Что такое зонирование земель и как оно осуществляется

Зонирование земельных территорий (градостроительное зонирование)

Градостроительное зонирование — это деление (разбивка) земельной территории муниципальных образований (в том числе и поселений) на части, в которых определяются территориальные зоны с видами их градостроительного использования и ограничения на их использование (карта градостроительного зонирования муниципального образования).

На карте градостроительного зонирования:

  1. Устанавливаются границы территориальных зон. Любой земельный участок относится только к одной территориальной зоне. То есть не допускается формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, размещённых в разных территориальных зонах.
  2. Обязательно отображаются границы зон с особыми условиями использования территории, границы территорий объектов культурного наследия.

Виды и состав территориальных зон

Территориальные зоны муниципальных образований могут быть следующих видов:

  1. жилые
  2. общественно-деловые (ОДЗ)
  3. производственные
  4. зоны инженерной и транспортной инфраструктур
  5. зоны сельскохозяйственного использования
  6. зоны рекреационного назначения
  7. зоны особо охраняемых территорий
  8. зоны специального назначения
  9. зоны размещения военных объектов
  10. иные виды территориальных зон

Состав территориальных жилых зон

  1. зоны застройки индивидуальными жилыми домами
  2. зоны застройки малоэтажными жилыми домами
  3. зоны застройки среднеэтажными жилыми домами
  4. зоны застройки многоэтажными жилыми домами
  5. зоны застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение

  • отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения
  • объектов здравоохранения
  • объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования;
  • культовых зданий
  • стоянок автомобильного транспорта
  • гаражей
  • объектов, связанных с проживанием граждан
  • территорий, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства

Состав территориальных общественно-деловых зон (ОДЗ)

  1. зоны делового, общественного и коммерческого назначения
  2. зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения
  3. зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности
  4. ОДЗ иных видов

ОДЗ предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В ОДЗ могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные и многоэтажные гаражи.

Состав территориальных производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур

  1. коммунальные зоны (зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли)
  2. производственные зоны (зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду)
  3. иные виды зон производственной , инженерной и транспортной инфраструктуры

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфра структур (сооружений и коммуникаций ж/д и автомобильного транспорта, связи) и установления санитарно-защитных зон таких объектов.

Состав территориальных зон сельскохозяйственного использования

  • зоны сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями-садами, виноградниками и др.)
  • зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения

Примечание: зоны сельскохозяйственного назначения в том числе и зоны сельскохозяйственных угодий) могут включаться в состав территориальных зон в границах черты населённых пунктов.

Состав территориальных зон рекреационного назначения

  • зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озёрами, водохранилищами, пляжами
  • зоны в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом

Состав территориальных зон особо охраняемых территорий

  • земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение

Состав территориальных зон специального назначения

  • зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления
  • зоны, занятые иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах

Состав иных видов территориальных зон — по усмотрению органов местного самоуправления,определяется с учётом функциональных зон и особенностей использования земельных участков

Зонирование земель населенных пунктов

Зонирование территорий населенных пунктов вызвано установлением порядка использования земель. Поэтому земли населенных пунктов, которые находятся в пределах административных границ, разделены на зоны, с учетом градостроительных требований.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

[1]

Территориальное зонирование населенных пунктов

Зонирование земель представляет собой разделение территории населенного пункта на участки, которые имеют различное целевое назначение и соответствующий правовой режим использования. Зонирование производится согласно утвержденному плану по развитию населенного пункта.

Положение о проведении зонирования и основные его принципы утверждены Правительством Российской Федерации. Решение о проведении зонирования принимается распорядительным документом территориального органа государственной власти или решением органа местного самоуправления.

В состав жилых зон входят земельные участки, которые предназначены для индивидуальной и общественной жилой застройки, а также возведения объектов культурно-бытового и социального назначения.

Недвижимость, которая располагается в жилой зоне, может быть представлена индивидуальными жилыми домами, малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной застройкой. Кроме жилых домов, по градостроительному плану могут располагаться и другие виды застройки.

Большая часть территорий населенных пунктов отводится под жилищную застройку, что соответствует целевому назначению категории земель населенных пунктов.

Однако населенные пункты не могут существовать без административных зданий, объектов образовательного, культурно-бытового и социального назначения. Поэтому такие объекты также включаются в градостроительные планы по застройке жилых зон населенных пунктов.

Определенная часть земель населенных пунктов отводится под промышленную застройку, объекты коммунально-складского назначения, инженерную и транспортную инфраструктуру. Такие объекты имеют санитарно-защитные зоны, чтобы обеспечить безопасность жителей населенного пункта.

Читайте так же:  Выгодно ли создавать тсж и как правильно это сделать

Благоустройством таких территорий занимаются собственники производственных объектов за свой счет.

Правовой режим земель населенных пунктов, который предусматривает градостроительное зонирование, предусмотрен земельным и градостроительным законодательством.

[2]

Зонирование территорий представляет собой двусторонний процесс, предусматривающий плановое использование земель населенного пункта путем принятия нормативных документов на уровне органов местной власти.

Планирование застройки территории и установление правил землепользования осуществляется в следующих целях:

  • для создания условий по устойчивому развитию территориального муниципального образования;
  • сохранности окружающей среды и объектов, которые относятся к памятникам культурного наследия;
  • планирования границ административной территории населенного пункта;
  • надлежащего обеспечения прав собственников земельных участков и защиты их интересов по использованию наделов и размещенных на них зданий и сооружений;
  • создание благоприятного инвестиционного климата путем предоставления широкого выбора по использованию выделяемых земель, а также объектов, относящихся к капитальному строительству.

Правила землепользования и застройки.

Об условно-разрешенных видах использования земельных участков читайте тут.

Утвержденные соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления правила землепользования и осуществления застройки территории населенного пункта, предусматривают порядок их применения, внесения в них соответствующих изменений.

Неотъемлемой частью данных нормативов являются:

  • карта по градостроительному зонированию;
  • градостроительные регламенты;
  • положение о регулировании землепользования и застройки со стороны органов местного самоуправления;
  • порядок изменения видов разрешенного пользования земельными участками и объектами капитального строительства;
  • регламент по подготовке документации по планированию территории;
  • порядок проведения общественных и публичных слушаний по вопросам, связанным с порядком землепользования и застройки земельных участков;
  • порядок внесения соответствующих изменений в правила землепользования.

Также могут быть включены и другие вопросы, которые требуют своего рассмотрения. На карту градостроительного зонирования наносятся утвержденные границы согласно территориальным зонам.

При этом каждый земельный участок может принадлежать только к одной территориальной зоне, что и находит свое отображение в соответствующих границах.

Сформировать один земельный участок из нескольких, которые расположены в разных территориальных зонах, невозможно, так как территориальные зоны не устанавливаются для одного участка.

На градостроительной карте обязательно отражаются зоны, границы которых относятся к территориям, на которых расположены объекты культурного наследия.

Состав земель населенных пунктов

В соответствии с положениями статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли, относящиеся к населенным пунктам, входят в состав земель всей страны.

В соответствии с законом, земли, которые используются и предназначены для проведения застройки, входят в состав земель населенных пунктов, так как по своему целевому назначению они предназначены для развития населенных пунктов.

[3]

В соответствии с положениями статей 85 Земельного кодекса и 35 Градостроительного кодекса, земельные участки, которые составляют земли населенных пунктов, могут относится к таким территориальным зонам, предусмотренным градостроительным регламентом:

  • жилым территориальным зонам;
  • общественно-деловым территориальным зонам;
  • производственным территориальным зонам;
  • предназначенным для инженерных сетей и транспортной инфраструктуры;
  • относящимся к реакреационным зонам;
  • используемых в сельскохозяйственном производстве;
  • имеющих статус зон специального назначения;
  • предназначенных для размещения военных объектов;
  • относящихся к иным территориальным зонам.

В состав жилых зон входят земельные участки, которые предназначены для строительства жилых домов, а также объектов культурно-бытового назначения.

В жилых зонах возможно как индивидуальное, так и промышленное жилое строительство. При этом как в первом, так и во втором случаях, жилая застройка может быть представлена малоэтажными, средней этажности и многоэтажными зданиями.

Градостроительным регламентом могут быть предусмотрены и другие виды застроек, связанных с реализацией жилищной программы.

В общественно-деловых зонах земельные участки используются для возведения административных зданий, объектов, предназначенных для использования в сфере образования, культуры, быта.

Кроме того, на данной категории земель могут быть возведены здания для общественного использования, что также предусматривается градостроительным регламентом.

К производственным зонам относятся земельные участки, на которых проводится застройка зданиями промышленного и коммунального назначения, складскими помещениями, а также другими постройками, которые указаны в градостроительном регламенте.

К зонам инженерной и транспортной инфраструктуры относятся земельные участки, на которых располагаются объекты:

  • железной дороги;
  • автомобильного, речного, морского и воздушного транспорта;
  • трубопроводного транспорта;
  • связи;
  • инженерной инфраструктуры.

Также могут входить и объекты, которые имеют иное назначение, однако, входящие в градостроительный регламент.

В состав земель, которые входят в рекреационные зоны, относятся земельные участки, на которых находятся городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища, а также те, которые используются для отдыха жителей города и туристов.

К земельным участкам, которые расположены в черте населенного пункта, относятся особо охраняемые территории, на которых находятся объекты природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения.

В некоторых населенных пунктах имеются зоны с земельными участками, которые имеют сельскохозяйственное назначение. Такие земли, в соответствии с генеральными планами населенных пунктов, используются под пашни, многолетние насаждения, здания и сооружения, которые предназначены для сельскохозяйственного производства

Отдельную категорию земель населенных пунктов составляют земельные участки, которые предназначены для использования их в общем пользовании. На них располагаются площади, улицы, проезды, скверы, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты, которые не подлежат приватизации.

Границы территориальных зон в населенных пунктах

Все территориальные зоны земель населенного пункта излагаются на градостроительной карте. В регламенте, который является неотъемлемой частью градостроительной карты, указаны все виды разрешенного использования земель, их предельные размеры, а также ограничения, которые установлены в отношении конкретных земельных участков или территориальных зон. В градостроительном регламенте указан правовой режим земельных участков населенного пункта.

Действие правового режима распространяется не на все земли населенного пункта. В поле его действия не входят земли, занятые под объекты культурного наследия, территории мест общего пользования, а также находящиеся под линейными объектами.

Читайте так же:  Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

При этом соблюдается требование о том, что земельный участок определенной территориальной зоны не может входить в состав другой территориальной зоны.

Согласно правилам землепользования и застройки, для каждой территориальной зоны устанавливается отдельный градостроительный регламент, который разрабатывается с учетом особенностей места расположения земельного участка, а также необходимости сочетать различные виды по использованию земельных участков населенного пункта.

На первоначальном этапе застройки населенного пункта, требования градостроительного регламента могут не соблюдаться, так как на данном этапе практически невозможно выделить отдельные территориальные зоны с однотипным видом использования.

Поэтому в дальнейшем, в границах территориальной зоны могут появиться участки, которые использовались в соответствии с требованиями действующего законодательства, однако, после проведения зонирования стали не соответствовать предъявляемым требованиям градостроительного регламента.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что такое зонирование участка, зачем оно нужно?

Зоны сада обычно делятся на:

  • жилую , где располагается дом и все, что его окружает – терраса, палисадник, внутренний дворик или патио, гараж или площадка с навесом для машины, летняя кухня, мангал или барбекю;
  • хозяйственную — где обычно стоит сарай или бытовка для хранения инструментов, мастерская, нередко — гараж.
  • зону плодового сада и огорода – это могут быть две отдельные друг от друга зоны;
  • зону отдыха , которая может быть совмещена с жилой частью сада, или быть отдельным уединенным местечком. Здесь устраивают цветники, каменистые сады, водоем, ставят скамейку или вешают гамак.

Основные зоны, в свою очередь, могут делиться на небольшие под-зоны , как, например, детская или спортивная площадки.

Разделение участка на зоны, является условным, и не предполагает четких границ.

Сад делится по смыслу, исходя из логики вашей дачной жизни.

Задача дизайнера, обеспечить плавный переход из одной зоны в другую, с помощью растительных композиций, дорожек и арок, призванных сгладить резкие переходы.

ЖИЛАЯ ЗОНА — это зона непосредственно рядом с домом, место, где хозяева чаще всего проводят время.

К ней относятся — палисадник у входа, внутренний дворик-патио, парадные цветники, терраса или веранда.

Эта часть сада еще не сад, но уже и не дом, она является как бы переходной, и одновременно «лицом» вашего участка.

Площадку рядом с домом со стороны сада, оформляют кашпо и вазонами с однолетниками, плетистыми розами, клематисами и другими цветущими лианами.

Здесь же устраивают газон, фонтан, небольшой прудик, цветники или композицию из камней. А чтобы тут было уютнее находиться, площадка должна быть защищена от посторонних взглядов.

Желательно, чтобы площадка, где размещается садовая мебель была не менее 20 м2. Любой формы и конфигурации, соответствующей общему стилю сада. Для практичности, ее можно замостить плиткой или плоским камнем, сделать деревянный настил, со специальной пропиткой дерева или отсыпать гравием.

Главное правильно подобрать материал для этой зоны, чтобы за ним было легко ухаживать, и чтобы не застаивалась вода.

Палисадник у входа в дом можно оформить яркими цветниками, в классическом или свободном стиле, поставить арку с цветущими лианами или посадить небольшое «домашнее» деревце. В зависимости от того, какое у него предназначение, им можно закрыться от дороги или красиво оформить парадный вход в дом. Главное чтобы он выглядел аккуратно и привлекательно.

Видео (кликните для воспроизведения).

В палисаднике обязательно должен быть газон и удобные дорожки.

К жилой зоне так же принято относить и стоянку для машины, поскольку она должна находиться вблизи дома. Возникает некое противоречие – как совместить ее с палисадником? Очень просто – сделайть стоянку частью композиции, обсадив ее стриженой изгородью, или увить стены гаража вьющимися растениями. Если хотите сделать навес для машины, то пусть он будет в виде перголы, а по опорным столбам тоже можно посадить вьюны, и повесить кашпо с летниками.

ХОЗЯЙСТВЕННУЮ ЗОНУ располагают в удалении от жилой части, и от основного декоративного сада, лучше в северной части участка.

Здесь размещают необходимые садовые строения: сарай для садового инвентаря и инструментов. Душевую и уборную. В этой же части сада можно запланировать небольшую площадку для сушки белья или для сжигания мусора.

В дальнем (лучше северном) углу сада устраивают компостную яму. Ее желательно притенить, для поддержания влажности. Если вы планируете огород, то сарайчик и компост лучше распологать ближе к нему.

Эта часть сада не должна быть на виду . Ее отделяют от основного сада перегородками с вьющимися растениями, высокорослыми культурами (топинамбур, золотые шары, подсолнечник), или пышными кустарниками.

ПЛОДОВЫЙ САД И ОГОРОД

Нельзя совсем отказываться от огорода, нет ничего вкуснее своих овощей и ягод, но и планировать его нужно для своего удовольствия, а не для бесконечной рутины. Отдых на участке все-таки важнее, чем кропотливый труд. Несколько грядок размером 1х4 – оптимально для сада. Это не обеспечит вас урожаем на всю зиму, но кое-какие заготовки сделаете, да и освоить такой огородик куда проще.

Если огород есть в проекте, то располагать его следует с севера на юг, так растения более равномерно получают солнечное тепло.

Между грядками должно быть достаточно места, чтобы было удобно ходить, делать уход и собирать урожай.

Читайте так же:  Как заполнить бланк осаго

Плодовые деревья и кустарники не терпят переувлажнения почвы, поэтому их не стоит сажать в низине. Не следует сажать новые плодовые деревья на месте старых посадок, так же как и развивать огород на этом месте, почва там истощена, и растения не получат необходимого питания. Не рекомендуем так же сажать плодовые деревья на холм, так они чаще страдают от пересыхания почвы и заморозков.

Конечно, нужно внимательно отнестись выбору плодовых деревьев и изучить все особенности выращивания. Бывает, что молодые деревца подмерзают, но если посадить их в защищенном месте, с южной стороны сада, они будут чувствовать себя уверенней.

Не обязательно высаживать плодовые растения в один ряд, они неплохо будут смотреться и группами, на газоне.

Эта часть участка может предполагать как активный отдых, в компании друзей и родных, так и уединенное место для спокойного отдыха. Здесь можно устроить беседку или перголу, поставить шезлонги на берегу садового водоема или скамейку в тенистом уголке сада, повесить гамак или качели.

Лучше всего располагать уголки отдыха на солнечной стороне, однако в полуденные часы, здесь должна быть прохладная тень. Важно, чтобы ими можно было пользоваться в любую погоду, поэтому здесь не помешает навес или пергола. Кроме того ваш уголок должен быть хорошо защищены от ветра.

На помощь придут разнообразные ширмы, шпалеры с вьюнами, высокие кустарники и хвойные, декоративные витражи или бамбуковые жалюзи.

Это зона декоративного сада, ее следует размещать таким образом, чтобы из нее открывался живописный вид на сад, или окружающий ландшафт.

Место для уединения с любимой книжкой, лучше сделать в потаенном уголке сада, хорошо скрытом от посторонних глаз, подальше от жилой и хозяйственной части. При желании можно сделать «зеленый кабинет» , отгородив небольшую площадку изгородями из декоративных кустарников или с помощью шпалер.

Уединенный уголок не следует оформлять слишком броско, он должен быть спокойным и располагающим к расслаблению. Хорошо сделать рядом водоем со спокойной гладью воды, или каменистый сад для любования. Здесь должно быть прохладно и тихо.

Место для отдыха с друзьями, наоборот, лучше сделать жизнерадостным и веселым. Тут имеют место различные веселые фигурки, поделки и прочие шутливые украшательства. Рядом можно устроить журчащий фонтан, или прудик с небольшим водопадом, разбить пышные цветники и расставить яркие акценты.

Такое место может располагаться как близ дома, так и в другой части сада. Главное, чтобы всем было комфортно от пребывания в нем.

ДЕТСКИЕ И СПОРТИВНЫЕ ПЛОЩАДКИ

Если вам нужна детская площадка, то расположить ее следует так, чтобы она хорошо просматривалась из окон дома, с веранды — там, где вам будет удобнее наблюдать за детьми.

В зависимости от возраста детей, тут можно сделать песочницу, игрушечный домик, качели или горку.

Для детей по старше – настольный теннис, баскетбольное кольцо, или оставить больше места под газон для активных игр и бассейна.

Если на участке есть крепкие взрослые деревья, то можно попробовать сделать домик на дереве, детям это особенно нравится, а под ним, чтобы место не пропадало, расположить чайную.

Спортивная площадка предполагает турникет и простые садовые тренажеры.

Зонирование земель населенных пунктов в 2019 году

Категория земель населенных пунктов подразумевает определенные правила их использования. Для лучшей организации землепользования производится еще и зонирование территории города или поселка, деревни. При создании отдельных зон учитывается вид разрешенного использования земли, градостроительные требования, экономическое обоснование.

Отдельные территориальные зоны земель населенных пунктов имеют свой правовой режим и свое целевое назначение. Осуществляется зонирование территорий по плану развития города или поселка, утвержденному местными органами самоуправления.

Правительством страны было утверждено Положение о проведении зонирования. В этом документе также закреплены основные принципы выполнения такой работы. Местные власти на своем уровне принимают решение о зонировании, для чего должен быть разработан и утвержден соответствующий документ.

Классификация

В каждом поселении выделено несколько основных зон после территориального разделения площади:

  • Самые важные и, как правило, самые большие зоны – жилые.
  • Также обязательно присутствуют общественно-деловые зоны.
  • Производственные.
  • Выделяются зоны инженерные и транспортные.
  • Необходимы зоны рекреационные.
  • Выделяются зоны специального назначения и военных объектов.
  • Могут присутствовать и зоны сельскохозяйственного назначения.

Границы территориальных зон должны совпадать с границами отдельных земельных участков. Каждая зона имеет свой градостроительный регламент, отвечающий нормам землепользования. Он зависит от расположения зоны, площади и назначения этого земельного участка. Участки могут находиться в пределах одной зоны, в таком случае для них применяется один градостроительный регламент.

Что такое градостроительный регламент? Это определение основного правового режима для земельного участка и всего, что находится на нем или под его поверхностью.

ВНИМАНИЕ! Владельцы или арендаторы земельных участков обязаны соблюдать градостроительный регламент.

Этот регламент и виды разрешенного использования – основные нормы, которые нужно учитывать при использовании земельных участков, находящихся в пределах той или иной территориальной зоны.

Градостроительный регламент

Это понятие включает виды разрешенного использования, предельные максимальные и минимальные размеры участков, предельные размеры разрешенного строительства. Также градостроительным регламентом устанавливаются ограничения на использование участков земли.

Градостроительный регламент применяется для всех земельных участков, находящихся в границах одной зоны. Он является основой для правового режима землеустройства. С учетом его используются и земли, и объекты, расположенные на них.

Особенности жилой зоны

Карта зонирования каждого населенного пункта может показать разные зоны, имеющие свое назначение. Жилые зоны присутствуют на карте любого города или поселка, деревни. Состав и виды участков зоны разнообразны. В нее включаются площади, на которых строятся многоквартирные дома и ведется индивидуальное строительство.

Читайте так же:  Вот он какой, акт выполненных работ (образец)

Также в жилой зоне будут располагаться объекты социального назначения, бытового, культурного. Какие дома могут находиться на территории жилой зоны?

Это здания многоэтажные, средне этажные, малоэтажные. Также в такой зоне ведется и строительство частных домов, коттеджей. Также здесь могут находиться и здания других видов. Главное предназначение этой зоны – размещение жилых домов.

Сооружения общественного, культурного, бытового назначения выполняют здесь второстепенную роль, но без них населенные пункты также не могут существовать. Поэтому при разработке градостроительного плана рядом с жилыми домами предусматривается и возведение административных зданий, культурно-бытовых.

ВНИМАНИЕ! Также на территории населенных пунктов выделяются и зоны под строительство производственных комплексов и предприятий, по создание объектов инфраструктуры, транспорта.

Для безопасности жилых зон данные объекты должны быть разделены с жилыми домами санитарно-защитными зонами.

Владельцы производственных, хозяйственных объектов должны заниматься их благоустройством, соблюдать санитарные и экологические нормативы. Такая работа проводится за их счет. Территориальное зонирование каждого населенного пункта выполняется с учетом не только градостроительного, но и земельного законодательства.

Это сложный и ответственный процесс, который позволяет планово, рационально использовать и застраивать каждый метр территории поселения. Зонирование проводится на основании принятых местной властью нормативных документов.

Для чего проводится планирование застройки

  1. Это необходимо для успешного развития муниципального образования.
  2. Позволяет сохранить памятники культуры и архитектуры, экологию окружающего пространства.
  3. Также планирование застройки даже возможность определять на будущее границы данной административной единицы.
  4. Защищаются права собственников земельных участков.

Благодаря планированию застройки в населенном пункте создается привлекательный инвестиционный климат, ведь земельные участки могут использоваться в разных целях – для жилого и производственного капитального строительства, для бизнеса, для создания зон отдыха.

Правила пользования землей населенного пункта и план застройки утверждаются местной властью с одновременной разработкой некоторых документов:

  • Это градостроительные регламенты для территориальных зон.
  • Карта по зонированию.
  • Положение по регулированию землепользования.
  • Правила для изменения видов разрешенного использования земельных участков.
  • Порядок проведения публичных слушаний по различным вопросам, связанных с землепользованием.
  • Порядок проведения общественных слушаний.

Каждые земельный участок в пределах земель населенного пункта относится к определенной территориальной зоне.

В отношении его действует тот или иной градостроительный регламент. Пределы участка не могут выходить за границы его территориальной зоны. При объединении нескольких участков в один нужно это учитывать, нельзя объединить участки, которые находятся в разных зонах.

Особенности земель населенных пунктов

Земли населенных пунктов – большая категория, в которую входят участки с различным целевым предназначением. Для удобства и более рационального использования этих земельных площадей производится деление их на отдельные зоны, предусмотренные градостроительным регламентом.

На территории населенного пункта выделяются зоны:

  1. жилые;
  2. производственные:
  3. общественно-деловые;
  4. зоны инженерных систем и транспортной инфраструктуры;
  5. специального назначения;
  6. сельскохозяйственного;
  7. оборонного значения;
  8. иные по назначению.

Предназначение

Выделенные жилые зоны – это земли, где может проводиться строительство жилых зданий и объектов культурно-бытового предназначения. Жилые дома возводятся в рамках промышленного строительства или индивидуально. Также градостроительный регламент для этой зоны разрешает строительство и других объектов, имеющих отношение к жилищной программе.

ВАЖНО! Рядом с жилыми домами строятся здания медицинских, учебных учреждений, объекты культурного или бытового предназначения.

Территория промзоны

На этой земле строятся производственные предприятия, объекты коммунального назначения. Также здесь располагаются склады, различные постройки, необходимые для работы промышленных комплексов. Важное значение при застройке производственной зоны имеет безопасность работы предприятий, их расстояние к жилым зданиям.

Транспортная инфраструктура и инженерные сети

  • Это объекты железнодорожного, автомобильного, морского и воздушного транспорта.
  • Трубопроводы.
  • Объекты связи.
  • Различные объекты инженерной инфраструктуры.

Это территории с городскими лесами, парками, садами. Также это участки земли, где расположены городские пруды и озера. Данная зона имеет большое значение для комфортной жизни в пределах населенного пункта, ведь она обеспечивает условия для отдыха.

Специального назначения

Все зоны на градостроительном плане необходимы для нормального проживания в пределах населенного пункта. Не обойтись любому городу или деревне и без зоны специального назначения, на которой размещаются кладбища, крематории, полигоны для отходов потребления.

Из специфики данных объектов понятно, что разместить их не представляется возможным ни на какой другой территории.

Сельскохозназначения

На такой земле могут строиться сооружения, используемые в сельскохозяйственном производстве, здесь производится высадка многолетних растений, разбивается пашня. Отведение земель под такую зону также производится с учетом градостроительного плана.

Как осуществлялось зонирование

Большинство населенных пунктов имеют длительную историю. При их закладке и застройке отдельные зоны не выделялись. Градостроительное планирование и территориальное зонирование используется в последнее время, при развитии новых районов и благоустройстве старых.

Самые современные нормы по выделению отдельных функциональных территорий были занесены в Земельный кодекс.

ВНИМАНИЕ! В 2004 году вышел новый Градостроительный Кодекс РФ, в котором и указывается необходимость регулирования землепользования с применением градостроительных регламентов.

Сейчас во многих городах и поселках есть объекты, которые не соответствуют градостроительному регламенту для зоны, на которой они находятся. По возможности такие объекты переносятся или просто не эксплуатируются по первоначальному предназначению. Если они не представляют опасности для населения, могут эксплуатироваться и дальше.

Что такое территориальное зонирование участка и зачем оно нужно?

Для определения перспективности вложений инвестиций в тот или иной земельный участок необходимо рассмотреть тему территориального зонирования.

С этим термином в той или иной степени сталкивался каждый, кто занимается строительством, начиная от жилого или садового дома и заканчивая крупным промышленным объектом или многоквартирным домом.

Для тех же, кто только задумывается о перспективах инвестирования денежных средств в земельный участок, поясним, что вопрос территориальной зоны, на которой расположен выбранный земельный участок необходимо выяснять в самую первую очередь, наряду с его категорией и видом разрешенного использования, потому что от этих факторов будет зависеть то, что на земельном участке можно будет построить.

Читайте так же:  Порядок увольнения беременной женщины по срочному договору

Если кратко, тот территория каждого населенного пункта в графическом виде может быть представлена как цветная схема, и от того в какой цвет «покрашена» та или иная территория и зависят параметры и возможности использования земельных участков — составных частей этой территории. Варианты возможностей собственника или арендатора конкретного земельного участка по землепользованию и застройке определяются в соответствии с территориальной зоной, к которой относится земельный участок.

Узнать свою территориальную зону можно из документов территориального планирования, например, в Нижнем Новгороде разработан и действует генеральный план города Нижнего Новгорода, как раз и содержащий информацию по планировке территории, а также Правила землепользования и застройки.

Что же все это значит на практике?

Это значит, что задумываясь о приобретении на правах аренды или собственности земельного участка, необходимо хорошо понимать, что возможности использования и застройки этого участка зависят от следующих основных параметров:

  • территориальной зоны, к которой относится земельный участок;
  • ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия — в случаях, когда земельный участок или иной объект недвижимости расположен в зоне охраны объектов культурного наследия;
  • ограничений по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям — в случаях, когда земельный участок или иной объект недвижимости расположен в зонах действия соответствующих ограничений;
  • возможных иных ограничений (включая существование возможных сервитутов или водоохранных зон).

На карте градостроительного зонирования территории города Нижнего Новгорода выделены следующие виды территориальных зон:

  • Центральные общественно-деловые и коммерческие зоны
  • Специальные обслуживающие и деловые зоны для объектов с большими земельными участками
  • Жилые зоны
  • Зоны специального назначения
  • Градостроительные регламенты. Производственные и коммунальные зоны
  • Градостроительные регламенты. Природно-рекреационные зоны
  • Сельскохозяйственные зоны.

Выбрав интересующий земельный участок, необходимо уточнить в какой зоне он расположен. Затем следует поинтересоваться какие именно объекты в указанной зоне можно располагать. У каждого участка есть три основных вида использования:

  • основной вид использования, который, может использоваться всегда;
  • условно разрешенный вид использования, требующий получения разрешения, которое принимается по результатам специального согласования, проводимого, в том числе с применением процедур публичных слушаний;
  • вспомогательный вид разрешенного использования, допустимый только в качестве дополнительного по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемый совместно с ними.

Соответственно, для каждой территориальной зоны, выделенной на карте градостроительного зонирования, устанавливаются, как правило, несколько видов разрешенного использования недвижимости.

Главное помнить, что собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, иных объектов недвижимости, имеют право по своему усмотрению выбирать и менять вид (виды) использования недвижимости, разрешенные как основные и вспомогательные для соответствующих территориальных зон при условии обязательного соблюдения требований законодательства в отношении обеспечения безопасности.

Пример на практике: существует выбранный Вами для покупки земельный участок, вы знаете, где он находится. Дальнейшая задача — узнать к какой именно территориальной зоне участок относится и как его можно использовать. Например, вы знаете, что участок относится к зоне ПК-1, это «Зона производственно-коммунальных объектов I — II класса вредности». В зоне ПК-1 можно размещать промышленные объекты 1 и 2 класса вредности, деятельность которых связана с высокими уровнями шума, загрязнения, интенсивным движением большегрузного и железнодорожного транспорта. Следующая задача — понять какие именно объекты можно размещать в любом случае, а какие только по согласованию. Следующий шаг выяснить, какие виды разрешенного использования являются основными для этой зоны. В нашем случае:

  • промышленные и коммунально-складские предприятия I — II класса вредности, требующие большегрузного или железнодорожного транспорта;
  • объекты складского назначения различного профиля;
  • офисы, конторы;
  • гаражи боксового типа, многоэтажные, подземные и наземные гаражи, автостоянки на отдельном земельном участке;
  • станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия.

Предполагаем, что мы хотели построить на выбранном участке — автозаправочную станцию. А значит, мы выясняем, что автозаправочные станции есть в перечне объектов, допустимых к размещению в данной зоне, но только в качестве объектов в условно-разрешенном виде использования. Исходя из вышеперечисленного, мы понимаем, что для строительства АЗС на данной территории нам потребуются дополнительные временные и финансовые затраты, которые могут не привести к успеху, поскольку разрешение на строительство именно АЗС мы не сможем и не получить.

Дальнейшая информационная проработка поможет понять как велики будут эти затраты и риски, что позволит в итоге принять взвешенное решение о покупке или аренде земельного участка.

Видео (кликните для воспроизведения).

Напоминаем, что если Вам требуется уточнить к какой территориальной зоне относится выбранный земельный участок и как вы можете его использовать и застраивать — звоните по одному из телефонов, указанных ниже:

Источники


  1. Мельник, В. В. Искусство речи в суде присяжных. Учебно-практическое пособие / В.В. Мельник, И.Л. Трунов. — М.: Юрайт, 2015. — 672 c.

  2. Рагулин, А.В. Современные проблемы регламентации и охраны профессиональных прав адвоката-защитника в России / А.В. Рагулин. — М.: Юркомпани, 2015. — 290 c.

  3. Губина, И.Ю. Латинский словарь юридических терминов и выражений / ред. В.А. Минасова, И.Ю. Губина. — М.: Ростов н/Д: Феникс, 2017. — 320 c.
Что такое зонирование земель и как оно осуществляется
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here