Аккредитив при покупке квартиры — что это такое

Что такое аккредитив?

Немногим из нас приходится часто сталкиваться с покупкой либо продажей квартиры. Именно этим и могут воспользоваться злоумышленники: такие сделки связаны с передачей крупных сумм между двумя незнакомыми людьми и бумагами на подтверждение собственности, где также возможны подвохи. Предотвратить финансовые потери поможет использование аккредитива.

Что такое аккредитив

Аккредитив при покупке квартиры – это способ взаиморасчета между покупателем и продавцом при посредничестве банка. Такая схема исключает возможность обмана с обеих сторон. Хотя аккредитив используется не только в сделках с недвижимостью — его можно задействовать и в расчетах при поставке товара с незнакомой организацией, в том числе зарубежной. Это древний финансовый инструмент, прошедший проверку временем: первый аккредитив был выдан банком Англии в 18 веке, хотя его аналоги были еще раньше. В России аккредитив появился в конце 1920-х годов и активно использовался, например, в виде командировочных.

Аккредитив при покупке недвижимости

Пошагово процесс оплаты аккредитивом при покупке жилья выглядит следующим образом:

  1. Заключается договор купли-продажи с аккредитивом.
  2. Покупатель открывает аккредитив в своем банке и кладет на него деньги.
  3. Стороны проводят сделку. Приобретаемый объект переходит в собственность покупателя (запись в Росреестре).
  4. Продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие завершение сделки.
  5. После их проверки, банк переводит продавцу его деньги.

При использовании банковского аккредитива деньги хранятся на обособленном счете, и ни одна из сторон не имеет к ним прямого доступа до момента передачи права собственности. Схема может включать в себя как один, так и два банка:

Схема аккредитива с одним банком

Схема аккредитива с двумя банками

Виды аккредитивов

По возможности закрытия счета:

  • Безотзывной . Именно с ними работает большинство банков. Такие аккредитивы могут быть закрыты только при наличии согласия обеих сторон.
  • Отзывной . Этот вид аккредитивного счета несколько ущемляет интересы продавца, т. к. может быть закрыт без его согласия. По этой причине отзывные аккредитивы практически не используются на практике.

По месту хранения денег:

  • Покрытый . В этом случае банк-эмитент (открывший аккредитив по просьбе покупателя) переводит все деньги исполняющему банку, который будет осуществлять расчеты с продавцом.
  • Непокрытый . Данный вариант предусматривает хранение денег на счетах банка-эмитента. При этом исполняющий банк имеет возможность самостоятельно списывать средства с аккредитивного счета.

Наиболее популярный – безотзывной покрытый аккредитив. Он в равной степени защищает интересы продавца и покупателя, а деньги с самого начала находятся в распоряжении банка, который будет осуществлять расчеты.

Существуют и другие, более редкие виды аккредитивов:

  1. Аккредитив с красной оговоркой . Позволяет получить продавцу часть денег до завершения сделки. Условия получения такого аванса заранее оговариваются в договоре купли-продажи.
  2. Кумулятивный . Позволяет перенести неистраченную сумму на другой аккредитив покупателя. Однако такой вид больше подходит для взаиморасчетов между юр. лицами, совершающими регулярные сделки. При разовом приобретении недвижимости покупатель просто получит оставшиеся деньги на свой банковский счет.
  3. Другие виды — револьверный, подтвержденный, резервный и пр.

Комиссии банка по аккредитиву

Условия открытия аккредитива и стоимость такой услуги можно посмотреть на официальном сайте выбранной кредитной организации. В Сбербанке это будет стоить 2 тыс. рублей, в Альфа банке минимальная комиссия составит 1650 руб. В Райффайзенбанке плата за услугу варьируется в диапазоне от 0 (при сумме более 1 млн. руб.) до 3500 руб. (для аккредитивов на сумму менее 1 млн. руб., открытых в московских подразделениях).

Стороны сделки самостоятельно решают, кто будет оплачивать комиссию, и указывают это в договоре купли-продажи.

Аккредитив или эскроу-счет?

Аккредитив очень похож на эскроу-счет, который также очень часто применяется при сделках с недвижимостью. С июля 2019 года согласно поправкам к федеральному закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», приобретать квартиры в строящихся домах можно только посредством эскроу-счетов. Иначе говоря, застройщик теперь получит не деньги инвестора, а банковский кредит на строительство. Плата застройщика по кредиту ведет к удорожанию недвижимости, что заметно снижает выгоду при приобретении жилья на раннем этапе.

Основное отличие аккредитива от эскроу состоит в ответственности банка по договору — аккредитив это двусторонний договор, где банк не является третьей стороной. Таким образом, хотя банк выступает участником и гарантом проведения сделки, ответственность его ограничена. Кроме того, аккредитив может быть отзывным. Он требует расширенный пакет документов — закон в случае аккредитива подходит к документам более формально и строго. Ну и наконец, аккредитив позволяет задействовать два банка, что может быть удобно при расчете с иностранными партнерами.

Преимущества и недостатки

Аккредитив – это лишь один из способов передачи денег покупателем продавцу. По сравнению с прямым взаиморасчетом, он имеет ряд преимуществ :

  1. Гарантия соблюдения интересов всех сторон сделки. В случае оплаты аккредитивом, расчет происходит только после перехода права собственности к покупателю. При этом продавец также может быть уверен в том, что получит свои деньги, т. к. они уже лежат на аккредитивном счете в банке.
  2. Нет необходимости использовать наличные деньги. Все расчеты происходят в безналичной форме. Ни покупателю, ни продавцу не придется носить с собой пачки денег, переживая за их сохранность.
  3. Нет необходимости уплаты аванса, который как правило используется как подтверждение серьезности намерений покупателя. В случае с аккредитивом, вся сумма вносится на специальный счет еще на начальных этапах оформления сделки.

Недостатки использования аккредитива хоть и незначительны, но все же могут доставить некоторые сложности при совершении сделки.

[1]

  1. Необходимость точного соблюдения всех условий договора. Использование аккредитива при продаже квартиры подразумевает, что продавец максимально быстро предоставит в банк все необходимые документы. Если по какой-либо причине этого не произойдет либо сделка будет проведена с некоторыми нарушениями изначально оговоренных условий, получение денег продавцом будет проблематичным. Эскроу-счет более гибок к документации.
  2. Страхование средств на счету не более 1.4 млн. рублей банковского депозита, тогда как суммы при покупке недвижимости обычно выше. Так что для сделки рекомендуется очень надежный банк. В эскроу-счете страховая сумма до 10 млн. рублей.
  3. Дополнительное время ожидания. Оно возникнет в результате перевода денег с аккредитива на счет продавца в другой банк. Эта процедура может занять несколько дней.
  4. Комиссии банков. Большинство банков предоставляют данную услугу за определенную плату. Учитывая суммы сделки, вряд ли комиссия в несколько тысяч рублей будет иметь серьезное значение, но все-таки.
Читайте так же:  Как уволиться с работы по собственному желанию

Как мы видим, преимущества оплаты аккредитивом перекрывают его недостатки. Если надежность проведения сделки важнее возможности ускорить процесс передачи денег и сэкономить на комиссии, есть смысл присмотреться к данному варианту расчетов.

Аккредитив или банковская ячейка?

Для многих участников рынка недвижимости более привычным способом расчетов является использование банковской ячейки. По своей сути она похожа на аккредитив. Это, простыми словами, способ передачи денег банку до момента перехода права собственности.

Разница между этими способами заключается в форме передаваемых денег. При использовании банковской ячейки, туда кладутся наличные деньги. Ключ от нее хранится у покупателя и передается продавцу только после перехода права собственности на недвижимость. Взамен продавец пишет расписку о получении денег. Имея на руках ключ и все необходимые документы, продавец идет в банк и забирает деньги из ячейки.

Аккредитив и эскроу-счет являются более современными способами проведения взаиморасчетов. Они проще в оформлении и не требуют использования наличных денег. Да, стоимость аккредитива несколько выше ячейки, но при сделках с крупными суммами денег вряд ли экономия нескольких сотен рублей станет решающим фактором.

Заключение

Использование аккредитива при покупке квартиры предполагает участие банка, который хотя и не является стороной договора, имеет ряд обязанностей. Так, банк-эмитент, где делается заявление об открытии аккредитива, несет о тветственность перед покупателем, а исполняющий банк, который должен исполнить поручение, отвечает перед банком-эмитентом. Покупатель гарантированно получит купленную квартиру. Продавец тоже может быть уверен в сделке: после подачи необходимых документов, банк переведет ему оговоренную в договоре сумму.

Само собой, и покупатель, и продавец могут в последний момент передумать и все отменить. Однако никто при этом не окажется обманутым: покупатель не лишится своих денег, а продавец – квартиры.

Аккредитив при покупке недвижимости: что это такое?

При покупке недвижимости применяются несколько схем для расчета: передача денег наличными, безналичный платеж, взнос частями и т.д. Наиболее безопасный способ оплаты для продавца и покупателя — использование аккредитива.

Смысл аккредитива в том, что банк перечисляет деньги продавцу недвижимости только после того, как недвижимость перейдёт в собственность покупателю.

Что такое аккредитив?

Аккредитив – это гарантия финансовой организации, что процесс приобретения и продажи имущества пройдет в полном соответствии с действующим законодательством, а участники сделки исполнят обязательства в полном объеме.

Где он используется?

Аккредитив принято использовать в ситуациях, когда между сторонами не достигнуто доверие. Поддержка организации-гаранта становится не лишней. Ведь покупатель не сумеет забрать деньги со счета по своему усмотрению, пока сделка официально не состоится. Кроме этого, продавец уберегает себя от внезапного ухудшения финансовых возможностей покупателя.

В соглашении между банком и клиентом на открытие аккредитива прописываются следующие данные:

  • сведения об участниках сделки;
  • описание объекта покупки;
  • сумма;
  • список документов для оплаты;
  • тариф за аккредитив;
  • обязательства сторон;
  • ответственность;
  • порядок отказа от проведения сделки.

В условиях договора предусматриваются разные моменты. Например, перечисление авансового платежа продавца до оформления права собственности. Название этого инструмента — аккредитив с красной оговоркой.

Основные виды аккредитива

  • отзывной — покупатель, оформивший договор на открытие счета с банком может в любое время забрать внесенные средства и закрыть счет (от продавцов недвижимости редко удается добиться согласия на открытие этого вида аккредитива, ведь перечисление денег может не состояться из-за недобросовестности покупателя);
  • безотзывной — в этом случае покупателю уже не удастся аннулировать счет по своему усмотрению;
  • безакцептный — после того, как объект недвижимости перерегистрируется на нового собственника, его бывший хозяин вправе обратиться за выдачей забронированных средств один, а присутствие покупателя не нужно;
  • покрытый — банк, открывший аккредитивный счет, перечисляет сумму от покупателя на аккредитивный счет в другой банк, который будет контролировать ход сделки по покупке имущества, а затем сам выплатит деньги продавцу;
  • непокрытый — банком-эмитентов средства не перечисляются, организация-исполнитель сама списывает нужную сумму со спецсчета, который открыт в первом банке.

Как использовать аккредитив при покупке недвижимости

Плюсы и минусы использования аккредитива

Преимущества

  1. При аккредитиве процедура перевода денег контролируется банком, что помогает избежать непредвиденных рисков, связанных с большими деньгами.ПРеи
  2. Открытие аккредитива позволяет провести сделку по приобретению имущества с гарантией от банка. Продавцы недвижимости в соответствии со схемой расчетов получают свои деньги после того, как покупатели зарегистрируют свои права в Росреестре.
  3. С аккредитивом сразу обе стороны застрахованы от наступления непредвиденных рисков. Покупателю важно обезопаситься от ситуации, когда хозяин квартиры после получения денег, отказывается от отчуждения помещения, не выселяется или попросту не занимается перерегистрацией собственности.
  4. Продавцу тоже не лишним будет оформление аккредитива, ведь он сразу получит уверенность в поступлении полной суммы за квартиру и в оговоренный в соглашении срок.
  5. Нередко случается, когда сделка из-за проблем с документацией на жилое помещение, юридической невозможности реализовать квартиру не может быть зарегистрирована. Тогда банк возвращает деньги на счет покупателя.
  6. Меры безопасности при использовании аккредитива позволяют забыть о перевозке крупных сумм наличности. Продавцам и покупателям нет необходимости перемещаться в городе с деньгами до юридической процедуры и после. Кроме того, не нужно пересчитывать средства в месте регистрации объекта на нового владельца.
Читайте так же:  Детально о разводе супругов через суд без совместных детей

Почему многие не хотят использовать аккредитив?

  1. Главный недостаток аккредитива — высокая комиссия за услугу банка. Ее величина зависит от условий и может достигать нескольких тысяч рублей.
  2. Многие отказываются от аккредитива из-за сложности понимания документооборота. Банки требуют от клиентов все бумаги на недвижимость, а также доказательство того, что деньги принадлежат именно покупателю.
  3. Кроме этого, необходимо отыскать надежное финансовое учреждение. Не в каждом банке покупателю недвижимого объекта дадут согласие на открытие аккредитивного счета.

Как правильно оформить договор аккредитива?

Важно понимать, что основной договор по купле-продаже недвижимости, где аккредитив упоминается лишь, как форма расчета, и соглашение с банком на открытие аккредитивного счета — это два разных документа.

При составлении заявления на оказание услуги, клиенту требуется прописать:

  • тип аккредитива;
  • срок его действия;
  • размер суммы для покупки помещения;
  • персональные сведения об участниках сделки;
  • перечень документов на получение денег продавцом.

Банк, принимая заявление на открытие аккредитивного счета, просит предоставить следующие бумаги:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • реквизиты расчетных счетов, откуда деньги поступят и куда после завершения сделки перейдут;
  • договор купли-продажи объекта недвижимости, заверенный нотариусом, где указано, что участники сделки согласны на проведение аккредитивной формы расчета.

Договор на открытие аккредитивного счета составляется в банке-эмитенте. Организация самостоятельно определяет реквизиты и форму этого документа. Однако, в нем обязательно должны содержаться следующие данные:

  • дата, номер аккредитива;
  • сумма;
  • реквизиты покупателя и продавца имущества;
  • реквизиты финансового учреждения;
  • тип аккредитива, период его действия;
  • исполнение аккредитива;
  • список бумаг, который должен предъявить продавец;
  • назначение платежа;
  • срок, в течение которого предоставляются документы;
  • величина комиссии банка и порядок взноса.

Эта информация указывается в договоре на покупку недвижимости либо в нем размещается ссылка на аккредитивное соглашение.

Аккредитив не зависит от основного договора и обособлен от него. Исполняется на основе документов, которые предоставляет получатель денежных средств. Нужно понимать, что банком проверяется не сам факт исполнения сделки, а бумаги продавца на соответствие условиям аккредитива.

Сколько стоит аккредитив в банках

Его стоимость в кредитных организациях различается. В некоторых финансовых структурах она находится на фиксированной отметке, выше которой цена услуги не бывает. В других банках размер суммы за аккредитив рассчитывается в процентах от стоимости недвижимого имущества.

За высокую цену клиенты получают большие гарантии, ведь финансовые учреждения ответственны перед законом за чистое проведение сделки и правильность составления договора купли-продажи.

[3]

Альфа-банк предлагает услуги по открытию счета по довольно высокой стоимости, которая зависит от типа аккредитива:

  • гарантированный — 0,17% от суммы на счету, но в пределах 1650-16500 руб.;
  • депонированный — 0,22% и 3300-33000 руб. соответственно.

Если клиенту понадобится изменить условия аккредитива или закрыть счет совсем, то банком взимается комиссия в 990 руб.

Стоимость услуг Альфабанка всегда плавающая, она рассчитывается в процентах от суммы на открытом аккредитивном счета. Другие действия банка, имеющие отношения к исполнению обязательств по договору оплачиваются по фиксированной ставке. В результате клиентам может показаться, что цена за посредничество в сделке высоковата. Но когда планируется уплата огромной денежной суммы за объект недвижимости, то услуги Альфабанка помогают снизить до минимума риски, которые могут внезапно появится во время купли-продажи дорогого имущества.

Физическим лицам Сбербанк предлагает услуги, исходя из следующих цен:

  • обслуживание – 2000 р.;
  • цена за открытие аккредитива и его закрытие в одном подразделении — 0,2% от суммы сделки (от 1 т.р. до 5 т.р.);
  • если аккредитив открывается в одном отделении банка, а свое действие завершает в другом, то тариф повышается до 0,3% (от 1,5 т.р. до 10 т.р.);
  • продление соглашения на аккредитив с банком — 2000 руб.

Цена на аккредитив в ВТБ :

  • открытие аккредитивного счета — 0,2% от стоимости сделки или 1200 – 4500 рублей;
  • продление договора, изменение размера суммы — 0,2% или 900 – 4500 руб.;
  • закрытие аккредитива до окончания его действия — 1200 руб.;
  • выдача денежных средств продавцу — 0,2% или 1200 – 4500 руб.

Сколько стоит аккредитив в Россельхозбанке:

  • открытие аккредитива — 0,15% или – 3000-15000 руб.;
  • изменение условий договора купли-продажи недвижимости — 1500 руб.;
  • выдача денег — 0,2% или не менее 3000 руб.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Процесс расчетов за крупные покупки, такие как недвижимость или земельный участок довольно рисковый – фальшивые деньги, неполная сумма, проблемы с транспортировкой, пересчетом и хранением больших сумм. Для минимизации рисков для обеих сторон используется аккредитив при покупке недвижимости. Если его не использовать есть риск и для покупателя и для продавца. Загвоздка в процессе перерегистрации недвижимости. Пока длиться этот процесс (около 5-7 дней) рискует покупатель, если уже отдал деньги собственнику, когда же процесс регистрации завершен, а оплаты еще нет, то рискует продавец.

Что означает понятие?

Видео (кликните для воспроизведения).

Аккредитивом называют форму расчетов, при которой посредником становится банк. Суть подобной операции в том, что одна сторона, в данном случае покупатель, зачисляет на счет оговоренную сумму. Вторая же сторона, продавец, может их получить только в случае предоставления определенных документов или пакета.

Читайте так же:  Как узнать, какое тсж обслуживает дом по адресу список различных способов

Также оговаривается определенный срок, на протяжении которого можно забрать деньги. Если за это время продавец не успевает явиться с документами, средства возвращаются покупателю, и он может их забрать. Другими словами аккредитив – это аналог банковской ячейки с расширенными возможностями, который используется при расчетах за недвижимость.

Важно! Подобная схема расчетов может использоваться, в том числе и между физическими и юрлицами. Для расчетов за разные покупки услуги.

Есть несколько видов подобной формы расчетов, каким пользоваться определяют стороны сделки. Среди вариантов:

  1. Покрытый, его еще называют депонированым. При открытии такого счета клиент зачисляет на него определенную сумму, собственных средств или кредитных, банк обязуется перевести их получателю.
  2. Непокрытый, гарантированный. Банк дает гарантию своему клиенту касательно списания необходимой суммы с собственного корреспондентского счета.
  3. Отзывной. Такой дает банку право возврата средств покупателю, не извещая при этом получателя, правом на отзыв также может воспользоваться сам банк. Данная операция возможна по письменному распоряжению клиента, который открывал счет.
  4. Безотзывной аккредитив. В этом случае возврат средств без информирования получателя невозможен.
  5. С красной оговоркой. В этом случае предусмотрено, что один банк может затребовать у второго авансовый платеж.
  6. Подтвержденный. При оформлении такого, банк продавца обязуется перечислить деньги на счет независимо от поступления их от банка покупателя.

Существуют и другие типы аккредитивов, но они в процесс покупки-продажи недвижимости не используются. В случае с недвижимостью, зачастую, выбирают вариант безотзывной покрытый – это гарантирует соблюдение интересов обеих сторон сделки.

Схема расчетов при покупке недвижимости

Если при покупке недвижимости используется аккредитив, применяется безотзывной вариант. Это значит, что устанавливается временное ограничение, когда оплату отозвать нельзя. Подтверждением для продавца, которое ему нужно предъявить для того чтобы забрать средства выступает договор купли-продаж, в нем обязательно должен быть штамп из органа регистрации.

Существуют определенные ограничение использования такой схемы расчетов, среди них:

  1. Единственный собственник, то есть покупает недвижимость и происходит регистрация на одного-единственного человека.
  2. Воспользоваться данной схемой могут только граждане России.
  3. Могут так рассчитываться компании, которые зарегистрированы с РФ.

Сумма аккредитива может быть меньше общей стоимости недвижимости, поэтому по такой схеме разрешено осуществлять приобретение недвижимости в ипотеку или рассрочку. Данные о том, что расчеты по договору осуществляются посредством аккредитива, обязательно указываются отдельным пунктом в соглашении.

Важно! Согласно ст. 488 ГК РФ указывается, что на период регистрации прежний владелец не имеет право использовать продаваемую недвижимость в качестве залога.

Часто в таких сделках участвует 2 банка, так как стороны соглашения могут быть клиентами разных финучреждений. Средства зачисляются на счет в банке покупателя, когда продавец представляет необходимые документы, платеж перечисляется на счет в банке продавца недвижимости. Если оба они имеют счета в одном банке, то тут процесс оформления аккредитива намного проще и быстрее, хотя в любом случае существует регламент.

Порядок взаимодействия при расчете аккредитивом выглядит так:

  • Покупатель обращается в банк для заключение договора на аккредитив и открытие его. В договоре в обязательном порядке указываются реквизиты продавца, условия покупки, параметры для проведения расчетов и т.д.
  • Обязательно согласование подобного типа расчетов со второй стороной соглашения.
  • Далее покупатель вносит на счет средства собственные или запрашивает кредит.
  • Банк сообщает продавцу, то есть получателю средств о том, что открыт аккредитив и средства поступил на счет.
  • Когда сделка оформлена, продавец предоставляет в банк необходимые, ранее оговоренные документы.
  • После сверки данных, банк переводит средства на счет получателя.

Использовать аккредитив для расчетов или нет?

Часто такой вопрос все же возникает, несмотря на то, что аккредитив гарантирует повышенную безопасность сделки для обеих сторон. Иногда происходит сравнение с банковской ячейкой, но общего у финансовых инструментов не так много – резервирование средств. Среди плюсов аккредитива стоит выделить:

  1. Аккредитив – это инструмент безналичного расчета, что надежнее, чем реальные банкноты.
  2. Безопасность сделки – это неоспоримое преимущество. До окончания сделки и выполнения всех оговоренных условий ни она ни вторая сторона не имеют доступа к деньгам.
  3. Нет риска для покупателя, что продавец в момент регистрации или уже после передачи денег передумает продавать недвижимость и придется обращаться в суд для возврата внесенных средств. Если сделка не состоялась, и продавец не предоставил в банк необходимые документы, он не может рассчитывать на зарезервированные средства. Зато к ним имеет полный доступ покупатель.
  4. Не нужно волноваться о том, как доставить и пересчитать достаточно внушительную сумму.
  5. Продавец недвижимости может получить свои деньги после перечисления на счет любым удобным способом: перевести в другой банк, снять со счета, перевести на карту.
  6. Не нужно проверять купюры на подлинность – это сделает банк при внесении требуемой суммы покупателем.
  7. Вся процедура расчетов происходит через банк, он же отвечает за законность сделки – это в первую очередь в его интересах.
  8. Стоимость такой операции не намного выше, чем перечисление наличных средств через иные системы.

Без недостатков также не обошлось и прежде чем использовать расчет через аккредитив их также нужно узнать:

  • Сделка при таких расчетах оформляется медленней. Виной всему сложный документооборот и повышенный контроль со стороны банка.
  • Получать аккредитив, также как и его оформлять может всего один собственник. Использовать такую схему расчетов если у квартиры несколько собственников или ее хочет купить, к примеру, супружеская пара на двоих не выйдет.
  • Естественно за подобное сопровождение сделки банк взимает дополнительную комиссию.
  • Обязательное уведомление налоговой о проведенной сделки, не всех и не всегда это устраивает.
  • Операции по аккредитивным расчетам требуют повышенной внимательности ко всем деталям, глубокий контроль над каждым этапом.
Читайте так же:  Какие налоги на коммерческую недвижимость и нежилое помещение предусмотрены для физических и юридиче

Советы при открытии аккредитива

Для того чтобы сделка получилась столь безопасной и удобной, как это описано, следует прислушаться к советам экспертов финансового рынка. Конкретней:

  1. Предварительно следует получить в банке образец договора аккредитива и тщательно изучить его, желательно такой же экземпляр дать и второй стороне сделки. Если какие-либо условия соглашение одну или обе стороны не устраивают, нужно внеси изменения для достижения консенсуса.
  2. Согласованный договор должен быть подписан обеими сторонами. Если в момент заключение соглашения с банком покупатель и продавец ли кто-то из них не может присутствовать, нужно, чтобы подпись представителя удостоверил нотариус.
  3. Уточните размер комиссии банка и сроки раскрытия аккредитива. Стандартный срок 5 дней но может быть как больше, так и меньше. Иногда есть возможность получить средства раньше срока, но за это взимается дополнительная комиссия.

Важно! Банк проверяет только подлинность документов, но не фактическое исполнение соглашения.

Предложения банков

Так как условия расчетов при помощи аккредитива всецело зависят от банка, следует изучить условия в популярных учреждениях страны.

Тут предложены разные варианты аккредитива – безакцептный, безотзывный и покрытй. Банк готов сотрудничать как с физическими, так и с юридическими лицами, что позволяет провести такие расчеты, в том числе, с застройщиком. Также могут осуществляться аккредитивные расчеты за:

  • Квартиру на вторичке.
  • Участок под строительство.
  • Загородный дом.

Что касается тарифов, то они тут составляют 0,2% от суммы аккредитива, но это тариф для физических лиц. Если такой расчет стремится применить юрлицо, то нужно выложить уже 0,5%. Срок действия аккредитивного счета 120 дней, но есть возможность продления еще на 60.

Промсвязьбанк

Здесь система расчетов предельно гибкая. Условия:

  1. Открытие – 2500 рублей.
  2. Тариф – 0,1-0,2%, сколько именно зависит от суммы.
  3. Документы проверяют в течение всего 1 дня, что среди предложений банков по всей РФ – быстрее всего.

Проводит операции с аккредитивами по всей стране. Счет может быть только безотзывным покрытым. Срок действия 90 дней, используется для расчетов за покупку недвижимости, земли. Открыть счет обойдется в 1200-2400 рублей, комиссия – 0,2% от суммы.

Хотя аккредитивные расчеты считаются очень надежными, многие наши соотечественники не используют их при покупке или продаже недвижимости. Виной всему достаточно сложная процедура оформления и дополнительная комиссия банка, хотя за собственное спокойствие это не так уж и много.

Как открыть банковский аккредитив при покупке квартиры

Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 27 октября 2017. Время чтения 6 мин.

[2]

Аккредитив – виртуальная банковская «ячейка», которая вскоре составит серьезную конкуренцию реальному депозитарному хранилищу. Деньги «замораживаются» на счету и выдаются только после регистрации квартиры или иной недвижимости на нового собственника. Несмотря на наличие минусов, у данной формы взаиморасчета есть важное преимущество – продавец гарантированно получит полную оплату по договору, если добросовестно выполнит его условия, и цена за это будет невелика.

Что такое банковский аккредитив

При сделках с недвижимостью стороны стараются защититься от недобросовестности контрагента. Аккредитив в банке при покупке квартиры делает взаиморасчеты максимально безопасными. Кредитное учреждение само становится гарантом исполнения договора между покупателем и продавцом недвижимого объекта.

Что такое аккредитив в банке при купле-продаже квартиры, полезно знать всем, кто решил приобрести недвижимость или расстаться с ней. С данным способом расчета граждане знакомы хуже, чем с закладыванием денег в банковскую ячейку. Хотя у него есть ряд достоинств, зная о которых, многие предпочли бы рассчитаться именно так. Аккредитив, как и использование банковской ячейки, минимизирует риски сделки.

Аккредитив – это безналичная «ячейка». В банке открывается специальный аккредитивный счет (эта функция возлагается на приобретателя жилья), куда поступает денежная сумма за совершенную покупку. Затем она перечисляется на корреспондентский счет банка-исполнителя. Обычно это банк, где открыт счет продавца недвижимости. Как только квартира перейдет в собственность покупателя, а продавец это документально докажет, ему перечислят зарезервированные деньги на его банковский счет.

Стороны заранее договариваются, что купля-продажа будет осуществляться через банковский аккредитив. Обычно это указывается не только в содержании заключенного договора, но и в его названии. Документ так и именуют – «Договор купли-продажи квартиры № ___ (аккредитив)».

Плюсы и минусы безналичного взаиморасчета

Соглашаясь на проведение сделки через аккредитивный счет, нужно представлять достоинства и недостатки подобного взаиморасчета.

Таблица 1. Преимущества и недостатки аккредитива

Преимущества Недостатки
Надежность и безопасность расчета между покупателем и продавцом Сделка проходит медленнее, чем при иных способах взаиморасчета
Не нужно проверять купюры на подлинность, оплачивая данную услугу банка Применяется сложный документооборот
Банк заинтересован в чистоте сделки, выполнении всех условий договора и тщательно это контролирует Если аккредитивный счет используется именно для сделки с квартирой, то некоторые банки (в частности, Сбербанк) взимают за это дополнительные комиссионные
При выполнении обязательств перед покупателем продавец гарантированно получает свои деньги Возврат денежной суммы покупателю возможен только через суд
Исключена пропажа денежной суммы (что возможно, например, при аренде банковской ячейки) Налоговые инспекторы узнают об этой сделке
При всех вышеперечисленных преимуществах открытие аккредитивного счета редко стоит дороже, чем аренда депозитарного сейфа, к которой добавляется оплата услуги по перерасчету денег Некоторые банки чрезмерно завышают стоимость такой услуги, из-за чего стороны выбирают иные методы взаиморасчета
Читайте так же:  Может ли пенсионер взять ипотеку на приобретение жилья

Виды аккредитивов

Аккредитив является финансовым обязательством банка. Он обязуется выполнить поручение покупателя: выдать деньги продавцу недвижимости на определенных условиях.

Есть несколько видов аккредитива:

  • отзывной аккредитив – открывший его покупатель вправе в любой момент отозвать внесенную сумму и аннулировать счет (продавцы редко соглашаются на подобный вариант, так как перечисление им денег зависит от добросовестности контрагента);
  • безотзывный аккредитив – покупатель не вправе его аннулировать по собственной воле, без согласия продавца;
  • безакцептный аккредитив – после перерегистрации квартиры на нового владельца ее продавец может обращаться за получением «забронированной» суммы сам, без присутствия плательщика;
  • покрытый аккредитив – банк покупателя перечислил внесенную на аккредитивный счет сумму банку-исполнителю, и она остается у него весь срок действия аккредитива;
  • непокрытый аккредитив – банк-эмитент не перечисляет деньги, а дает право организации-исполнителю списать необходимую сумму с корреспондентского счета, открытого у «эмитента».

Важно! При сделках с квартирой аккредитив только безотзывной. Покупатель не сможет отозвать свои деньги раньше оговоренного срока без согласия продавца. Это право у него появится только в том случае, если продавец просрочит исполнение своих обязательств по договору купли-продажи.

Стоимость «аккредитивной» сделки

Эксперты называют примерную стоимость аккредитива в большом диапазоне – от 20 до 40 тысяч рублей. Вероятно, она будет снижаться, так как государство заинтересовано в проведении прозрачных сделок и будет их стимулировать. Но пока комиссии за использование при расчетах банковского аккредитива велики, хотя и сегодня ряд банков делают их вполне доступными.

Лидером по открытию аккредитивных счетов является Сбербанк. Действуют следующие тарифы:

  • 0,2% от внесенной на аккредитив суммы, если банк будет эмитентом и исполнителем в одном лице: минимальная сумма ограничена 1000 руб., максимальная – 5000 руб.;
  • 0,3% – если ему придется взаимодействовать с другими кредитными учреждениями;
  • + 2000 руб. – во столько обойдется обслуживание проводимой сделки.

Несколько другие расценки заявлены банком «ВТБ 24»:

  • 0,2% от общей суммы на аккредитиве за его открытие (неважно, будет ли взаимодействие со сторонними организациями);
  • 0,2% от суммы платежа – за исполнение поручения плательщика в отношении 3-го лица;
  • 0,2% от общей суммы – за ее изменение или коррекцию срока действия аккредитивного счета;
  • 1200 руб. – за преждевременный отзыв аккредитива.

«Промсвязьбанк» – еще одно топовое кредитное учреждение России. На своем сайте оно предпочитает называть аккредитив «электронной ячейкой» и предлагает гражданам воспользоваться ею всего за 2500 руб. (вне зависимости от размера вносимой суммы).

Особенности совершения сделки

Аккредитив подразумевает открытие банковского счета, куда покупатель вносит денежную сумму, равную стоимости приобретаемой им квартиры. Этому предшествует:

  • составление и подписание договора купли-продажи, предусматривающего расчет через аккредитивный счет;
  • подача покупателем заявления в банк, где он просит открыть ему аккредитивный счет.

В договоре купли-продажи при такой форме передачи денег указывают:

  • какой банк открывает аккредитив покупателю жилья (банк-эмитент);
  • какой банк выдаст продавцу деньги (банк-исполнитель);
  • кто является получателем «забронированной» денежной суммы;
  • какие документы обязан предоставить банку продавец, в какой срок;
  • кто из сторон несет расходы по открытию аккредитивного счета (обычно покупатель это делает за собственные средства, хотя стороны могут договориться как угодно);
  • в какой срок покупатель должен открыть аккредитив и внести на него деньги;
  • его ответственность за нарушение срока (в договоре указывается размер неустойки за каждый день просрочки).

Рис. 2. Образец договора купли-продажи квартиры через аккредитив

Внимание! Покупатель и продавец недвижимости предварительно решают, будут ли они работать с одним банком или с разными кредитными учреждениями. Если у продавца счет открыт в той же финансовой организации, где оформлен аккредитив, то этот банк будет исполнителем и эмитентом одновременно.

После того как аккредитивный счет открыт, а деньги положены, банк-эмитент обязан проинформировать об этом продавца. С момента внесения покупателем денег его обязательства по договору купли-продажи считается исполненными. Чтобы получить эту сумму, продавцу нужно исполнить свою часть соглашения (передать квартиру в собственность плательщика). Его действия ограничиваются во времени – в заявлении покупателя на открытие аккредитива и в договоре купли-продажи указывается, в какой срок он должен это сделать.

Исполнив обязательство, получатель зарезервированных денег предъявляет банку-исполнителю договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре. Возможно, стороны договорятся, что ему нужно представить и иные бумаги. Исполняющая кредитная организация проверяет их несколько дней. Когда она убедится, что все в порядке, деньги с корреспондентского счета банка отправляются на собственный счет продавца.

Расчеты с использованием аккредитива производятся только в безналичной форме. Банковская организация отвечает за соблюдение условий, обозначенных в договоре купли-продажи. Также она несет ответственность за то, чтобы покупателем были предоставлены нужные документы и в полном комплекте.

О том, как провести сделку с использованием аккредитива, расскажет видеоконсультация эксперта:

Видео (кликните для воспроизведения).

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Источники


  1. Старович, Збигнев Судебная сексология / Збигнев Старович. — М.: Юридическая литература, 2016. — 336 c.

  2. Омельченко, О.А. Всеобщая история государства и права; Остожье; Издание 255-е, 2013. — 576 c.

  3. Изварина, А. Ф. Судебная система России. Концептуальные основы организации, развития и совершенствования / А.Ф. Изварина. — М.: Проспект, 2014. — 304 c.
Аккредитив при покупке квартиры — что это такое
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here