Что нужно для приватизации, лизинга коммерческой недвижимости или доверительного управления образцы

Что нужно для приватизации, лизинга коммерческой недвижимости или доверительного управления? Образцы актов на нежилые помещения в помощь!

  • Фото: Приватизации нежилого помещения

Многие предприниматели, в целях экономии средств, предпочитают не приобретать недвижимость для бизнеса, а арендовать помещения. Но со временем, просчитывая различные варианты, оказывается, что гораздо выгоднее приобрести нежилую недвижимость через приватизацию. Хотя такая приватизация муниципальных нежилых помещений имеет возмездную основу, тем не менее это становится выгодным делом.

Конечный итог в пользу такого решения, состоит в экономии средств, которые были затрачены на аренду. Они впоследствии пойдут на расширение существующего бизнеса. Приватизируя нежилое помещение, предприниматель обеспечивает себе подушку безопасности, в виде исключения возможных неприятностей от арендодателя, имеющего право на повышение арендной платы в любое время.

Приватизации нежилого помещения

Не желающим участвовать в процессе приватизации нежилого помещения, единственным выходом остается приобретение недвижимости через торги на аукционах. Процедура не из дешевых, требует внесения первоначального взноса, не менее 10 процентов от оценочной стоимости. Если предпринимателю будет сопутствовать удача, тогда произойдет зачисление первого взноса в счет будущего аукционного платежа за недвижимость. Если попытка приобрести недвижимость через аукцион обернется неудачей, тогда организатор первоначальный взнос возвращает. Неудобством является тот факт, что если аукцион выигран, оставшаяся сумма должна быть внесена без возможности рассрочки платежа, либо через кредитные заимствования.
Так что приобретение нежилой недвижимости через приватизацию гораздо выгоднее, чем через аукцион.

Приватизация нежилого помещения предусматривает собой последовательные шаги:
— обращение в районную администрацию с представлением в нее необходимого пакета документов;
— подтверждение своей личности соответствующим документом;
— предоставление договора аренды на занимаемую недвижимость и выписку из кадастра;
— подача заявки в форме заявления по установленной форме с просьбой передать недвижимость в собственность;

Приватизации нежилого помещения

На рассмотрение заявки, связанной с отчуждением муниципальной собственности, полагается время в месячный срок, после чего заявитель уведомляется письменно либо о положительном, либо отрицательном решении.

При положительном исходе дела по приватизации, администрация муниципального образования уведомляет заявителя о цене вопроса, то есть какую сумму он должен заплатить в бюджет.
Торги по такому способу приобретения недвижимости исключаются. Предприниматель обязан оплатить указанную стоимость в банке, реквизиты которого укажет администрация.

Льготы, в виде покупки за кадастровую стоимость, возможны для тех предпринимателей, которые арендуют помещение более трех лет. Для таких лиц также доступна система рассрочки платежа на 3 года, либо кредитование банком.

Передача коммерческой недвижимости в доверительное управление

Есть физическое лицо, которое имеет в собственности коммерческую недвижимость (маленькое офисное здание). Это физическое лицо является генеральным директором и единственным учредителем ООО. Как правильно передать свою недвижимость в управление своей же компании, чтоб осуществлять сдачу помещений в аренду? Договор доверительного управления требует обязательной регистрации. Можно ли сделать иначе, без регистрации?

В ситуации, когда руководитель или участник общества имеет в собственности некую недвижимость, которую предполагается передать в управление обществу для последующей сдачи помещений в аренду, оптимальным решением является заключение договора доверительного управления.

Действующее российское законодательство не запрещает сделки между обществом и его руководителем, лишь устанавливая в ст. 45 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» для таких сделок особый порядок как для сделок с заинтересованностью, поскольку руководитель общества является его аффилированным лицом. Однако в ситуации, когда руководитель является одновременно и единственным участником общества, необходимость в соблюдении особого порядка отпадает.

Таким образом, на практике между обществом и его руководителем как физическим лицом заключается договор доверительного управления. Особенности заключения, исполнения, прекращения такого договора, права и обязанности учредителя управления и доверительного управляющего регулируются положениями гл. 53 Гражданского кодекса РФ.

Одним из необходимых условий является соблюдение письменной формы договора, а в случае с недвижимостью — государственная регистрация передачи имущества в доверительное управление аналогично регистрации перехода права собственности. Несоблюдение данных условий влечет недействительность договора доверительного управления.

Отмечу, что государственной регистрации подлежит не сам договор, а лишь передача имущества. Если в дальнейшем в договор будут вноситься изменения или дополнения, не затрагивающие моменты, связанные с передачей недвижимости, а касающиеся, например, только порядка управления, такие изменения государственной регистрации не подлежат.

Альтернативой договору доверительного управления имуществом могут стать:

1) договор аренды, заключенный между физическим лицом (арендодателем) и ООО (арендатором) с правом последующей передачи недвижимости в субаренду;

2) агентский договор на сдачу помещений в аренду, в котором принципалом будет являться руководитель общества как физическое лицо, а агентом — само общество.

При этом в случае с договором аренды (первый вариант) если речь идет о долгосрочной аренде более года, то договор также требует государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

На практике зачастую заключают договор аренды сроком на 11 месяцев с возможностью продления на тот же срок либо каждый раз перезаключают договор заново. В случае с агентским договором условие о государственной регистрации не предусмотрено.

Также важно учесть, что заключение компанией возмездного договора со своим аффилированным лицом с большой вероятностью привлечет внимание налоговых органов.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 40 Налогового кодекса РФ налоговая инспекция вправе проверить правильность применения цен по сделке между взаимозависимыми лицами. Если в ходе проверки будет выяснено, что цена, установленная договором, более чем на 20% отклоняется от рыночной цены на аналогичные услуги, организации могут быть доначислены налоги и пени, исходя из рыночных цен.

Читайте так же:  Как можно сдать квартиру без согласия второго собственника важные нюансы оформления аренды

Что нужно для приватизации, лизинга коммерческой недвижимости или доверительного управления? Образцы актов на нежилые помещения в помощь!

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на [email protected] Ответы на самые популярные из них мы опубликуем на портале ГАРАНТ.РУ.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Бюджетное учреждение хочет передать в аренду помещения (часть здания), находящиеся у него в оперативном управлении.
Неизвестны общая площадь помещений, планируемых к передаче в аренду, а также общая площадь здания, в котором они находятся. Арендатором, предположительно, будет лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (коммерческая организация или ИП).
Будет ли являться передача помещений в аренду основанием для изъятия имущества собственником как излишнего и неиспользуемого?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

10 февраля 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) В соответствии с ч. 5 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и Перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса.

Доверительное управления недвижимостью

Собственники недвижимости все чаще используют механизм доверительного управления, позволяющий получать прибыль от недвижимых объектов практически без временных затрат.

Доверительное управление недвижимостью подразумевает передачу от собственника имущества доверительному управляющему части прав по распоряжению этим имуществом для сдачи его в аренду.

Аренда жилых и нежилых помещений приносит их владельцу неплохой доход в виде ежемесячных арендных платежей. Однако поиск арендаторов, сдача в аренду недвижимости, оформление всей договорной документации, контроль за сохранностью переданного в аренду имущества и получение ежемесячных платежей требуют времени.

Если у гражданина имеется лишь одна квартира, он может выполнять все необходимые юридические действия сам. Однако если собственнику недвижимости принадлежит несколько помещений, временные затраты на сдачу в аренду всех объектов существенно возрастают. В этом случае доверительное управление недвижимым имуществом является хорошим вариантом для собственника.

В результате доверительного управления собственник недвижимых объектов получает прибыль, не тратя собственных сил и времени. Его прибыль конечно немного уменьшается, за счет выплаты вознаграждения доверительному управляющему. Чаще всего доверительное управление объектами недвижимости применяется, если:

  • у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);
  • собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;
  • отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры.

Функции доверительного управляющего

После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

  • поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
  • подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
  • получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
  • оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
  • надзор за сохранностью вверенного имущества;
  • оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
  • страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
  • разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
  • другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.

Узнайте, как можно оформить социальную ипотеку для бюджетников.

Где взять выписку из домовой книги, вы можете узнать здесь.

Правовое регулирование и особенности реализации доверительного управления недвижимостью

Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.

Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.

Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:

  1. Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
  2. Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.

[2]

Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Читайте так же:  Оформление земельного участка в собственность необходимые документы и порядок действий

Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору. Поскольку регистрации подлежит только сам переход недвижимости, любые изменения в соглашении, касающиеся порядка доверительного управления и не затрагивающие переход прав на предмет договора, не нуждаются в регистрации. Достаточно оформить эти изменения в виде письменных приложений к основному соглашению сторон.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет. В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.

Другие особенности доверительного управления

При заключении соглашения о доверительном управлении недвижимостью собственнику помещений следует обратить внимание на следующие моменты:

1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.

Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.

С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу.

С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени. Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении.

Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

На практике, чаще всего в указанном случае оформляется дополнительное соглашение к основному договору аренды о перемене лиц в обязательстве. Если договор аренды заключен больше чем на 1 год, все соглашения к нему необходимо регистрировать (651 статья ГК).

2) При проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.».

Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.

3) Согласно ГК доверительный управляющий вправе рассчитывать не только на получение от учредителя управления вознаграждения за оказанные услуги, но и на компенсацию всех обоснованных расходов, касающихся доверительного управления вверенным объектом недвижимости.

Переход права собственности нежилого помещения

Регистрация перехода права собственности (права общей долевой собственности) по договору купли-продажи нежилого помещения

Цель обращения: Продавец — государственная регистрация перехода права собственности (права общей долевой собственности, общей совместной собственности); Покупатель — государственная регистрация права собственности (права общей долевой собственности, общей совместной собственности).

Государственная пошлина: оплачивает Покупатель.

Физическое лицо — 2 000 рублей; юридическое лицо- 22 000 рублей.

Если регистрируется право общей долевой собственности, то размер государственной пошлины рассчитывается исходя из размера доли в праве собственности.

Например: доля 1/2 — 1 000 руб.

Обратиться необходимо всем Продавцам и Покупателям одновременно.

Срок государственной регистрации: 10 рабочих дней, если объект приобретается за счет собственных средств; 7 рабочих дней, если объект приобретен за счет кредитных средств.

Видео (кликните для воспроизведения).

Фото сделано с информационного стенда в регистрационной палате, где изображены документы перехода права собственности по договору купли-продажи нежилого помещения

Фото сделано с информационного стенда в регистрационной палате, где изображены документы перехода права собственности по договору купли-продажи нежилого помещения

Документы, представляемые на регистрацию:

При отсутствии данных документов специалист не вправе требовать их от заявителя. Вышеуказанные документы заявитель может предоставить на государственную регистрацию по собственной инициативе.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Приватизация нежилого помещения в многоквартирном доме

Некоторые экономические или социальные проблемы подталкивают наших соотечественников интересоваться довольно сложными вопросами правового характера. При этом одни записываются на платные (или бесплатные) юридические консультации, а другие пытаются найти нужные ответы самостоятельно. Пожалуй, многие городские жители хоть раз задумывались, можно ли оформить в собственность прилегающее помещение и как это сделать. Такая возможность действительно существует, поэтому ниже мы попробуем разобраться, кто и каким образом сможет получить право собственности на нежилое помещение.

Особенности приватизации нежилых помещений

Если рассматривать данную тему в глобальном масштабе, то есть руководствуясь нормами действующего законодательства, тогда приватизация нежилого помещения (помещений) доступна как физическим, так и юридическим лицам.

«Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества»

А если говорить о конкретном объекте недвижимости, таком как многоквартирный дом, то здесь речь пойдет о людях, являющихся собственниками квартир в жилом здании. Важно помнить, что в первую очередь физические лица могут рассчитывать лишь на часть помещения. Также законом предусматривается единоличная приватизация прилегающего помещения, но для реализации этой возможности физ. лицу (заявителю) придется получить письменное согласие остальных жильцов дома, что не всегда удается (личные конфликты, разные мнения и т.д.).

Читайте так же:  Цены на аренду сколько стоит снять квартиру

Порядок действий для проведения приватизации

Признание права собственности на прилегающее помещение происходит в несколько обязательных этапов, начиная с подготовки пакета необходимых документов и заканчивая получением готового свидетельства о праве собственности. Чтобы обезопасить себя от совершения типичных ошибок и последующей необходимости их устранения, рассмотрим правильную последовательность действий:

1. Подготовка документов. На начальном этапе достаточно иметь при себе следующее:

  • паспорт гражданина РФ или иной документ, подтверждающий личность заявителя;
  • выписку из кадастрового паспорта (если сведений нет, понадобятся услуги кадастрового инженера);
  • заявление о приватизации прилегающего помещения, подписанное всеми жильцами многоквартирного дома.

При подаче документов в регистрирующий орган, к имеющемуся пакету необходимо добавить ранее полученное постановление о передаче объекта недвижимости в собственность. Также в процессе приватизации могут потребоваться и другие документы (например, договор аренды), так что лучше заранее обратиться в местную администрацию и уточнить все детали.

Подготовка заявления

Отдельно следует отметить важность правильно составленного документа, выражающего Ваше желание получить право собственности на прилегающее помещение. На нашем сайте Вы можете скачать образец готового заявления и на его основе правильно оформить текст собственного заявления. Вкратце структура документа выглядит следующим образом:

  • указывается должностное лицо или наименование местной администрации;
  • полное имя (Ф.И.О.) и контактные данные лица, которое подает заявление;
  • в тексте заявления упоминается основание для приватизации нежилого помещения;
  • далее описывается подробный перечень документов, прилагаемых к заявлению;
  • ниже, как и в других похожих документах, ставится подпись и указывается дата.

2. Рассмотрение документов. Данная функция возложена на соответствующую комиссию, которая должна рассмотреть дело в течение 30 дней, после чего принимается решение о согласии или отказе в приватизации. В случае принятия положительного решения, муниципальным органом власти будет выдан документ, выражающий согласие на передачу нежилого помещения в собственность.

Наиболее вероятные причины для отказа в приватизации:

  • нехватка денежных средств на приобретение нежилого помещения;
  • неправильно заполненное заявление или неполный пакет документов;
  • выяснилось, что заявитель является гражданином другого государства.

3. Стоимость недвижимости. Следующим важным этапом приватизации является установленная процедура оплаты госпошлины, а также назначенной цены за прилегающее помещение, которую можно обнаружить в документе с принятым решением местной администрации. Выплатить необходимую сумму можно целиком или в рассрочку, выдаваемую на 3 года.

4. Получение права собственности. Постановление муниципального органа о передаче нежилого помещения придется ждать довольно долго — до 60-ти дней, а еще через месяц (после обращения в регистрирующий орган) заявитель станет владельцем долгожданного свидетельства о праве собственности на недвижимость.

Альтернатива в виде заработка

Из всего вышесказанного следует, что приватизация нежилого помещения требует предварительной подготовки, а значит, без помощи юриста не обойтись. Кроме того, для проведения процедуры необходимо иметь определенное количество денежных средств, а процесс приватизации может занять относительно много времени (примерно 3 месяца). Предлагаем обдумать другой вариант, ведь Вы можете легко заработать, получив деньги за помещение, без каких-либо вложений и личного участия. С целью получения более подробной информации Вы можете ознакомиться с требованиями, изложенными в соответствующей статье или связаться с нами любым удобным способом.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом

ДОГОВОР
доверительного управления недвижимым имуществом
(предприятием в целом)
г. _________________ «__»___________________ ____ г.
___________________________________________________________________________________________,
(наименование организации)
именуем___ в дальнейшем «Учредитель», в лице _________________________________________________
___________________________________________________________________________________________,
(фамилия, инициалы, должность)
действующ____ на основании _________________________________________________________________,
(устава, положения, доверенности)
с одной стороны, и __________________________________________________________________________,
(наименование организации)
именуем________ в дальнейшем «Доверительный управляющий», в лице ____________________________,
(фамилия, инициалы)
действующ___ на основании __________________________________________________________________,
(устава, положения, доверенности)
с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА И ДРУГИЕ ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО
УПРАВЛЯЮЩЕГО

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО
УПРАВЛЯЮЩЕГО

3.1. Доверительный управляющий, не проявивший должной заботливости об интересах Учредителя управления, возмещает Учредителю убытки, причиненные утратой или повреждением имущества с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.
3.2. Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий Учредителя управления.
3.3. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество Управляющего, а при недостаточности и его имущества — на имущество Учредителя, не переданное в доверительное управление.
3.4. При отсутствии указания о действии Доверительного управляющего в этом качестве он обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. Настоящий Договор заключен сроком до: _______________ (но не более 5 лет).
4.2. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении настоящего Договора по окончании срока его действия он будет считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях.
4.3. При отказе одной Стороны от настоящего Договора другая Сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения Договора.
4.4. При прекращении настоящего Договора имущество, находящееся в доверительном управлении, передается Учредителю управления в течение ________ после прекращения действия настоящего Договора с составлением акта приема-передачи (в двух экземплярах), подписываемого уполномоченными представителями Сторон.

Читайте так же:  Проведение экспертизы некачественного товара

4.5. Договор составлен в 3-х экземплярах, по одному для каждой из Сторон, а третий — для ____________________________________________________________________________________________.
(наименование регистрирующего органа)
Расходы по государственной регистрации несет _______________________________________________.

5. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Учредитель __________________________________________________________
Доверительный управляющий ___________________________________________

6. Подписи сторон:
_____________________________________________________ ________________
(фамилия, инициалы) (подпись)
_____________________________________________________ ________________
(фамилия, инициалы) (подпись)

[3]

Особенности сделок с коммерческой недвижимостью: покупка, продажа, обмен, аренда и лизинг

Сделки с коммерческой недвижимостью сейчас не редкость. Большинству частных предпринимателей приходится покупать, продавать или сдавать в аренду торговые точки, склады или офисы, то есть коммерческую недвижимость. В статье расскажем, о видах сделок с коммерческой недвижимостью, о нюансах их оформления и о том, как себя обезопасить при проведении таких соглашений.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Законодательное регулирование

Основные нормативные акты, которые устанавливают порядок оформления прав на коммерческую недвижимость это Гражданский кодекс РФ и федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимого имущества».

С какими объектами можно совершать сделки?

Коммерческая недвижимость — это здания и сооружения, которые предназначены исключительно для коммерческой деятельности. В коммерческом помещении может размещаться офис, магазин, кафе, склад, завод или турбаза. Главное — помещения относятся к категории «нежилых».

Виды сделок

Коммерческую недвижимость можно не только купить или продать, но и срочно выкупить, сдать в аренду или в лизинг. Предприниматель выбирает исходя их своих нужд и возможностей.

Купля-продажа

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ, это сделка, по которой собственник обязан передать все свои права на объект другому лицу за плату. Сделка купли-продажи бывает несрочной или срочной.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
  2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Плюсы:

  • Бизнесмен может распоряжаться своим имуществом как хочет: делать ремонт, красить потолок или стены.
  • Если вдруг бизнес не пойдет, помещение можно сдавать в аренду.

Минус в таких сделках один — высокие цены на недвижимое имущество.

Срочный выкуп

Срочный выкуп — это продажа недвижимости в максимально сжатые сроки. Подойдёт для тех, кому срочно понадобились деньги, нужно переезжать, предприятие ликвидировали или бизнесмен обанкротился.

  • Плюс — срок реализации сделки — не более трёх недель.
  • Минус — при срочном выкупе цена недвижимости может сократится до 30% по сравнению со стандартной рыночной стоимостью.

Срочный выкуп часто становится альтернативой банкротству. Предпринимателя, у которого в срочном порядке выкупили недвижимость, могут не объявлять банкротом и он сможет продолжать заниматься бизнесом.

Лизинг — это финансовая аренда, при которой лизинговая компания приобретает у покупателя объект, ставит себе на баланс и сдает этот объект в аренду лизингополучателю, оформив при этом договор финансовой аренды.

Плюсы:

  • Клиент вносит лизинговые платежи и по окончании договора получает в собственность объект недвижимости: или амортизированный, или по минимальной остаточной стоимости.
  • Клиент в результате экономит на налоге на прибыль, поскольку платит налог непосредственно в лизинговых платежах. Платежи относятся на себестоимость продукции, за счет этого происходит экономия.

При аренде собственник передаёт своё имуществ другому лицу на временное пользование за плату (ст. 606 ГК РФ). Подойдет для начинающих бизнесменов, которые ещё не определились — будет их дело долгосрочным или не будет.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

  • Плюс — не нужно заботиться обо всём объекте недвижимости, его дело — платить арендную плату.
  • Минус — зависимость от арендодателя: помещение могут продать, сдать в аренду другому или повысить плату за занимаемую площадь. Ремонтировать арендуемое помещение «под себя» не все предприниматели разрешают.

Сделка подразумевает обмен одного имущества на другое. Два юрлица или юрлицо и физлицо могут заключить договор обмена недвижимости, если рыночная цена обоих объектов одинакова. При этом коммерческую недвижимость можно менять на жилую.

Можно обменять помещения на первом этаже жилого дома (которое перевели в нежилой фонд) на квартиру. Продавец жилья в этом случае чаще всего доплачивает. Склад обменять на квартиру будет сложнее, но тоже возможно. Также, если предпринимателю нужен офис больше, он может найти того, кому наоборот нужно помещение меньшего размера и обменять.

Преимущество обмена равнозначными объектами – не нужно платить НДФЛ. Сделки по обмену заключаются на основании договора мены. Документ должен быть официально подтвержден и зарегистрирован в Росреестре.

  • договор оформляют только в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 560 ГК РФ);
  • в договор включают условия, которые закон предусматривает для продажи недвижимости (если это не противоречит существу мены и правилам о ней);
  • регистрируют переход права собственности на обмениваемые объекты недвижимости.

Статья 560 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия

  1. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 настоящего Кодекса.
  2. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.
  3. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

[1]

Основные этапы проведения

Прежде чем переходить к заключению договора и оплате недвижимого имущества, нужно проверить законность сделки и другие факторы.

Читайте так же:  Подлежат ли книги возврату и обмену в магазин

Оценка и проверка объекта

Когда продавец собирается устанавливать начальную стоимость объекта, он может ориентироваться на кадастровую стоимость, на цену аналогичных объектов или на свой опыт и убеждения о стоимости такой недвижимости. Нередко для определения стоимости объекта, вызывают профессионального оценщика (для подстраховки).

Способы проверки объекта:

    Проверить, оформлено ли право собственности на имущество. Нужно обратиться в ЕГРН и попросить выписку из реестра. Из неё можно понять, нет ли у объекта каких-то обременений – в виде дополнительного договора аренды или ипотечного кредитного договора.

Договоры со сроком аренды менее года не попадают в реестр ЕГРН. В этом случае арендаторам не нужно заключать договор с новым собственником, прежняя договоренность переходит на него по умолчанию.

  • адрес объекта;
  • относится объект к нежилому фонду или нет;
  • завершено ли строительство здания завершено его строительство или нет;
  • согласованы ли все перепланировки внутри объекта.
  • Проверить договоры продавца на оплату коммунальных услуг. Для покупателя объекта важно, чтобы по нему не было задолженностей по оплате воды, электричества и газа.
  • Проверка сторон

    После проверки документов на объект, нужно проверить документы продавца. В первую очередь — его правоспособность. Если продавец — юрлицо, он должен предоставить согласие на продажу от всех совладельцев объекта. (п.1 ст.46 № 14-ФЗ). Если в интересах продавца действует представитель, от него потребуется:

    • нотариально удостоверенная доверенность;
    • договор на доверительное управление.

    Заключение договора и расчеты

    Чаще всего договор заключают в письменной форме. Непосредственно процесс заключения договора проходит в несколько этапов:

    • Стороны изучают документы и обсуждают условия.
    • После проверки всех документов оформляют предварительный договор купли-продажи (п.1 ст. 429 ГК РФ).

    На его основании вносят авансовый платёж или задаток, который гарантирует удержание недвижимости за потенциальным покупателем, снятие объекта с торгов и отказ иным лицам, притязающим на его приобретение.

    В ПДКП указывают условия и сроки проведения сделки, фиксируют стоимость объекта и сумму аванса:

    • Заключают основной договор.
    • Подписывают акт приёма-передачи.
    • Рассчитываются друг с другом.

    Для успешной сделки потребуются следующие документы:

    1. Учредительные документы организации или ИП.
    2. Выписка из ЕГРЮЛ или свидетельства ИНН и ОГРН.
    3. Приказ или решение о назначении директора.
    4. Документ, подтверждающий согласии на сделку других совладельцев.
    5. Паспорт представителя компании и документ, свидетельствующий об его полномочиях (при необходимости).
    6. Документы по объекту недвижимости.

    Крупные сделки предполагают передачу денег в присутствии юриста, нотариуса или иных уполномоченных лиц, которые в случае расторжения договора представят свидетельские показания. Кроме этого требуется обязательное подтверждение передачи платежа.

    Регистрация права

    Документы для регистрации:

    • Паспорта сторон.
    • Три экземпляра подписанных договоров купли-продажи.
    • Уставы сторон и нотариально заверенные копии учредительных документов.
    • Выписка из реестра регистрации юрлиц.
    • ИНН сторон.
    • Протокол (копия протокола) общего собрания с согласием на продажу недвижимости с подписями от всех совладельцев объекта.
    • Кадастровый паспорт объекта.
    • Экспликация БТИ.
    • Правоустанавливающие документы о собственности на недвижимость, документы на земельный участок.
    • Квитанцию об уплате государственной пошлины.Её размер в 2019 году: для юрлиц — 22 000 руб., для физлиц — 2 000 руб.

    Срок регистрации — 7 рабочих дней. Если отправить документы в электронном виде регистрация займёт меньше времени.

    После — новый владелец получит свидетельство о собственности и сможет распоряжаться имуществом.

    Стоит ли обращаться за консультацией к профессионалам?

    Часто в компаниях уже есть свои юристы, которые помогают подготовить документы и присутствуют при заключении сделки. Иногда предприниматель или юрлицо не обращаются за помощью к профессионалам, самостоятельно изучают законы, нюансы оформления (тратят время, но не тратят деньги). Другие наоборот, подключают к сделкам и юриста, и нотариуса, чтобы себя обезопасить (тратят деньги, но не тратят время). Всё зависит от возможностей сторон.

    Как себя обезопасить?

    Риски мошенничества в сделках покупки, продажи или аренды коммерческой недвижимости чаще всего связаны с документацией.

    Нужно обязательно проверять все бумаги, связанные с объектом и продавцом.

    • Проверить наличие у продавца правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Для юрлиц самый главный документ — согласие на сделку всех учредителей ООО. Если обнаружат ошибки в оформлении этих документов, на юрлицо-продавца могут подать в суд, признать документ недействительным, а сделку незаконной.
    • Проверить историю объекта и документов. Это можно сделать, запросив выписку на недвижимость в ЕГРН.

    Коммерческая недвижимость — это нежилые объекты: помещения под магазины, офисы, склады или земельные участки. Их можно продавать, сдавать в аренду или лизинг. Перед сделкой нужно проверить объект и провести оценку. Прежде чем заключать договор, нужно внимательно изучить всю документацию по сделке и собственнику. Новое право собственности необходимо обязательно регистрировать. Это стоит 22 000 руб.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Это быстро и бесплатно !

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Источники


    1. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие; Юрайт — М., 2014. — 255 c.

    2. Прокопович, С.С. Итальянско-русский юридический словарь / С.С. Прокопович. — М.: РУССО, 2017. — 392 c.

    3. Правовые и социально-психологические аспекты управления. — М.: Знание, 2005. — 320 c.
    Что нужно для приватизации, лизинга коммерческой недвижимости или доверительного управления образцы
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here