Для чего и как проводится оценка рыночной стоимости недвижимости

Правила и порядок процедуры независимой оценки стоимости недвижимости (квартиры или дома)

Оценка экспертов определяет рыночную стоимость квартиры.

При совершении сделки, стороны самостоятельно определяют её.

Но существуют различные юридические моменты, в которых оценочная стоимость необходима.

Что это за процедура и для чего она нужна

Оценка экспертов имеет массу преимуществ, самым важным из которых является итог проводимых исследований. По их окончании оформляется документ, обладающий юридической силой, который может применяться в судебных разбирательствах в качестве основы для расчета и взимания компенсации.

Независимая экспертиза объекта потребуется в следующих случаях:

  • Определение стоимости квартиры при передаче её в залог;
  • Раздел имущества;
  • При оформлении наследственного объекта;
  • Получении кредита;
  • Дарении имущества;
  • Внесение жилого помещения в уставный капитал общества;
  • Совершении сделок по его реализации;
  • Оформление страхования и исчисление суммы компенсации;
  • Решение имущественных споров;
  • Привлечение инвестиций;
  • Подготовка бухгалтерской отчетности;
  • Определение величины дохода, полученного собственником от реализации жилплощади, для исчисления дохода;
  • Расчет сумм госпошлин и взносов в ПФ.

Основные критерии

Важными параметрами оценки жилья являются:

  1. Место нахождения. На цену повлияет удаленность расположения от центра населенного пункта, приближенность к автостраде либо парковой зоне. Большей ценностью обладает жилое помещение, находящееся недалеко от учебных школьных заведений, детских садов, больниц, торговых центров.
  2. Характеристики квартиры. Это самая важная составляющая стоимости объекта в целом и за единицу квадратного метра.
  3. Особенности проекта. Разница в планировке похожего жилья может иметь существенные различия. Например, квартира, имеющая большую площадь кухни, будет больше востребована, чем аналогичное предложение с меньшим кухонным пространством.
  4. Отделка жилья. При подборе жилой площади, чтобы сэкономить, можно рассматривать варианты без свежего ремонта. Но такие расходы придется все равно понести после её приобретения.
  5. Типология строительства. Квартиры элитарного дома и здания хрущевского периода не могут стоить равноценно.
  6. Высота этажа. Нижний и верхний, как правило, наиболее доступны, чем другие предложения.
  7. Возраст, тип, конструктивные особенности технического обеспечения, состояние, уровень инженерной оснащенности и другое.

Дополнительными плюсами могут служить наличие телефонного номера, Интернет-линии, кабельного телевидения. Присутствие лоджии, окон из пластика, металлической двери, изредка социальное положение соседей, могут повлиять на величину стоимости жилплощади.

Правила проведения процедуры

Кто её проводит

Определение цены недвижимого объекта может производиться только определенной категорией специалистов. В этой роли выступают физические лица, у которых имеется лицензия на осуществление экспертной деятельности. Кроме того, они должны являться членами саморегулируемой организации и застраховать свою ответственность.

Их деятельность регламентирована ФЗ-7 «Об оценочной деятельности в РФ». Владелец недвижимости при обращении в офис экспертов может выяснить у работников период деятельности их компании, специализацию и наличие полиса страхования по определенному виду оказания услуг. Организация, предоставляющая экспертную оценку, должна в обязательном порядке иметь не меньше 2 специалистов и предоставить по требованию клиента страховой договор.

С заказчиком заключается соглашение о проведении работ.

Для получения наиболее объективных итогов проводимого исследования используются три подхода:

  1. Сравнительный. Его суть заключается в сопоставлении похожих квартир, при этом цена сравниваемой жилплощади уже может быть известна. Количество жилья, которое будет сравниваться, должно составлять не менее 5 объектов. Только так вывод о цене будет наиболее точным.
  2. Затратный. При его использовании специалист ориентируется на размер затрат по созданию или восстановлению оцениваемой недвижимости. Например, если в одном помещении необходимо сменить дверь, а в другом, ничем не отличающимся, нет, то размер стоимости в первом случае будет отличаться от подобной на сумму затрат по установке двери.
  3. Доходный. Он производится на основании выводов о возможности получения прибыли при пользовании жилплощадью различными способами. В целях оценки стоимости жилья он применяется очень редко.

Порядок осуществления

Для проведения экспертного исследования заказчиком представляются:

  • Документы, устанавливающие правомочия на квартиру;
  • Справку формы 11А, экспликацию и поэтажный план, представляемый БТИ.

Помимо этого, может быть затребована дополнительная документация. Копии всех бумаг прикладываются к заключению.

Заключив договор, клиент оплачивает работу специалиста:

  • Через ККА, находящийся в офисе исполнителя, с представлением ему чека;
  • В подразделении банка, принимающего платежи физлиц:
  • В терминале по реквизитам организации.

Далее стороны определяют дату и время проведения осмотра объекта. Оценка может производиться и без выезда оценщика по представленной документации, но при этом существует вероятность допущения неточностей в определении цены.

После осмотра объекта составляется отчет по результатам оценки. Заказчика знакомят с результатами полученных выводов и, при отсутствии у него претензий к выполненной работе, готовится и подписывается акт сдачи- приема услуг.

Отчет готовится в двух экземплярах, один из них вручается заявителю.

Если заказывать услугу у профессиональных экспертов, то сумма может быть совершенно различной для разных объектов и составлять от 2 до 5 тысяч рублей.

Кроме того, каждая организация может устанавливать свою цену за оказываемые услуги.

Самостоятельное выполнение работ

В такой ситуации тщательно отбирается база подобных объектов, выставленных на реализацию. Информацию можно взять в риелторских агентствах, в интернете и в СМИ, публикующих бесплатные объявления. Необходимо подобрать не менее шести вариантов равноценных по расположению, конструкции здания, отделке, количеству комнат, состоянию жилья, этажности, величине кухни и наличию балкона.

Полученные сведения должны вызывать доверие, а предложение на период оценки актуальным. Информацию можно уточнить лично, позвонив по указанным контактам.

Цены на подобранные варианты могут корректироваться. Размер поправки будет зависеть от времени роста и понижения цен на рынке. Когда продавцы наиболее заинтересованы в быстрой продаже своих объектов, можно надеяться на весомую скидку от 10 до 15%. Но иногда продавцы могут придерживать своё жилье до будущего увеличения его стоимости. При стабильном сохранении цен скидка может составлять от 4 до 6%.

Читайте так же:  Виды пенсий для льготников

Рассчитывается цена 1 кв. м. каждого варианта из составленного списка. Для этого ее с учетом корректировки необходимо разделить на общую площадь объекта. Из всех полученных значений необходимо исключить наиболее максимальные и минимальные, отличающиеся от средних на 20%. Определив усредненную величину за единицу кв. м. и умножив её на площадь оцениваемого жилья, вычисляется примерная его реальная цена.

Помимо этого, существует вариант исследования реальной стоимости жилплощади – это изучение рынка. Вначале она выставляется по очень высокой, по сравнению с рыночной, цене. В случае не поступления предложений сумма понемногу понижается до появления заинтересованных лиц. Этот метод имеет положительные и отрицательные моменты. С одной стороны, долго продавая квартиру, можно испортить её репутацию. Возможные претенденты, анализирующие ситуацию на рынке, могут выжидать падения стоимости до минимального значения.

О правилах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в Москве и Московской области

Для совершения грамотных и прибыльных сделок с недвижимостью недостаточно просто хотеть заключить сделку. Важно хорошо разбираться в вопросе и уметь сделать так, чтобы соглашение соответствовало всем требованиям. Одним из таких требований может быть проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества.

При владении любой недвижимостью, загородный дом, квартира, земельный участок, гараж и пр., может возникнуть немало ситуаций, в которых нужно будет знать их точную рыночную стоимость – без этого никакие операции с объектом невозможны.

Что такое оценка рыночной стоимости объектов недвижимости?

Оценка рыночной стоимости недвижимости – это процедура, которую проводят специализированные организации. Она может выполняться посредством разных методов, но в итоге заказчик получит официальный документ, с указанием рыночной стоимости объекта. Оценка проводится на основании закона «Об оценочной деятельности в РФ». Согласно нему, оценка может проводиться как по желанию владельца, так и в обязательном порядке, например, при разделе имущества.

Итоговая цель оценки – это получение достоверной информации о цене объекта на данный момент.

Оценка требуется в таких ситуациях, как:

  • имущественные споры
  • для нотариуса при вступлении в наследство
  • расчет ущерба, причиненного объекту недвижимости
  • получение кредита в банке
  • оформление ипотеки
  • реорганизация компании
  • привлечение финансирования от инвесторов
  • и других.

Какие документы нужны для проведения процедуры?

Существует список документов, без которых эксперты не в состоянии начать процедуру оценки. Этот список строго не фиксирован и зависит от объекта, предлагаемого к оценке. Но можно назвать ряд документов, которые понадобятся в любом случае:

  • копия паспорта собственника объекта недвижимости. Для юридического лица понадобятся свидетельства ОГРН, ИНН, документ, подтверждающий назначение руководителя и копия паспорта;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • документы из БТИ, выписка из ЕГРП, с уточнением об обременении недвижимости;
  • если обременения есть – то документы, подтверждающие это.

Если выполняется оценка дома, то дополнительно нужно предоставить:

  • план границ земельного участка;
  • документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
  • информацию о прочих постройках, а также инфраструктуре и наличии инженерных сетей.

Наша компания готова провести для вас независимую оценку недвижимости на выгодных для вас условиях и в самый короткий срок.

Правила проведения оценки недвижимости

Недвижимость представляет собой определенное имущество, которое обладает ценностью для владельца и экономики страны в целом. Оно может быть представлено несколькими видами собственности, каждый из которых отличается своими параметрами и условиями использования.

Каждое такое имущество обладает конкретной стоимостью, причем оценить ценности требуется достаточно часто для разных целей. Данный процесс должен проводиться исключительно надежными и проверенными независимыми экспертами. Результаты оценки могут использоваться в суде или передаваться в разные государственные органы, так как акт обладает юридической силой.

За счет знания оцененной стоимости можно продать квартиру по оптимальной цене, оформить ипотеку или составить брачный договор.

Законодательное регулирование вопроса

В этом законе указывается, что представляет собой данный процесс, для чего он выполняется, а также каким требованиям должен соответствовать.

Оценка недвижимости – это процедура, на основании которой определяется стоимость ценности. Именно по этой цене имеется возможность продать на рынке данный объект.

При проведении данного процесса учитываются определенные принципы:

  • чем выше эффективность использования объекта по назначению, тем большая оцененная стоимость будет установлена;
  • на результаты непосредственно влияет гармоничность внешнего вида имущества;
  • во время проведения процедуры берется в расчет цена всех элементов, входящих в имущество, после чего полученные значения складываются, что позволит определить общую стоимость;
  • на конечный результат влияет схожесть рассматриваемой недвижимости с аналогичными ценностями;
  • учитываются преимущества, которые могут быть получены от объекта в будущем.

Следовать вышеуказанным принципам могут только специалисты, поэтому оценка доверяется исключительно опытным профессионалам.

Данный процесс может выполняться в двух ситуациях:

  • добровольно, а обычно это необходимо, если сам владелец недвижимости желает определить, по какой оптимальной рыночной цене он сможет продать конкретный объект;
  • принудительно, когда оценка требуется в соответствии с законодательством, а именно при совершении процесса приватизации, при передаче имущества в наследство или при осуществлении иных аналогичных действий.

По методу определения стоимости может быть:

  • массовой, при которой подвергается оценке сразу несколько объектов, для чего учитываются статистические показатели;
  • индивидуальной, когда для одного оцениваемого элемента используется сразу несколько методик расчета.

Также процесс классифицируется по типу имущества:

  • недвижимости, к которой относятся разные сооружения или участки земли;
  • движимых, причем сюда можно отнести автомобили, иные виды транспортных средств или дорогостоящее оборудование;
  • бизнеса, когда рассмотрению подвергаются разные акции или облигации, а также доли в предприятиях.

При проведении данного процесса могут определяться разные виды стоимости:

  • рыночная, считающаяся наиболее обоснованным и объективным показателем, при учете которого имеется возможность действительно продать ценности;
  • инвестиционная, предполагающая, что в будущем будет существенно изменен данный показатель, причем такое изменение может быть не только положительным, но и отрицательным;
  • для определения налога, а такая стоимость требуется для расчета налогооблагаемой базы;
  • ликвидационная, определяющаяся для обязательной продажи имущества, причем на это не влияет устанавливающийся спрос или условия, имеющиеся на рынке, а используется такой показатель обычно в отношении имущества, принадлежащего ликвидируемым организациям;
  • утилизационная необходима для определения затрат, связанных с возведением объекта.
Читайте так же:  Что относится к типовым перепланировкам квартир и нужно ли решение органов власти на их осуществлени

Для недвижимости обычно определяется инвентаризационная стоимость, для расчета которой непременно учитываются технические параметры имущества. Дополнительно требуется часто определить кадастровую стоимость, на которую непосредственно влияет рыночная ситуация.

Причины и цели проведения

Они полностью зависят от различных видов договоров:

Таким образом, процесс реализуется для разных целей, но пользуется при этом высоким спросом, так как без него невозможна практически ни одна сделка.

Методы и подходы

Оценка может осуществляться разными методами:

  • затратный, для чего анализируются все расходы, связанные с возведением или восстановлением объекта;
  • сравнительный, предполагающий изучение и сопоставление рыночных цен на аналогичные ценности;
  • доходный, заключающийся в анализе возможной прибыли от использования или продажи недвижимости.

При выборе любого метода учитывается, к какому виду имущества принадлежит объект, каковы его характеристики, а также насколько доступными, полными и качественными являются сведения о нем.

Порядок процедуры

Данный процесс реализуется в последовательных этапах:

  • выбирается независимый оценщик, занимающийся процессом, причем желательно обращаться в проверенные и надежные организации;
  • согласование условий;
  • подготовка документов, причем к ним относится св-во о собственности и правоустанавливающая документация;
  • составление и подписание договора, в котором оговариваются сроки процедуры, ее стоимость и особенности;
  • непосредственная работа наемного специалиста, который выезжает на объект, осматривает его, фотографирует и заполняет необходимую документацию;
  • проведение аналитической работы, заключающейся в осуществлении расчетов, анализе рынка и создании отчета.

В результате выполненного процесса заказчик получает акт оценки, в котором указывается запрашиваемая информация по объекту, а этот документ может использоваться для разных целей, так как обладает юридической силой.

Стоимость такой услуги считается достаточно высокой, причем она зависит от ценообразования компании, куда обращается гражданин.

Бесплатное проведение

В интернете предлагают многие компании бесплатную оценку, но это обычно является лишь мошенническими схемами. Оценка считается сложным и специфическим процессом, поэтому она не может стоить дешево.

Проводиться бесплатно она может только в ситуации, если осуществляется процедура непосредственными работниками компании, а результаты используются для внутренней работы фирмы.

Оформление результатов

После проведения оценки, непременно полученные результаты правильно оформляются. Для этого составляется специальный акт оценки, называемый по-другому отчетом.

Данный документ обладает юридической силой, поэтому может предоставляться в государственные органы или суд.

Он формируется на дату, когда непосредственно определяется стоимость объекта. В документе прописываются выводы оценщика относительно цены имущества, а также приводятся доводы для такого результат. Подписывается он оценщиком, а также на нем ставится печать компании и подпись руководителя.

Действителен данный документ в течение шести месяцев.

Для разного вида имущества

Данный процесс может значительно отличаться в зависимости от того, какая недвижимость рассматривается.

Государственного

Осуществляется независимыми компаниями, обладающими правом заниматься данной деятельностью. Выбирается фирма после проведения конкурса, в результате чего выбор падает на наиболее выгодное предложение.

По результатам процесса подготавливается отчет, в котором прописывается рыночная стоимость объектов, а также инвентаризационная цена, их состав и возраст, особенности износа и иные технические параметры.

Заказчиком выступает владелец недвижимости. Во время процесса учитывается состояние и технические параметры объекта, а также рыночная ситуация.

На цену имущества оказывают влияние многочисленные факторы:

  • место расположения;
  • квадратура;
  • численность населения в регионе;
  • природные и политические условия.

Для оценки могут использоваться разные методы, причем для жилых помещений наиболее часто применяется затратный способ.

Видео (кликните для воспроизведения).

Каждая жилая недвижимость индивидуальна, поэтому все элементы рассматриваются специалистами в отдельности.

Коммерческого

Необходимость в оценке возникает при продаже или сдаче недвижимости в аренду. Стоимость таких объектов зависит от разных факторов, причем учитывается планируемая прибыль, получаемая от них, а также возможные финансовые риски.

Важными факторами, учитываемыми специалистами, выступают: место расположения имущества, срок, в течение которого оно окупается, состояние и износ, ситуация на рынке и уровень инфляции. Обычно сразу применяется три метода оценки.

Арестованного

Нередко объекты используются уже в исполнительном производстве, поэтому требуется их продать, чтобы погасить долги должника. В этом случае надо знать, по какой цене их надо продать, причем от установленной стоимости зависят сроки продажи.

Приставы могут самостоятельно оценивать объекты, ориентируясь на рыночные цены аналогичных ценностей. Если должник считает, что стоимость определена неверно, то он может обжаловать этот показатель. Также для работы может привлекаться наемный специалист.

Залогового

Если недвижимость передается в качестве залога в банк, то требуется оценить его, чтобы определить его цену. Это является основным условием финансовой организации для выдачи заемных средств.

Оценка должна производиться только в компании, которая аккредитована в выбранном банке.

При составлении отчета учитываются требования и пожелания самого финучреждения. Действителен документ полгода, поэтому в течение этого времени надо оформить кредит.

Доли имущества

Только квалифицированные специалисты могут определить цену доли имущества. Для этого непременно учитываются многочисленные рыночные факторы, а также берется в расчет, что стоимость квартиры, поделенной на доли, будет ниже, чем, если бы у нее имелся один собственник.

По результатам работы делается отчет, в котором указывается только некоторая часть недвижимости.

Оспаривание результатов

Нередко отчеты становятся доказательствами в судебных разбирательствах, а в этом случае одна из сторон может оспорить имеющиеся сведения. Для этого должны подготавливаться документы, которые подтвердят, что определенная стоимость неверна. Также может быть найдена какая-либо ошибка в документе, что станет причиной для признания его недействительным.

Суд назначает экспертизу для проверки отчета, причем эксперты оценивают и проверяют все используемые методы для расчета, анализируют мотивы принятия тех или иных решений, а также изучают доказательства. Именно на основании этой экспертизы решается, будет ли оспорен документ.

Читайте так же:  Закладная на квартиру по ипотеке — что это такое

Таким образом, оценка недвижимости является сложным и специфическим процессом, выполняемым только профессионалами. Она представлена в нескольких видах, а также может быть принудительной или добровольной. Данная услуга непременно оплачивается владельцем объекта, а в результате он получает отчет, обладающий юридической силой.

О правилах определения стоимости недвижимости смотрите в следующем видеосюжете:

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Для того, чтобы осуществить различные сделки с недвижимостью мало одного желания. Нужно, чтобы они отвечали необходимым требованиям и условиям. Существенным условием многих подобных соглашений является определение рыночной стоимости недвижимого объекта. Будь-то квартира или дом, гараж или участок земли, есть много ситуаций, в которых придется узнавать эту стоимость. Не сделав этого, вы не сможете заключить соответствующее соглашение.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости — что это?

Чтобы определить рыночную стоимость объекта недвижимости, нужно провести его оценку. Некоторые заблуждаются, что установить эту стоимость можно на основе данных, которые имеются в техническом паспорте. В некоторых случаях данные о стоимости, которые приведены в документах БТИ или Росреестра могут быть ориентиром для определения цены недвижимого объекта. Но, во-первых, проведенная оценка, на основании которой в документах указана стоимость жилого или нежилого имущества, носит иные цели, чем установление рыночной стоимости. А во-вторых, на момент совершения сделки они могут быть устаревшими.

[1]

Рынок недвижимости очень сильно зависит от экономического положения в стране. Кризис, девальвация национальной валюты приводит к резкому обрушению стоимости жилья и не только. Поэтому, если оценка проводилась полгода — год назад, а обрушение валюты произошло за последние два-три месяца, реальная рыночная стоимость объекта недвижимости будет существенно отличаться от той стоимости, указанной по результатам оценивания. Кредиторы, например, при выдаче займа на это значение стоимости недвижимости и не посмотрят, потребую реальной оценки рыночной стоимости.

Поэтому, под оценкой рыночной стоимости недвижимости подразумевают процедуру, которая проводится специализированными организациями с применением различных комплексных методов, по результатам которой заказчику этой процедуры представляется официальный документ о стоимости объекта на рынке недвижимости. Эта процедура проводится с учетом различных нюансов, связанных с объектом исследования, таких как обременение, наличие сервитутов и другие. Законодатель регламентировал ее

Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в РФ».

По этому закону определять стоимость объекта можно как в добровольном, так и в обязательном порядке. В последнем варианте установлены случаи, требующие обязательного оценивания недвижимости. Например, если происходит отчуждение недвижимого имущества, которые целиком или частично принадлежит РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию.

Для чего нужна оценка недвижимости?

Конечная цель оценки рыночной стоимости недвижимости, которая осуществляется независимым специалистом-оценщиком, заключается в том, чтобы получить наиболее достоверную информацию о цене объекта на текущий момент. Имея это значение, можно отталкиваться от него, стоить какие-то планы, проводить сделки.

Есть целый перечень случаев, в которых без подобной услуги будет сложно или невозможно обойтись. В зависимости от объекта причины эти будут различны. Так, если продается государственное недвижимое имущество, то его оценка обязательна. Но если продается недвижимость, у которой два собственника и они не согласны друг с другом о том, по какой цене ее продавать, то выходом для них может стать реальная оценка его рыночной стоимости. Только в первом случае такая процедура обязательна, а во втором случае – по желанию. В конце концов, собственники могут и без эксперта прийти к какой-то цене, устраивающей их обоих.

Подобная оценка еще нужна в следующих случаях:

Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости

Если вы пришли к выводу, что нужно провести оценку рыночной стоимости того или иного объекта недвижимости, то учитывайте следующий порядок ее проведения. Первое, с чего нужно начать, это с выбора специалиста. В некоторых случаях этот вопрос решается просто. Например, если оценка проводится для предоставления ее в банковское учреждение, то у него есть список рекомендуемых компаний-оценщиков. Обращайтесь к услугам кого-то из этого списка.

Как только эксперт выбран, нужно подать ему заявление о необходимости проведения оценочных работ. К этому заявлению обязательно нужно приложить правоустанавливающие и технические документы. Заявление подается как собственником, так и другим законным владельцем, либо доверенным лицом при наличии правильно оформленной доверенности.

На основании поданного заявления оценщик вместе с заявителем определяет время проведения оценки, какие сведения должны быть собраны и т.п. После этого следует выезд специалиста на место, непосредственное проведение оценочных работ, собирание нужных данных, фотосъемка, анализ и обработка полученных сведений.

На заключительном этапе специалист составляет отчет, к которому прикладывает все полученные документы, в том числе и лицензию на проведение работ, полис и другие документы компании. Все это сшивается, нумеруется, ответственное за проведение оценки лицо ставит свою подпись и печать организации. Срок составления отчета колеблется от 2 до 5 рабочих дней. Стоимость услуги — в пределах 4-7 тыс. рублей.

Документы, необходимые для оценки недвижимости

Чтобы были проведены оценочные работы, нужно представить для экспертов некоторые необходимые документы, без которых они не смогут приступить к работам. В зависимости от того, какой именно объект предстоит изучать, перечень документов может различаться. Но практически для большинства из них львиную долю этого перечня составляют одни и те же:

  • копия документов, удостоверяющих личность правообладателя; организациям нужно представлять свидетельства ОГРН, ИНН, решение о назначении руководителя, копия его паспорта;
  • правоустанавливающие документы на объект изучения;
  • документы из учреждений технической инвентаризации;
  • выписка из ЕГРП, которая бы указывала на наличие или отсутствие обременений недвижимости;
  • документы, которые бы подтверждали бы эти обременения, действующие соглашения, договора и т.п.
Читайте так же:  Как составить и подать апелляционную жалобу

Если нужна оценка жилого дома, то к приведенному списку документов необходимо добавить:

  • план границ участка земли, на котором построен дом;
  • правоустанавливающие документы на этот участок земли;
  • данные о других строениях на этом участке земли, об инфраструктуре и инженерных сетях;
  • если оцениваемый объект в своем составе содержит движимое имущество, то нужны данные про его объем, количество, физических характеристиках и технических параметрах.

Приблизительно такой же перечень документов дополнительно потребуется для оценивания коммерческой недвижимости. При проведении оценки в отношении сооружений дополнительно потребуются:

  • копии инвентарных карточек на объекты и передаточные устройства, в которых содержатся данные о дате ввода в эксплуатацию, инвентарном номере, норме и шифре амортизационных отчислений, первоначальной стоимости на дату ввода объекта в эксплуатацию;
  • справка из бухгалтерии, в которой отражена балансовая стоимость объекта и передаточных устройств на дату оценки недвижимости; в ней нужно указать восстановительною стоимость, показывают процент износа и остаточною стоимость;
  • действующая налоговая ставка на недвижимое имущество;
  • соглашения об аренде на изучаемый объект с расчетами арендной ставки;
  • документы, в которых отражены данные о проценте износа исследуемого объекта.

Для оценивания сооружений, строительство которых еще не завершено, дополнительно требуются:

  • разрешение на строительство;
  • пояснительная записка к объекту строительства;
  • акт консервации, если строительство приостановлено;
  • данные об отраслевой принадлежности объекта;
  • сведения о конструктивной системе сооружения;
  • информация о разрешенной потребляемой мощности воды, электричества, газа и другого.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

[2]

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Оценка недвижимости: основные цели, особенности и порядок ее проведения

Недвижимость, как и любое другое материальное имущество, может быть объектом купли-продажи. Для совершения успешных сделок с участием недвижимости, выяснение ее реальной стоимости отвечает интересам как продавца, так и покупателя. Поэтому, чтобы узнать актуальную рыночную стоимость любого недвижимого имущества, будь то квартира, загородный дом или завод, необходимо провести его оценку — комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта, проводимый профессиональным специалистом-оценщиком. Начнем рассмотрение процесса оценки недвижимости с основных целей ее проведения.

Оценка недвижимости: зачем она проводится?

Цели проведения оценки могут быть самыми разными и сугубо индивидуальными. Однако существует несколько наиболее распространенных причин, по которым люди обращаются за оценкой недвижимого имущества:

Особенности проведения оценки недвижимости

Первое, что нужно отметить — все оценочные мероприятия проводятся в строгом соответствии с Федеральным законом №135 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и ФСО(Федеральными стандартами оценки), согласно которым выяснение стоимости объектов недвижимости может быть проведено с применением одного из трех подходов к оценке: сравнительного, доходного или затратного. Выбор подхода существенно влияет на процесс оценки и, как следствие, на ее итоговый результат. Рассмотрим вкратце условия и особенности использования каждого из подходов.

  • Сравнительный подход предполагает оценку недвижимости на основании сравнения стоимости аналогичных(желательно — практически идентичных) объектов. Очевидно, что для использования данного подхода необходима обширная статистическая база по сделкам на рынке недвижимости, а самое главное — объект оценки не должен быть уникальным. Поэтому, чаще всего сравнительный подход задействуется при оценке наиболее распространенной недвижимости на рынке, например, квартир в “хрущевках”. Обязательным условием для применения данного подхода является одновременное выполнение следующих условий:
    • Оценщик должен иметь доступ к статистике по последним успешным сделкам по данному типу недвижимости;
    • Рынок недвижимости должен быть предельно открытым;
    • Необходимо наличие компетентных служб, ответственных за сбор требуемых статистических данных;
    • Факторы ценообразования, принимаемые во внимание в процессе сравнения объекта оценки и его аналогов, должны быть одинаковыми или, по крайней мере, сопоставимыми.
  • Доходный подход предполагает расчет стоимости объекта на основании предполагаемых доходов от его использования. Данный метод подходит только для оценки недвижимости, способной приносить доход и при его использовании принимаются во внимание все возможные доходы, расходы, а также риски и другие нюансы, вероятные при эксплуатации объекта в будущем. Применение доходного подхода предполагает два метода оценки:
    • Метод капитализации доходов;
    • Метод дисконтирования денежных доходов.
  • Затратный подход основывается на сравнении стоимости объекта оценки с затратами на возведение нового объекта аналогичного назначения и наиболее подходит при оценке загородных домов или коммерческих объектов капитального строительства, например, заводов. Данный подход довольно специфичен и может быть применен только в следующих случаях:
    • Если оценка проводится перед страхованием недвижимого имущества;
    • Если объект не сможет функционировать без предварительной реконструкции;
    • Если оцениваемый объект новый;
    • Если недвижимость является основой для улучшения и преобразования в объект другого назначения.

Порядок проведения оценки

Оценка недвижимости осуществляется по состоянию на определенную дату и проводится в несколько этапов.

В заключение можно сказать, что несмотря на свою трудоемкость, оценка недвижимости является хорошо отработанной процедурой, знакомой каждому оценщику. Поэтому, главным залогом достижения желаемых результатов оценки служит профессионализм и опыт специалистов, выполняющих данную процедуру.

Узнайте, как происходит оценка недвижимости: какие критерии играют роль на практике? Законный порядок проведения процедуры и его этапы

Для определения стоимости объекта недвижимости требуется провести грамотную оценку.

Происходит данная операция перед осуществлением различных сделок с объектом: продажа или покупка, получение залога, оформление завещания.

Насколько точно будет определена цена, настолько будет верно оформлена операция с недвижимостью.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Процесс оценки недвижимости: этапы

Процесс установления стоимости недвижимого имущества проводится по определенным принципам, с использованием установленных методов. Оценка недвижимости включает несколько этапов.
Читайте так же:  Как правильно переоформить гараж виды сделок и алгоритм действий

1 этап. Постановка задачи – для чего необходимо определение стоимости объекта. На этом этапе требуется уточнение цели проводимой процедуры. Например, для продажи квартиры или для получения ипотечного кредита.

Требуется выяснить какую именно стоимость предстоит установить. Зависеть это будет от цели проведения оценочных работ. Так для реализации имущества нужно определить рыночную стоимость, для оформления страхового полиса – страховую. Залоговая стоимость обычно рассчитывается при оформлении закладной на имущество для предоставления кредита.

Обязательно определяется дата проведения работ. Фиксируются все возможные условия и обстоятельства, которые могут повлиять на конечную стоимость.

2 этап. Формирование плана и договора. Оценщик после предварительного ознакомления с объектом составляет порядок проведения оценочных работ, который начинается с визуального осмотра недвижимости, ознакомления с предоставленной информацией. Если объект достаточно большой, то определяется необходимость привлечения дополнительных экспертов-оценщиков.

В конце данного этапа требуется составить и подписать договор, в котором указываются стороны его заключающие.

Такж

е описывается предмет договора, сроки выполнения работ, стоимость проводимых услуг.

3 этап. Сбор информации и обоснование выводов. Данный этап является наиболее ответственным. От того какая будет собрана информация, зависит и конечный результат.

Изучается более детально недвижимость, которая подробно расписывается. Указываются возможные дефекты, описывается прилегающая территория к объекту. Анализируются имеющиеся юридические бумаги, проверяется их достоверность. Объект рассматривается с точки зрения его экономического и социального расположения.

4 этап. Выбирается наиболее приемлемый и эффективный способ использования данной территории как обустроенного места, так и предположительно вакантного. Определяется наибольшая цена для использования земельного участка, где располагается объект.

5 этап. Процедура расчета стоимости объекта. Проводится она на основании трех основных методов расчета:

  1. доходный подход основывается на определение возможного получения экономических выгод от использования данного объекта.
  2. Сравнительный метод базируется на сравнении аналогичных объектов недвижимости. Данный способ не может быть применим для уникальных объектов, так как недвижимость должна быть сопоставима.
  3. Затратный подход основан на включении тех расходов, которые производились ранее и которые следует дополнительно внести для восстановления объекта с учетом его износа.

6 этап. Согласование полученных результатов с учетом всех условий. На данном этапе выявляются возможные неточности и ошибки. Формируется окончательная итоговая стоимость.

7 этап. Составление оценочного отчета, который передается заказчику работ.

В нем должна быть обязательно указана следующая информация:

  • дата составления отчета;
  • сведения об оценщике;
  • основание на проведение оценочных работ;
  • описание недвижимости;
  • перечень использованных методов и способов проведения оценки;
  • допуски и ограничения при определении стоимости;
  • перечень документации;
  • итоговая стоимость объекта.

Критерии стоимости объекта

На величину конечной цены недвижимости влияет огромное количество критериев и факторов:

  1. место расположения объекта. Квартира, находящаяся в элитном районе, будет оцениваться значительно выше, чем та, что размещается на окраине.
  2. Юридическое оформление недвижимости. При наличии всех документов на объект стоимость будет больше, чем при оценке жилья с сомнительным прошлым.

Главная особенность, влияющая на конечную цену, это количество владельцев недвижимости: чем меньше было собственников у объекта, тем выше будет стоимостная величина.
  • Размер недвижимого имущества. Здесь важен один нюанс, что при меньшей площади недвижимости стоимость квадратного метра будет выше. Например, для однокомнатных квартир стоимость метра значительно выше, чем для многокомнатных. Объясняется это тем, что чем ниже общая стоимость объекта, тем больше на него найдется покупателей.
  • Наличие коммуникаций. Если на участке имеются подведенные коммуникации, то он сразу возрастет в цене. Касается это и транспортной инфраструктуры.
  • Как проводится оценивание на практике: порядок процедуры

    1. Первым шагом является выбор оценщика. Подписание с ним договора о проведении работ. В документе нужно обязательно указать для какой цели производится определение стоимости: продажа, аренда, оформление залога.
    2. Сбор требуемой документации, которую обычно указывает оценщик:

    • свидетельство о праве собственности;
    • технический и кадастровый паспорта;
    • поэтажный план;
    • документы, указывающие откуда появились права на недвижимость: договор купли-продажи, дарственная, завещание, ипотечный договор, ДДУ.
  • Оценщик знакомится с документацией на недвижимость, составляет по ней план предстоящих мероприятий. В назначенное время приступает к работам.
  • Оформление полученных результатов в виде отчета, который дополняется фотографиями, отснятыми экспертом, и документами на объект.
  • Обычно, когда проходит оценка недвижимости, у двух участников сделки имеется разный взгляд на конечный результат. Банк заинтересован в занижении стоимости недвижимости. Если она будет ниже, то реализация объекта в качестве залога возможно пройдет быстрее.

    Для заемщика же большая стоимость гарантирует большую сумму кредита. Данную ситуацию следует учитывать, когда банковская организация предоставляет своего оценщика.

    Оценка недвижимости – процедура, которую требуется проводить для установления стоимости объекта на конкретный момент. Выполняют работы по определению стоимости специалисты-оценщики. Процедура оценивания состоит из нескольких этапов, каждый из которых важен для установления точной итоговой стоимости.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Источники


    1. Попова, Анна Теория государства и права / Анна Попова. — М.: Питер, 2008. — 248 c.

    2. Подгорная, Л. И. Deutsche Geschichte in Biografien: Wissenschaft und Kultur / История Германии в биографиях. Наука и культура / Л.И. Подгорная. — М.: Каро, 2015. — 272 c.

    3. Малахов, В. П. Теория государства и права / В.П. Малахов, И.А. Горшенева, А.А. Иванов. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2009. — 160 c.
    4. Головистикова, А. Проблемы теории государства и права. Учебник / А. Головистикова, Ю. Дмитриев. — М.: Эксмо, 2005. — 832 c.
    Для чего и как проводится оценка рыночной стоимости недвижимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here