Что нужно для продажи комнаты в коммунальной квартире нюансы сделки

Как подготовить и собрать документы для продажи комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире является одной из самых трудоемких процедур среди гражданских сделок. Какие документы нужны, как договориться с соседями и на какие сроки рассчитывать — все это изложено в статье.

Особенности

Продажа коммунального жилья связана с необходимостью учета позиции других жильцов, учетом пробелов в имеющихся документах, длительностью согласования юридических действий с органами власти.

Для продажи комнаты необходимо, чтобы право собственности на нее было зарегистрировано в установленном законодательством порядке. Такое право возникло у граждан, которые произвели приватизацию жилья согласно Закону РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». При этом на сегодняшний день право на приватизацию жилого помещения не ограничено никакими сроками. Документом, подтверждающим наличие зарегистрированного права является свидетельство либо выписка из ЕГРН.

Неприватизированное жилье находится в государственной или муниципальной собственности, поэтому продать его или произвести другие распорядительные операции в таком случае невозможно.

Так, в ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сказано, что зарегистрировать переход права собственности в связи с продажей комнаты постороннему лицу можно только в том случае, если приложить к заявлению о регистрации документы, подтверждающие уведомление других долевых собственников о продаже или их отказ от преимущественного права выкупа либо истечение срока для использования этого права.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире

Все документы для реализации

Для заключения сделки нужно подготовить ряд бумаг:

  • оригиналы и копии паспортов продавца и покупателя;
  • справка из ЖЭК или ТСЖ или из лицевого счета об отсутствии долгов по ЖКУ;
  • технический документ на объект недвижимости;
  • правоустанавливающий документ на комнату (договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда и др.);
  • письменное согласие органов попечительства и опеки — если собственниками в том числе являются несовершеннолетние или недееспособные лица;
  • выписка о снятии с регистрации из продаваемой комнаты, — как правило, требование об этом выдвигает покупатель;
  • подтверждающие соблюдение преимущественных прав соседей документы.

Последний пункт необходим для защиты от претензий других жильцов в будущем.

Нужно ли письменное согласие соседей?

Когда один из собственников общей квартиры решает продать свою комнату, он должен учесть, что другие жильцы обладают первоочередным правом на покупку этой комнаты. Здесь законодатель защищает интересы жильцов, давая им возможность расширить или улучшить свои жилищные условия и не допускать поселения новых соседей.

Получать от каждого соседа письменное согласие на отчуждение комнаты не требуется. Достаточно уведомить жильцов о решении продать жилье и таким образом соблюсти норму закона либо получить отказ собственников от права выкупа.

Каких соседей нужно уведомить:

  • собственников других комнат в квартире;
  • орган местного самоуправления, если среди соседей есть наниматели социального жилищного фонда, ведь для таких случаев собственником считается государственный или муниципальный орган;
  • органы опеки и попечительства , если среди других собственников присутствуют дети до восемнадцати лет или недееспособные лица.
  • составить извещение самостоятельно и отправить его экземпляры всем соседям на почтовый адрес в режиме заказного письма;
  • посетить нотариальный кабинет и оформить заверенное извещение о продаже комнаты с просьбой отказаться от преимущественного права либо воспользоваться им; высылкой уведомлений займется нотариус, он подтвердит отправку документа и ее возврат — в случае нежелания соседей получать письмо.

Такие меры применяются, если жильцы не принимают извещение с рук и не соглашаются дать одобрение на сделку.

Затем нужно в течение 30 дней ожидать письменные ответы. Если никто из жильцов не пожелал выкупить комнату, собственник может продать свою долю любому третьему лицу. Если кто-то из соседей отозвался на извещение, с ним собственник и должен заключить договор купли-продажи.

Документами, подтверждающими извещение либо отказ соседей, могут быть:

  • извещение простое или нотариально заверенное;
  • конверты с отметками о неполучении писем адресатами;
  • письменные отказы жильцов;
  • решение суда, заверенное в соответствующем суде, о признании собственников, чье местопребывание неизвестно, пропавшими или умершими; иск можно подать, если сосед отсутствует более 1 года; по итогам решения функции управления долей пропавшего будут переданы судом другому лицу, которому также придется направить извещение и ждать ответа.

После сбора документов

Если все вопросы с преимущественным правом соседей решены, — а это самый трудный этап при подготовке к реализации, — нужно заключить договор купли-продажи.

Документ формируется самостоятельно или при помощи специалистов согласно стандартным правилам документоведения и должен содержать существенные условия, о которых сказано выше. Заверять договор не нужно, но по желанию любой из сторон можно удостоверить действительность соглашения нотариальной отметкой, при этом один экземпляр договора останется в архиве нотариуса.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2019 году

Перед тем как продать комнату в коммунальной квартире в 2019 году, необходимо изначально изучить все нюансы, связанные с этим вопросом. Придется приготовиться к тому, что процедура эта не простая и может изрядно потрепать нервы. Если комната не приватизирована, то все начинается с ее оформления в частную собственность. Ведь продажа комнаты в коммунальной квартире разрешается только полноправному собственнику.

Оформление

В процессе продажи придется обращаться к соседям, чтобы от них получить отказ. Но перед этим рекомендуется выяснить по документам, что именно будет продаваться. В законе сказано, что собственнику принадлежит жилое помещение, которое оформлено в частную собственность. Но нельзя забывать и о местах общего пользования, которые принадлежат всем жильцам, в том числе, и собственнику комнаты в коммуналке. В случае долевой собственности право на эти места рассчитывается пропорционально всей площади помещения.

Некоторые риэлторы, если имеются проблемы с соседями, предлагают продавцам альтернативную схему продажи, чтобы избежать необходимости получения отказа у соседей. Она заключается в том, что на покупателя оформляют дарственную. Тогда юридически сделка оформляется безвозмездно, а, фактически, передаются деньги за комнату.

Важно! Вряд ли надо говорить о том, какие высокие риски для продавца таит в себе такая схема. Поэтому если хотите продать комнату в коммуналке, то лучше всего оформлять все юридически чисто. Дарственная может оказаться рискованной и для покупателя, так как ее могут оспорить в судебном порядке, как соседи, так и родственники, тем более, если среди них будет ребенок, которому не исполнилось 18 лет. И если суд признает сделку недействительной, то покупатель в итоге останется без денег и комнаты.

Правовое регулирование

Если квартира относится к категории общедолевой собственности, где за каждым соседом признается определенная доля, то процесс продажи комнаты в коммунальной квартире следует начинать с уведомления соседей о своем намерении. Этот порядок закреплен в статье 250 ГК РФ. Согласно ей, за соседями закреплено преимущественное право на покупку. А это значит, что перед тем как продавать комнату сторонним людям, ее нужно предложить именно своим соседям.
Читайте так же:  Можно ли вернуть билет на электричку

Преимущественным правом могут пользоваться лишь те жильцы квартиры, которые сами являются собственниками своей доли. Если же они живут в помещении на основании договора социального найма, то для возможности воспользоваться правом придется для начала приватизировать помещение.

Если же нужно быстро продать комнату, но она не является приватизированной, то закон допускает единственную возможность сделки – осуществление обмена на другую недвижимость, в оформлении которой может помочь нотариус. Прямой продажи в данном случае быть не может. Поэтому лучше не пытаться искать другие пути, а собирать документы для приватизации.

Преимущественное право заключается в том, что любой собственник, проживающий в квартире, вправе потребовать перевести на себя права, как на законного покупателя в судебном порядке в течение трех месяцев, если его права при продаже были нарушены. Он может воспользоваться своим правом даже тогда, когда на комнату уже найден конкретный покупатель.

Чтобы правильно продать комнату, нужно установить на нее адекватную цену. Тогда будет больше шансов, что сделка осуществится в максимально сжатые сроки. Если владельцев на квартиру сразу несколько, то первым этапом, с чего начать процесс, является определение цены каждой доли. Лучше всего привлечь на этой стадии специалиста. Как показывает практика, не так-то просто бывает собственнику установить адекватную стоимость. Специалист руководствуется разными показателями, помогающими разобраться, как правильно оценить комнату. К ним относятся следующие:

  1. Район города, где находится квартира.
  2. Транспортные развязки и степень развития инфраструктуры.
  3. Тип и состояние дома.
  4. Коммуникации.
  5. Этажность.
  6. Состояние продаваемой комнаты.
  7. Метраж.

Порядок продажи

Законом установлен определенный порядок, предусматривающий, как продать комнату в коммунальной квартире. Единственный способ, как быстро продать свою недвижимость без проблем, заключается в том, чтобы соблюдать все существующие, в том числе, и новые правила. Для получения достоверной информации о том, кто живет в соседних комнатах, обращаются в Росреестр с соответствующим заявлением. Все сведения заявитель получит в письменном виде, в документе, имеющем юридический статус. Дальнейшие действия выполняются на основании нижеприведенной схемы.

Пошаговая инструкция

  1. Собрав полный пакет документов, который в этом случае нужен, отправляются в нотариальную контору, где нотариус оформляет их соответствующим образом.
  2. Также определяются со стоимостью комнаты и вносят ее в уведомление, которое затем рассылают всем собственникам заказными письмами по почте. Если спустя месяц никто из соседей никак не отреагировал на уведомление, собственник, если хочет, имеет право заниматься продажей сторонним лицам. Тогда уже можно не переживать, что впоследствии суд признает сделку недействительной, тем более потому, что в процессе уведомления участвовал нотариус.
  3. В БТИ следует взять выписку и кадастровый паспорт. Если документы имеются на руках, но их срок – больше пяти лет, то придется получать новые бумаги, которые будут выданы после того, как специалист осмотрит помещение.
  4. Далее следует выписать из комнаты всех лиц, которые были там зарегистрированы, и получить об этом справку.
  5. Если комната принадлежит не одному лицу, то необходимо получить согласие всех собственников на сделку, заверенное нотариально.
  6. С лицом, которое будет покупать помещение, составляют договор купли-продажи, а нотариус его заверяет.
  7. Далее оформляют акт фактической передачи комнаты.
  8. После этого покупатель может подавать документы в регистрационный орган для переоформления на него собственности.

Таким образом, процесс, как продать одну комнату в коммунальной квартире в 2016, 2019 или 2019 году, хоть и является непростым, но, тем не менее, возможен. Главное – соблюсти все юридические формальности, позаботиться о том, чтобы в процессе участвовал нотариус, и прочее. Тогда в будущем никаких проблем не возникнет.

Пошаговая инструкция для покупки комнаты в коммунальной квартире

В статье рассказывается, как купить комнату в коммунальной квартире, дается пошаговая инструкция для покупателей недвижимости.

Основные моменты

Можно самостоятельно купить комнату или обратиться к риэлтору. Существует преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире (правило устанавливает ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса).

Важно! Владелец недвижимости обязан известить своих соседей по коммунальной квартире о продаже жилья. Извещение содержит указание на цену комнаты и срок для принятия решения. Если через месяц соседи не согласятся купить комнату, то недвижимость можно продавать.

Когда соседи проживают в квартире, то извещения можно отдать лично в руки. Если они уехали, следует отправить заказное письмо с уведомлением о вручении.

Недвижимость продавать допускается только через месяц после отправки извещения. Этот срок можно сократить, если будут получены отказы от покупки.

Стандартный договор купли-продажи можно заключить в письменной форме. Для покупки долей недвижимости установлено другое правило: требуется нотариальная заверка, то есть соглашение нужно отнести в нотариальную контору для удостоверения.

Пошаговая инструкция

Необходимо действовать последовательно, и вопрос, как купить комнату, перестанет быть проблемой.
  • Заключить соглашение с агентством недвижимости или искать жилье самостоятельно.
  • Проверить объект. Обратить внимание на состояние жилья: год постройки дома, состояние коммуникаций, район, наличие инфраструктуры, а главное – на соседей, ведь с ними придется жить рядом и встречаться каждый день. С виду добродушные и общительные люди могут оказаться совсем не такими, поэтому нужно подстраховаться. Поможет сарафанное радио – соседи могут много рассказать об обитателях квартиры. Если часто вызывают полицию, происходят иные неприятные прецеденты, то о заключении сделки лучше забыть.
  • Проверить документы:
  1. Ознакомиться с документами на право собственности и основанием приобретения жилплощади.
  2. Попросить собственника представить справку о том, что он не состоит на учете в ПНД (это исключит сомнения в дееспособности гражданина).
  3. Потребовать представить выписку из домовой книги: проблемы могут появиться, если нарушены интересы несовершеннолетних граждан (сделки, где участвуют малолетние, должны одобрить специалисты опеки).
  4. Попросить представить справку о том, что квартира не арестована, не находится под залогом.
  5. Запросить нотариально удостоверенное одобрение на сделку от второго супруга – распоряжение общей собственностью происходит только с одобрения законной половины.
  • Дождаться, пока продавец представит документы, и подписать договор.
  • Обратиться к нотариусу для заверки документы.
  • Провести расчеты. Надежный способ – передача денежных средств через банковскую ячейку. Расчет за наличные используется реже – такая форма проведения платежей более рискованна. Также практикуется безналичная оплата. Обе стороны присутствуют в моменты списания и зачисления средств.
  • Оплатить государственную пошлину.
  • Обратиться для регистрации права владения к специалистам подразделения Росреестра.
Читайте так же:  Юридический ликбез как выписать несовершеннолетнего ребенка из приватизированной квартиры можно ли э

Акт приемки – документ, который знаменует передачу квартиры. В нем указывается, в каком состоянии передается квартира, и пишется, что претензий нет.

Что нужно знать при совершении сделки

Есть условия, при соблюдении которых сделка является действительной. Их указывает глава 9 Гражданского кодекса.

  1. Продавец осознает суть своих действий. На момент подписания соглашения он не должен состоять на учете в диспансере, находиться под воздействием алкоголя и наркотиков.
  2. Соблюдена форма сделки. Заключен письменный договор. При отчуждении долей обязательна заверка у нотариуса.
  3. Произведена регистрация через подразделение Росреестра. Выписка из ЕГРН подтверждает право владения.
  4. Соблюдены интересы несовершеннолетних и других заинтересованных лиц. Детские интересы нарушаться не должны, поэтому необходимо одобрение опеки.
  5. Разосланы извещения другим владельцам комнат в коммунальной квартире, соблюдено право преимущественной покупки в коммуналке.
  6. Соглашение содержит условия – цена и предмет. Они необходимы согласно ст. 454 Гражданского кодекса.

Если купить комнату в общежитии с нарушением установленного порядка, то появятся основания для оспаривания сделки.

Как купить комнату в общежитии

Есть правила, как купить комнату в общежитии и коммунальной квартире. Общежития предназначались только для временного проживания, но с 2007 года обстоятельства изменились.

Купить можно только ту жилплощадь, которая приватизирована. Чтобы проверить право собственности, нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН или свидетельством о праве владения. Отдельный вопрос, как купить комнату, если жилье используется по договору соцнайма.

Не в любом общежитии можно купить комнату. Продажа жилья в ведомственном или студенческом общежитии не осуществляется.

При покупке комнаты важно знать, как правильно оформить документы. Следует известить о продаже других владельцев и подождать ответ 30 дней. Извещения можно отправить через нотариуса.

Занижать цену нельзя. Продажа должна состояться именно по той стоимости, которая указывается в извещении.

Некоторые пытаются обойти закон и оформить сделку через дарение. Однако соседи могут направить иск в суд, и обеих сторон ждут неприятные последствия.

Дарственная признается фиктивной, если она оформляется с целью прикрыть реальную сделку – продажу жилья. В обход собственника лучше не пытаться продать жилье.

Документы для продажи комнаты

  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве владения;
  • отказ от покупки от остальных собственников,
  • одобрение супруга на продажу жилья;
  • техническая документация;
  • справка об оплате коммунальных услуг;
  • одобрение специалистов опеки, если продажа затрагивает интересы детей;
  • документы, заверяющие личность сторон.

Есть точка зрения о том, что комната в коммуналке – это самостоятельный объект, поэтому получать нотариальное разрешение не требуется. Но нужно знать: в ст. 250 ГК РФ указано, что при продаже части долевой собственности нужно извещать других владельцев. П. 3 ст. 250 ГК РФ дает возможность в течение 3-х месяцев обратиться в суд за защитой своих прав.

Судебная практика

Спор о том, что нужно для покупки комнаты в квартире, рассматривал Рязанский областной суд (дело № 33-2092/2017 от 13.09.2017).

Собственница доли в квартире направила предложение о покупке другому совладельцу. Предлагалось купить 25/113 доли за 1 129 306 руб. Извещение направлено через нотариальную контору, через нотариуса отправлен положительный ответ. Но продавец ответа не дала, недвижимость не продала ни истцу, ни другим лицам.

Тогда второй владелец обратился в суд с просьбой восстановить справедливость. Утверждал, что извещение – письменное предложение о продаже жилья.

Суд подтвердил, что нет оснований для подписания соглашения купли-продажи. Предварительный договор не подписан, условия не обговорены, отсутствуют основания заставить ответчика продать свою долю.

Мало знать, какие документы нужны для покупки комнаты, – нужно понимать нюансы законодательства.

Когда решается, как купить комнату в коммунальной квартире, пошаговая инструкция поможет сориентироваться и не нарушить закон.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: необходимые документы для сделки

О том, какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире, следует выяснить до осуществления факта сделки. Отчуждение такой недвижимости связано с некоторыми нюансами, которых нет при продаже другого имущества. Игнорирование какого-то этапа сделки впоследствии может привести к ее недействительности.

С чего начать

Видео (кликните для воспроизведения).

При продаже комнаты в коммунальной квартире владельцу необходимо учитывать все нюансы. Поэтому продавец должен руководствоваться основными правилами продажи такой жилплощади. Алгоритм действий следующий:
  1. Оценка собственности.
  2. Сообщение о сделке лицам, проживающим в коммунальной квартире.
  3. Поиск покупателя.
  4. Подготовка необходимых для сделки документов.
  5. Оформление и регистрация продажи.

Все пункты нужно выполнить обязательно, иначе продать жилплощадь будет невозможно.

Для владельца оценка недвижимости является первоочередной задачей. При этом учитываются следующие данные:
  1. Общая площадь комнаты.
  2. Планировка всей коммунальной квартиры.
  3. Местоположение.
  4. Аварийность здания.
  5. Количество владельцев квартиры.
  6. Срок, в течение которого хозяин хочет продать недвижимость.

[1]

Вся эта информация влияет на цену. Конечно, проводить официальную оценку необязательно. Можно указать среднюю стоимость такого жилья на рынке. Но специалисты советуют обращаться к экспертам, которые проведут оценку и представят соответствующие документы.

Следующий этап, который необходимо осуществить, – это извещение всех проживающих в коммунальной квартире граждан. Причем, это нужно выполнить обязательно, так как все совладельцы недвижимости имеют равные права, и обязаны знать об отчуждении части собственности. Эта норма закона содержится в жилищном законодательстве.

Помимо этого, у совладельцев есть так называемое преимущественное право. На его основании они могут претендовать на покупку продаваемой комнаты. Поэтому продавец не может обойтись устным сообщением о сделке. У него должно быть письменное подтверждение извещения и получения отказа.

Справка: если кто-то из соседей выразит желание приобрести комнату, владельцу придется продать ее ему.

Для того чтобы этого не допустить, собственнику лучше отправить извещение заказными письмами. После этого закон дает 1 месяц для принятия решения. Если отказ от использования преимущественного права от всех соседей поступил раньше этого срока, то можно продавать жилье. В случае если спустя месяц не все совладельцы выразили свой отказ, его можно не дожидаться и осуществлять сделку.

Отказ от приобретения жилья должен быть заверен нотариально. В противном случае сделка может быть признана недействительной. Если соседи против продажи комнаты, собственник все равно может провести сделку. У совладельцев нет права препятствовать отчуждению имущества, если они не хотят приобретать его сами. Другое дело, если у комнаты есть несколько хозяев. Тут без согласия всех лиц не обойтись.

Поиск покупателя

Если у владельца комнаты в «коммуналке» еще нет покупателя, то для его поиска можно воспользоваться следующими методами:
  1. Агентство недвижимости. Для того чтобы воспользоваться услугами риэлтора, продавцу нужно заключить с агентством соответствующий контракт. За помощь при проведении сделки специалисты берут определенное вознаграждение. Поэтому после подписания договора хозяин жилья не имеет права продавать его без ведома риэлтора.
  2. Самостоятельный поиск. Собственнику достаточно подать объявление в газету или на соответствующие интернет-ресурсы. Указывается стандартная информация, включая стоимость и возможность торга.

[2]

Поиск покупателя для своей недвижимости хозяин может начать только после того, как все соседи по «коммуналке» выразят отказ в ее приобретении. В противном случае придется отказать человеку со стороны и продать комнату соседу, имеющему преимущественное право на покупку.

Читайте так же:  Какие документы должны быть в уголке потребителя в магазине

После извещения соседей собственнику нужно узнать, какие документы ему будут нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире. Подготовка бумаг – это важно, так как покупатель будет проверять все данные. Список документов в 2019 году включает:

  • документ, подтверждающий личность хозяина комнаты;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • кадастровый и технический паспорта;
  • бумаги, подтверждающие письменное уведомление об отчуждении жилья владельцев «коммуналки»;
  • согласие совладельцев комнаты;
  • выписка из домовой книги.

Если одним из собственников жилья является ребенок, то для сделки нужно будет оформить разрешение органа опеки. Этот перечень не является исчерпывающим. Также могут понадобиться дополнительные документы, например, справка об отсутствии задолженности по имущественному налогу и т.д.

Далее стороны оформляют договор купли-продажи. Соглашение на продажу комнаты лучше оформить у нотариуса, так как при самостоятельном составлении стороны могут допустить ошибку или пропустить важный пункт. Обычный договор должен содержать следующую информацию:

  1. Сведения о сторонах. Это паспортные данные, адреса проживания, телефоны для связи.
  2. Описание объекта продажи. Площадь, адрес и другие технические сведения.
  3. Стоимость и способ передачи денег (наличный или безналичный расчет).
  4. Права и обязанности.
  5. Условия расторжения.
  6. Дополнительные условия. Указывается дата освобождения жилплощади, наличие согласия собственников «коммуналки» и т.д.
  7. Дата.
  8. Подписи.

Документ составляется в 3 экземплярах. Два соглашения остаются у участников сделки, а один необходим для регистрирующего органа. Помимо ДКП, продавец и покупатель могут составить акт приема-передачи собственности.

Оформление

Указанный пакет документов и соглашение нужно подать в Росреестр. Причем, стороны обязаны сделать это вместе. Там же осуществляется подписание ДКП и передача денежных средств. Если покупатель платит в рассрочку, то при передаче части суммы за комнату он должен оформить расписку.

После проведения сделки участники подают бумаги для регистрации, а взамен получают расписки. Вся процедура занимает не более 10–14 дней, но могут возникнуть задержки при подаче через МФЦ. В указанный срок продавец и покупатель обязаны забрать документы. Помимо этого, новый владелец получает выписку из ЕГРН, которая с 2016 года заменяет свидетельство о праве собственности.

Собрать документы, необходимые для продажи комнаты в коммунальной квартире, совсем несложно. Это основные бумаги, которые могут подтвердить право собственности и технические данные жилья. Но есть и различия, например, извещение о продаже для соседей и их письменные отказы от участия в сделке. Без этого любой суд легко может признать такую куплю-продажу недействительной, а значит, все придется начинать заново.

Пошаговая инструкция для купли-продажи комнаты в общежитии и коммунальной квартиры

Покупка комнаты может быть удачным вложением средств в условиях большого города с его огромными ценами на квартиры.

Такая сделка интересна людям, которым не хватает средств на целую квартиру, а также тем, кто желает выкупить комнаты одной квартиры, принадлежащие разным собственникам.

Процедура купли-продажи комнаты похожа на обычные сделки с недвижимостью, но со своими нюансами и подводными камнями.

В этой статье вы узнаете: как купить комнату в общежитии или коммуналке; какие документы необходимо собрать; как заключается договор купли-продажи; как официально зарегистрировать такую сделку; а также какие трудности и риски могут вас поджидать. Дадим пошаговые инструкции, как купить и продать комнату в общежитии и коммунальной квартире.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что важно знать при покупке комнаты в коммунальной квартире и общежитии?

  • Собственники соседних комнат имеют право выкупить комнату, если она продается, и они согласны на условия продавца. Если такое право было нарушено, то сделка может быть отменена в течении 3 месяцев.
  • Безопаснее, если последняя сделка с данной недвижимостью была более 3 лет назад (срок исковой давности).

Пошаговая инструкция для коммуналки

  1. Первый шаг — это всегда осмотр недвижимости. Сразу следует уточнить условия сделки, что входит в продажу, а что нет.
  2. Знакомство с соседями. Следует побольше узнать о людях, которые проживают по соседству, и о порядках, принятых среди них.
  3. Проверка документов, подтверждающих право собственности, а также изучение информации о прошлом жилья.
  4. Получение от соседей отказов от покупки.
  5. Заключение договора купли-продажи.
  6. Регистрация сделки.
  7. Подписание акта приема-передачи собственности и передача ключей.

С чего начать и что нужно знать?

Необходимо определиться: приватизирована комната или нет. По закону только приватизированная собственность может быть продана. При этом существуют схемы обмена неприватизированного жилья (подробнее об этом читайте в соответствующем разделе статьи).

Получение согласия и отказа от преимущественного права от других собственников

Согласно п.1 ст.250 ГК РФ собственники соседних комнат имеют преимущественное право покупки. То есть продать комнату в коммуналке или общежитии сторонним лицам можно только в случае, если никто из соседних собственников не претендует на ее покупку.

При этом как таковое согласие соседей на продажу не требуется, но до оформления сделки нужно письменно уведомить всех соседей о предстоящей продаже комнаты и получить у них отказы от приоритетного права покупки, которые в обязательном порядке затем заверить у нотариуса. Либо просто подождать месяц, если нет возможности получить отказы.

Подробнее об уведомлении соседей при купле-продаже комнаты в коммуналке и общежитии читайте тут.

Какие документы нужны, чтобы продать?

Продавцу комнаты необходимо собрать следующие документы:
  1. Паспорт собственника недвижимости.
  2. Свидетельство регистрации права собственности или выписка из ЕГРН (можно получить в МФЦ).
  3. Документ, подтверждающий владение недвижимостью (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или обмена, документ о приватизации).
  4. Кадастровый паспорт на недвижимость при отсутствии выписки из ЕГРН (выдается в Росреестре).
  5. Технический план объекта (получается в БТИ).
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (получается в ТСЖ, либо иной управляющей организации).
  7. Справка по форме 9 с информацией о прописанных лицах (получается в управляющей организации или в паспортном столе).
  8. Нотариально заверенные отказы соседей.
  9. При наличии у продавца семьи:
  • Нотариально заверенное согласие супруга(и).
  • Письменное согласие от органов опеки и попечительства, если имеются несовершеннолетние дети.
Читайте так же:  Кто должен менять стояки в многоквартирном доме

Как правильно проверить подлинность документов и на что обращать внимание?

Покупателю следует внимательно проверять все документы. Кроме того можно:
  • В едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) запросить подтверждение владения собственностью.
  • Проверить наличие долгов за коммунальные услуги, которые указываются в выписке из лицевого счета при запросе продавца.
  • Проверить паспорт собственника на действительность, что можно сделать на сайте сервисы.гувм.мвд.рф или в местном отделении полиции.
  • При сомнениях в психической вменяемости продавца можно запросить справку из нарко- и психодиспансеров.

Все документы приведенные в списке должны быть в оригиналах, либо в копиях, но нотариально заверенных. Исключение составляют правоустанавливающие документы и паспорт – они должны быть в оригинале.

Пакет бумаг от будущего хозяина для совершения сделки

От покупателя может требоваться различный пакет документов в зависимости от наличия супруга(и), детей, типа расчета. К основным документам относятся:

  • паспорт собственника и членов семьи старше 14 лет;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство о браке;
  • нотариально заверенное согласие супруга(и), в случае брака;
  • ипотечный договор или иные документы, подтверждающие наличие заемных денежных средств.

Заключение договора и регистрация

Договор купли-продажи комнаты похож на договор купли-продажи квартиры, но в нем дополнительно указываются размер отчуждаемой доли и подтверждение отказа соседей. Образцы таких договоров можно найти в интернете.

После подписания договора купли-продажи его необходимо зарегистрировать. Сделать это можно в МФЦ или Росреестре, понадобятся следующие документы:

Можно ли продать неприватизированное помещение и что для этого нужно?

Неприватизированное жилье по закону не может быть продано или куплено законным путем, так как оно не является собственностью проживающих в нем граждан. Однако существуют способы обойти эту проблему:

    Приватизировать комнату, обратившись к непосредственному собственнику. Как правило это местный муниципалитет. Если нельзя приватизировать на себя, можно прописать близкого родственника и приватизировать на него.

Заявление об обмене рассматривается специальной жилищной комиссией при муниципалитете, которая может разрешить сделку или запретить. Запрет на проведение обмена может быть оспорен нанимателем жилья через суд.

Правила и порядок для общежития

При сделке с комнатой в общежитии существуют некоторые нюансы. Комната в общежитии может числиться как:
  • Часть общей долевой собственности. В этом случае процедура продажи не отличается от приведенной выше.
  • Самостоятельное жилое пространство. В этом случае продажа комнаты происходит как с отдельной квартирой и не требует сбора отказов соседей.

Для приобретения комнаты в общежитии потребуются дополнительные документы. К ним относятся:

  • договор приватизации комнаты – находится на руках у продавца;
  • выписка из ЕГРН – получается по онлайн запросу на сайте Росреестра или при личном обращении;
  • технический паспорт – обычно на руках, если его нет или была произведена перепланировка, то заказывается в БТИ;
  • если собственность долевая, то потребуются выписка из домовой книги (делается в паспортном столе) и отказы других собственников.

Обязательно ли участие нотариуса?

Согласно п.1 статьи 42 ФЗ от 13.07.2015 N218 договор купли-продажи части долевой собственности должен быть заверен нотариусом, иначе сделку не удастся зарегистрировать. Данное положение введено в законодательство для предупреждения незаконных сделок с недвижимостью. При этом, если комната в общежитии оформлена как самостоятельное жилое пространство (не долевая собственность), и в комнате не проживают несовершеннолетние, то нотариальное заверение сделки не требуется.

Подводные камни и риски

  1. Необходимо проверить, прописаны ли в комнате лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы или пропавшие без вести. После возвращения такие лица могут оспорить сделку.
  2. Следует внимательно изучить историю сделок с данной недвижимостью. Если в какой-то момент купля-продажа недвижимости была совершенна незаконно, то дальнейшие операции могут быть оспорены.
  3. Следует собрать информацию о соседях, ведь в случае коммуналки асоциальные поведение соседей может доставить много неудобств.
  4. В случае перепланировок, не учтенных в документации, могут возникнуть большие сложности в процессе купли-продажи. Проблемы подобного рода следует урегулировать заранее.
  5. При передачи любых сумм (аванс или для других целей) следует выписывать расписки и фиксировать такую передачу в договоре купли-продажи.

Процедура купли-продажи комнаты не представляет большой сложности. Однако как и в любой сделке с недвижимостью существуют свои скрытые риски, которые следует учесть перед заключением сделки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

[3]

Изучаем «подводные камни» при покупке комнаты в квартире

​Когда семейный бюджет не позволяет купить новое просторное жилье, а имеющиеся накопления необходимо вложить, чтобы не растратить на пустяки, стоит все же задуматься о приобретении недвижимости. Экономичным вариантом траты средств может стать покупка комнаты в квартире или в общежитии. Заниматься ли этим самим, довериться ли профессиональным риэлторам – право каждого. Главное – перед оформлением сделки учесть все нюансы, чтобы и документы продавца проверить, и правильно оформить собственные. Сегодня мы расскажем вам обо всех «подводных камнях», которые вас поджидают при покупке комнаты в квартире.

5 нюансов при оформлении комнаты в собственность

Наиболее востребованы комнаты в квартирах в больших городах. Цены на них ниже, чем на гостинки, а потому они доступны молодым семьям без детей, студентам. К тому же, комнату можно сдавать и получать небольшой, но стабильный доход. Через некоторое время ее можно продать и купить жилье больше и комфортнее. При покупке комнаты все документы будут проверены, а потому реализовать ее потом не составит труда. Юридически комната в квартире может быть либо долей квартиры, либо отдельным помещением. При оформлении сделки купли-продажи стоит учесть несколько нюансов.

Первый – уведомление и отказ соседей

Покупателю необходимо проверить, уведомил ли продавец – собственник комнаты – остальных владельцев жилой площади в квартире. Если письменные уведомления не были отправлены, любой из соседей, пользующийся преимущественным правом покупки, может об этом заявить. Лучшим вариантом являются нотариально заверенные уведомления. После их отправки продавец ждет от соседей отказов или согласия претендовать на комнату. Если процедуру не соблюсти, сделка с покупателем может быть признана недействительной. Когда покупатель своими глазами увидит отказы соседей-собственников, то может начинать процедуру оформления своей сделки.

Второй – уведомление местной власти

Если среди собственников остальных комнат в квартире есть муниципальная власть, значит и ее продавец должен был уведомить о намерении продать свою комнату. Таким образом, в квартире могут быть и приватизированные комнаты, и те, что муниципалитет передает жильцам на основании договора социального найма. Покупателю должны представить доказательства того, что абсолютно все собственники уведомлены в определенном законодательством порядке. Также покупатель не имеет права покупать комнату дешевле, чем по той цене, которую продавец указал в уведомлениях, отправленных соседям. Все движения в данном процессе в идеале оформляются у нотариуса.

Читайте так же:  Правила и нормативы при возведении гаража на участке

Третий – нет отказов, не будет и сделки

В случае, когда один из соседей выражает свое намерение приобрести выставляемую на продажу комнату, покупателю «с улицы» сразу же стоит отказаться и поискать для себя другой вариант. Пойдя на нарушение выше описанных норм, можно лишиться комнаты и после оформления сделки, так как соседи имеют право в течение трех месяцев заявить о своих желаниях через суд и оспорить заключенный договор и государственную регистрацию документов на нового собственника.

Четвертый – оформление общей площади

При покупке комнаты в квартире следует знать, что новый владелец имеет право получить вместе с комнатой и несколько квадратов общей площади, к которой относятся кухня, туалет, ванная, коридор и др. Точный размер общей площади покупатель может узнать из документов продавца, зарегистрированных в установленном порядке. Если собственник молчит, возможно, доли в квартире не определены. До продажи комнаты места общего пользования необходимо распределить между собственниками. Данная информация прописывается в соглашении, которое затем нотариально заверяется.

Пятый – ограничения при покупке

Даже если сделка оформлена, и новый владелец въехал в комнату, его оттуда могут выселить. Стоит знать, что не удастся поселить в такую квартиру человека недееспособного или страдающего заболеваниями, делающими условия проживания соседей хуже, чем были до этого.

Принесут ли доход «комнатные» инвестиции?

Чтобы купить комнату в квартире и разбогатеть, придется также учесть сразу несколько подводных камней, которые могут в этом помешать. Конечно, скромный капитал, которого хватает только на одну комнату, не позволит получить сразу же большую прибыль. Но любые инвестиции в недвижимость прибыль приносят, главное – правильно ими распорядиться.

Анализ рынка и оценка возможностей

Часть средств при покупке комнаты в квартире можно направить на услуги профессионалов, которые оградят покупателя от всех забот и проблем. Они полностью возьмут на себя процесс юридического сопровождения сделки. Впрочем, сначала покупатель должен сам определиться, какую недвижимость он будет приобретать – маленькую комнату и дешевую или более просторную и дорогую. Если в дальнейшем комнату предполагается сдавать, лучше выбрать средний вариант, который при желании потом можно будет продать.

Взять кредит на комнату и заработать

Предприимчивые люди не ждут, когда денежки в их шкатулке постепенно накопятся до нужной суммы. Сегодня можно взять кредит, купить комнату, сдать ее в аренду и рассчитываться за кредит за счет арендаторов. Довольно скоро комната станет не обремененной (пока кредит не выплачен, она находится в залоге у банка) и ее можно будет продать подороже, или обменять на большую по площади с доплатой. Можно сразу купить несколько комнат, если доход позволяет вовремя исполнять обязательства перед кредиторами.

Жить дорого – богато

Эксперты считают, что покупка дорогой комнаты – не лучшее вложение инвестиций. Покупать такую стоит только в том случае, если в ней жить. Большого дохода она не принесет – из-за своей дороговизны просто не будет пользоваться спросом, а вот купить для себя такую комнатку в центре города и недалеко от работы будет вполне оправданным шагом. В целом же, покупка комнат считается неплохим стартом для «выращивания» своего капитала. По крайней мере, это гораздо выгоднее, чем вложение денег в банковские продукты.

Проверяйте документы до оформления сделки!

А теперь о самом главном – о документах, которые покупателю обязан предоставить собственник при продаже комнаты. Комплект получится тот же самый, что и при покупке квартиры:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную комнату;
  • зарегистрированный договор передачи жилплощади в собственность;
  • нотариально заверенное соглашение, в котором собственники подписываются под информацией о распределенных долях общей площади;
  • справка, в которой эти доли указаны (выдается в БТИ), в том числе в стоимостном выражении;
  • отказы соседей-собственников от преимущественного права покупки;
  • справка или несколько справок, где отражены все задолженности (а лучше их отсутствие) по оплате за свет, связь, комуслуги и т.д.;
  • выписка из домовой книги с информацией обо всех зарегистрированных жильцах;
  • справка о наличии прав несовершеннолетних (либо отсутствии) на данную жилплощадь (выдается в органах опеки и попечительства);
  • нотариально заверенное согласие супруга продавца или супруги на проведение сделки купли-продажи.

Купили комнату – получили права на всю квартиру

Жизнь – штука непредсказуемая. Сегодня маленькая семья с одним ребенком, к примеру, ютится на 20-ти квадратных метрах комнаты, а уже через пару лет живет в просторной квартире. То есть все начиналось с покупки комнаты, а позже появилось преимущественное право приобрести остальную жилплощадь в квартире. Когда-то приходилось проверять собственника на наличие отказов соседей, теперь, получив уведомление, необходимо принимать быстрое решение о покупке остальных комнат.

Риск встретить на своем пути недобросовестного продавца существует всегда. Но безопасность – это не только железные двери, за которыми никакие соседи не страшны, но и владение ситуацией и информацией о своих правах и требованиях действующего законодательства. Как видно из комплекта документов для регистрации сделки и оформления комнаты в собственность, все не так уж и сложно. Если покупатель занимается этим сам, точно зная, как это делается, на что нужно обратить внимание, времени у него этот процесс займет немного.

Первые вложения в недвижимость – неважно, для жизни или для заработка – с лихвой окупятся. Видно это становится уже через пару-тройку лет. К собственному жилью прилагается и неоценимый опыт, который наверняка пригодится в будущем. Внимание к деталям – и все будет хорошо!

Видео (кликните для воспроизведения).

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки комнаты в квартире, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.

Источники


  1. Омельченко, О.А. Всеобщая история государства и права; Остожье; Издание 255-е, 2013. — 576 c.

  2. Теоретические и практические аспекты охраны промышленной собственности в Российской Федерации. — М.: ИНИЦ Роспатента, 2014. — 552 c.

  3. Кондратьев, Ф.В. Государственный научный центр социальной и судебной психиатрии им. В. П. Сербского. Очерки истории / ред. Т.Б. Дмитриева, Ф.В. Кондратьев. — М.: ГНЦССП им. Сербского, 2014. — 228 c.
Что нужно для продажи комнаты в коммунальной квартире нюансы сделки
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here