Кадастровая стоимость и ее изменение

Президент РФ подписал закон, изменяющий порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости

2mmedia / Depositphotos.com

C 1 января 2019 года порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости будет изменен. Соответствующий закон подписан Президентом РФ и опубликован в пятницу 3 августа на официальном интернет-портале правовой информации (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).

Закон вводит единые правила применения кадастровой стоимости при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц. С 2019 года налогообложение недвижимости будет осуществляться только на основании кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН. А также в случае ее изменения в результате установления рыночной стоимости объекта недвижимости по решению комиссии при органе Росреестра или суда.

В случае изменения качественных или количественных характеристик объекта налогообложения корректировка кадастровой стоимости будет учитываться со дня внесения сведений в ЕГРН, являющихся основанием для корректировки. При исправлении в ЕГРН технической ошибки или ее уменьшения в связи с исправлением других ошибок новая измененная кадастровая стоимость будет применяться с той даты, с которой применялись сведения об ошибочной кадастровой стоимости. Если указанная стоимость изменится на основании установления рыночной стоимости объекта по решению комиссии или суда, то сведения об измененной стоимости будут учитываться с даты начала применения оспоренной кадастровой стоимости при определении налоговой базы.

Подлежит ли налогообложению недвижимость, которая учитывается как объект основных средств, если права собственности не зарегистрированы? Узнайте из материала «Налогообложение недвижимого имущества организаций, налоговая база по которому рассчитывается из кадастровой стоимости» в «Энциклопедия решений. Налоги и взносы» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Такие правила будут применяться в отношении сведений об изменении кадастровой стоимости, внесенных в ЕГРН по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года.

Кадастровая стоимость что значит

Кадастровая стоимость — что значит это определение? Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости по мнению государственной кадастровый оценки. Эта оценка касается любых объектов недвижимости, которые есть на рынке, а также ограниченных в обороте или отсутствующих. Сведения вносятся в Государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость является публичным эквивалентом цены, по которой исчисляется налог на пользование землей. Расчет такой стоимости проводится в зависимости от целевого предназначения и классификации участков. Проводится оценка федеральной службой государственной регистрации, которая руководствуется ст. 66 земельного кодекса РФ. Когда земля выкупается из федеральной или муниципальной собственности ее кадастровая стоимость будет уточняться в соответствии со ст. 65 Земельного кодекса.

Когда возможно изменение кадастровой стоимости

Изменение стоимости земель возможно при внесении поправок в основные характеристики касательно недвижимости. К таким сведениям относится изменение назначения, площади, а также в случае смены категории. Информацию относительно стоимости земельных наделов предоставляет публичная кадастровая карта. На ней вы найдете недвижимость, которая уже подверглась оценке, а в случае изменения цен на землю данные сведения будут отражены на карте. Потому как публичный кадастр регулярно обновляется, запрашивая новую информацию из официального кадастра РФ.

Какие документы нужны для изменения кадастровой стоимости

Если установленная кадастровая стоимость существенно превышает рыночный показатель, то существуют механизмы её уменьшения: путем обращения в кадастровую комиссию, созданную при Росреестре либо через суд. Для установления кадастровой стоимости равной рыночной потребуются документы:

  • Отчет об оценке рыночной цены объекта.
  • Экспертиза отчёта на соответствие его положений нормам действующего законодательства.
  • Справка о текущей кадастровой стоимости. Срок её предоставления от 1 до 5 дней.

Юридический центр «ГРАД»

Защита прав. Недвижимость. Строительство.

Будущее — начинается в настоящем!

Уменьшение кадастровой стоимости земельных участков

Зачастую кадастровая стоимость, установленная в описанном выше порядке, представляется землепользователям явно завышенной и не соответствующей ее рыночной стоимости, в связи с чем у данных лиц встает вопрос о возможностях уменьшения кадастровой стоимости, в том числе в судебном порядке.

Данный вопрос не является праздным, поскольку уменьшение кадастровой стоимости – это существенная экономия на налогах, арендных платежах, выкупной стоимости земельного участка, плате за снятие запрета на строительство.

При этом, в конце 2010г. в ряд нормативных актов, были внесены существенные изменения, связанные с установлением, изменением и обжалованием кадастровой стоимости, которые позволяют в определённых случаях оспаривать и изменять кадастровую стоимость в административном порядке, не прибегая к помощи судебной системы.

Наиболее распространенными являются следующие случаи завышения кадастровой стоимости.

[2]

Кадастровая стоимость земельного участка

  • разрешенное использование земельного участка определено верно, однако удельный показатель кадастровой стоимости явно завышен.

Нередки случаи, когда орган кадастрового учета (ФГБУ «ФКП Рорееетра») определяет удельный показатель кадастровой стоимости в разы больше суммы установленной нормативно правовыми актами для разрешенного использования установленного кадастровым паспортом земельного участка.

Так, например, в отношении земельного участка с разрешенным использования для размещения «производственных и административных зданий» может быть установлен удельный показатель как «для размещения офисов», что в более чем в три раза увеличит кадастровую стоимость земельного участка.

Указанные действия должны быть квалифицированы, как кадастровая или техническая ошибка и подлежат исправлению на основании обращения в Кадастровую палату в установленном законом порядке.

В случае получения отказа органа кадастрового учета в исправление кадастровой или технической ошибки в сведениях, указанные ошибки могут быть исправлены в судебном порядке.

  • завышенный удельный показатель кадастровой стоимости определен на основании неверного разрешенного использования земельного участка.

Еще одной наиболее распространенной причиной завышения кадастровой стоимости земельного участка является неверное определение разрешенного использования застроенного земельного участка. Как было указано выше, принципиальным для установления застроенному земельному участку того или иного вида разрешенного использования является функциональное назначения объекта недвижимости на нем расположенного, которое в свою очередь определяется записью в техническом паспорте объекта. Однако, органы государственной власти далеко не всегда соблюдают указанное правило.

Так, например, для земельного участка, на котором расположено административное здания промышленности вид разрешенного использования может быть определен как «для размещения офисных зданий». В результате орган кадастрового учета будет использовать удельный показатель кадастровой стоимости, исходя из разрешенного использования «для размещения офисных зданий», что существенно увеличит кадастровую стоимость земельного участка.

Читайте так же:  Процедура оценки квартиры для ипотеки сбербанка

В рассматриваемом случае кадастровая стоимость земельного участка может быть снижена посредством обращения в уполномоченный государственный орган с заявлением о приведении разрешенного использования участка в соответствии с функциональным назначением здания, на нем расположенного. После установления законного вида разрешенного использования участка для снижения его кадастровой стоимости потребуется внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка, либо отказ во внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующий сведений может быть обжалован в судебном порядке.

  • разрешенное использование земельного участка определено не точно, удельный показатель кадастровой стоимости явно завышен.

Достаточно часто встречаются ситуации, когда формулировка вида разрешенного использования земельного участка не позволяет с точностью определить к какой конкретной группе видов разрешенного использования участок должен относиться.

Так, например, участок с формулировкой вида разрешенного использования «для размещения административного здания» может относиться как административным зданиям промышленности, что соответствует 9-ой группе видов разрешенного использования, так и как административным зданиям культуры, что соответствует 17-ой группе видов разрешенного использования, так и к офисным зданиям, что соответствует 7-ой группе видов разрешенного использования.

При определении кадастровой стоимости такого земельного участка орган кадастрового учета зачастую устанавливает максимальное из значений удельного показателя (в приведенным примере по 7-ой группе видов разрешенного использования).

Вместе с тем, указанный подход не является верным. В соответствии с правилами кадастрового учета государственный орган для определения кадастровой стоимости обязан уточнить функциональной назначение, расположенного на участке здания, после чего принимать решение об отнесении земельного участка к конкретной группе видов разрешенного использования с соответствующим удельным показателем кадастровой стоимости.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка в рассматриваемом случае может быть осуществлено двумя путями.

  1. Действия органа кадастрового учета могут быть квалифицированы, как кадастровая или техническая ошибка, которая подлежит исправлению на основании обращения в кадастровую палату в установленном законом порядке.
  2. Кадастровая стоимость земельного участка может быть снижена посредством обращения в уполномоченный государственный орган с заявлением об приведении разрешенного использования участка в соответствии с функциональным назначением здания, на нем расположенного. После уточнения формулировки разрешенного использования участка потребуется внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка, либо отказ во внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующий сведений, либо в исправление кадастровой или технической ошибки может быть обжалован в судебном порядке.

  • рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости.

В 2011 году Президиум ВАС РФ принял Постановление, имеющие принципиальнейшее значение для определения кадастровой стоимости земельных участков, суть которого заключалась в следующем:

  • в соответствии с действующим законодательством кадастровая стоимость земельного участка признается равной его рыночной стоимости с момента определения последней;
  • кадастровая стоимость земельных участков, определенная как до 22.07.2010г. (до внесения изменений в законодательство об оценочной деятельности) так и после указанной даты, может быть установлена в судебном порядке в размере их рыночной стоимости, определенной на основе отчета независимого оценщика.

Необходимо отметить, что рыночная стоимость земельного участка зачастую может быть ниже его кадастровой стоимости. Это вызвано тем, что при определении кадастровой стоимости посредством умножения площади земельного участка на усредненный удельный показатель по всему кадастровому кварталу не учитываются специфические индивидуальные особенности земельных участков, такие как:

  • правовая история участка;
  • особенности подъезда;
  • обременения и ограничения хозяйственной деятельности на участке;
  • особая значимость объектов недвижимости, расположенных на участке.

Таким образом, в случае если по объективным причинам рыночная стоимость земельного участка ниже его установленной кадастровой стоимости, наиболее эффективным вариантом снижение последней является обращение в суд с приложением отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка.

  • кадастровая стоимость земельного участка определена в завышенном размере после 22.07.2010г.

22.07.2010 вступили в силу нормы, которые позволяют обжаловать и изменять кадастровую стоимость земельных участков в административном порядке в специализированных комиссиях, без каких-либо судебных процедур.

Вместе с тем, результаты кадастровой оценки, утвержденные до этой даты в специализированных комиссиях оспорены быть не могут.

Так, например, в г. Москве удельные показатели кадастровой стоимости были утверждены в декабре 2007 года. До настоящего времени новой кадастровой оценки в столичном регионе не проводилось.

Так как кадастровая стоимость всех земельных участков в г. Москве определяется на основании данных удельных показателей, то вышеуказанный административный порядок обжалования кадастровой стоимости, в настоящее время по отношению к столичным землям не применим.

Указанная позиция нашла свое отражение в судебной практике на уровне Президиума ВАС РФ и поддерживается органами государственной власти г. Москвы и Минэкономразвития РФ.

В тоже время если кадастровая оценка земель проводилась после 22.07.2010, то для правообладателя соответствующего земельного участка может быть данный способ изменения кадастровой стоимости.

В настоящее время при каждом субъекте РФ создаются специализированные комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае, если юридическое или физическое лицо, полагает, что при определении кадастровой стоимости земельного участка были нарушены его права (кадастровая стоимость определена неверно), то такое лицо имеет право в течение шести месяце с момента внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости обратиться в соответствующую комиссию.

Указанные комиссии обладают правом пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка и при необходимости утвердить её новый размер.

Законом предусмотрено всего два случая, когда кадастровая стоимость может быть пересмотрена специализированной комиссией

  • в случае недостоверности сведений о земельном участке, использованных при проведении работ по его оценки.

Необходимо отметить, что сведения, использованные при проведении работ по оценке земельного участка должны быть предоставлены органом кадастрового учета, либо оценочной организацией, проводившей соответствующие работы по запросу заинтересованного лица.

Если заявитель документально подтвердит, что при проведение работ по кадастровой оценке его земельного участка были использованы недостоверные сведения, то на основании решения комиссии проводится повторная кадастровая оценка соответствующего земельного участка.

  • определение рыночной стоимости земельного участка.

К заявлению о пересмотре результатов кадастровой оценки может быть приложен отчет независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка.

Комиссия анализирует указанный отчет и если он соответствует установленным требованиям, принимает решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. При этом, не имеет значение будет ли в данном случае рыночная стоимость ниже или выше оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка.

Заявление об оспаривании вновь определённой кадастровой стоимости земельного участка рассматривается специализированными комиссиями в течении одного календарного месяца.

Таким образом, в достаточно коротки сроки, без каких-либо судебных процедур, незаконно определенная кадастровая стоимость земельного участка может быть пересмотрена в административном порядке.

Читайте так же:  Решаем жилищные вопросы можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Необходимо еще раз отметить, что указанный порядок применяется только к вновь определенным результатам кадастровой оценки.

Таким образом, вопросы кадастровой стоимости земельного участка, как вопросы, связанные со значительными финансовыми затратами, требуют детального правового анализа и юридического сопровождения.

Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону

+7 (967) 087-44-23
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.

Особенности расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости: можно ли рассчитать ее по формуле?

С 2012 года в России стал действовать новый порядок определения государством ценности того или иного объекта недвижимости.

Это потребовалось для того, чтобы максимально приблизить это значение к величине рыночной цены квартиры или здания. Кадастровая стоимость (далее КС) недвижимости — как рассчитать её?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

О том, как узнать КС жилого дома по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как уменьшить несправедливо завышенную КС объекта недвижимости, вы можете узнать на нашем сайте. Узнайте также о том, что такое государственная оценка объектов недвижимости.

Что такое кадастровая стоимость?

Этим понятием характеризуется та цена, которую государство назначило за конкретную квартиру или дом.

Эта величина является условной и фиксируется исключительно в документах Росреестра (так как ее определение осуществляется именно этой организацией).

К сожалению, несмотря на внесенные в 2012 году изменения в механизм расчета этой величины, разница между кадастровой и рыночной расценкой до настоящего времени сохраняется достаточно существенная.

Однако, по сравнению с использовавшейся ранее инвентарной ценой недвижимости, КС, на сегодняшний день, ближе к реальным условиям.

Разница между рыночной и кадастровой величинами связана, в первую очередь, с тем, что она рассчитывается путем массовой оценки имеющегося в этом классе жилья, зданий или земельных участков.

О том, как узнать стоимость здания по кадастру на сайте Росреестра, а также о том, как оспорить ее, читайте на нашем сайте. Узнайте также о том, можно ли продавать недвижимость по цене ниже стоимости по кадастру.

Из чего складывается?

Так как КС – величина математическая, ее расчет происходит по определенным правилам.

Эти правила утверждены внутренним регламентом Росреестра, согласно которому переоценка должна производиться каждые пять лет.

Это связано с тем, что за такой промежуток времени средняя величина расценки того или иного объекта может измениться, как может измениться и инфраструктура вокруг участка. Что обычно учитывается при расчете этой суммы:

  1. Ценность одного квадратного метра жилья или земельного участка, определенная для конкретного города или региона (для более точного определения рассматривается расценка этой величины площади для муниципальных образований).
  2. Для зданий немаловажную роль играет год постройки, по которому определяется уровень возможного физического износа строения.
  3. Расположение здания в пространстве (для квартиры играет роль не только район, но даже и этаж).
  4. Площадь помещения (или земельного участка), который подвергается оценке.
  5. Немаловажную роль для любой недвижимости при проведении ее оценки будет играть также и то состояние экономических дел, которые характерны именно для этого района.
Видео (кликните для воспроизведения).

После того, как оцениваются все указанные параметры, методом математического расчета формируется стоимость конкретных объектов недвижимости.

Однако эта величина является примерной и часто достаточно серьезно отличается от рыночной цены, так как не учитывает индивидуальных особенностей (например, архитектура здания, в котором расположена квартира, или внутренняя планировка жилища).

О способах определения КС нежилых коммерческих объектов недвижимости, а также о способах оспаривания КС недвижимости, вы можете узнать из наших статей. Читайте также о том, как на деле происходит пересмотр стоимости объектов недвижимости по кадастру.

Каков порядок определения?

К сожалению, до настоящего времени не определен порядок, по которому должны производиться все расчеты – до сих пор каждая оценочная организация, которая занимается по заключенному с подразделениями Росреестра государственному контракту проведением кадастровой оценки, рассматривают все объекты по-своему.

Однако для интерпретации их в каждой организации есть своя методика. Именно по этой причине разница в полученной по итогам проведенных мероприятий цифре до настоящего времени достаточно велика.

О методах расчета стоимости квартиры для реестра читайте на нашем сайте.

Можно ли рассчитать самостоятельно?

Существует ли формула расчета?

Любой собственник недвижимого имущества (независимо от того, квартира, дом или земельный участок находится в собственности у него) всегда интересуется, а можно ли произвести самостоятельно расчеты тех величин, от которых будут зависеть его затраты по содержанию своей собственности, в том числе и о налогах.

Не является исключением и КС.

Вариантов, чтобы получить информацию о ней достаточно большое количество – и в документах, полученных в органах Росреестра (например, в кадастровом паспорте), и путем запроса на официальный портал ведомства с получением по итогам запроса информации в виде специальной справки о ценности объекта недвижимости по кадастру.

Однако, если нет возможности получить информацию именно таким способом, возникает желание рассчитать все самостоятельно.

Необходимо сразу оговориться, что расчет достаточно сложная процедура, результат осуществления которой может оказаться несоответствующим действительности (например, была допущена ошибка в начальном коэффициенте, от которого ведется расчет, или неправильно высчитана площадь интересующего объекта).

Для его расчета берется ставка налога на землю или имущество, установленная для региона, и умножается на 200. Полученную величину необходимо умножить на площадь интересующего участка или квартиры (дома). Эта сумма и будет считаться кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости.

Однако, при самостоятельном расчете, необходимо помнить, что в нем может быть, как уже говорилось выше, допущена ошибка, из-за которой последующие расчеты, например, суммы налога, могут оказаться неверными.

Поэтому, для получения качественной и достоверной информации необходимо обращаться в специализированные подразделения, которые официально занимаются определением стоимости недвижимости.

Узнайте в частности о том, как рассчитать налог на квартиру, исходя их ее стоимости в реестре.

КС объектов недвижимости – величина приблизительная по сравнению с рыночной ценой, так как не учитывает индивидуальных особенностей квартиры или земельного участка, хотя территориальное расположение является одним из ключевых аспектов при проведении оценки.

Единой методики расчета этой величины на данный момент не сформировано, однако есть перечень ключевых аспектов, которые должны быть обязательно проанализированы.

Читайте так же:  Вся нужная информация о строительстве коммерческой недвижимости

Именно по этой причине достаточно сложно рассчитать эту величину самостоятельно – это чревато ошибками и неверным толкованием итоговой суммы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

Снижение кадастровой стоимости земельного участка путем смены вида разрешенного использования

Управляющий партнер Правового бюро «Тимофеев и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость земли является важной составляющей, которая влияет на расчет налога на имущество юридических лиц. Во многих случаях кадастровую стоимость можно снизить путем оспаривания в специальной комиссии или в суде. Порой это позволяет уменьшить платежи по налогу на имущество в несколько раз.

Одним из важнейших факторов, которые определяют размер кадастровой стоимости участка земли, является вид его разрешенного использования (далее – ВРИ). Также непосредственно от ВРИ зависят возможности использования, находящегося в собственности или аренде участка. Например, какую хозяйственную деятельность можно вести, какие здание и постройки разрешено возводить на его территории.

Основные положения, касающиеся разрешенного использования земельных участков, содержатся в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса.Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Эта норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ о делении земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.Смысл данного принципа заключается в следующем: целевое назначение земель определяется их принадлежностью к той или иной категории, а разрешенное использование – дополнительный элемент, из которого складывается правовой режим земельного участка.

  • ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне;
  • изменение одного ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Поэтому разрешенное использование может быть установлено или изменено только в соответствии с установленными правилами землепользования и застройки функциональной зоны.

В настоящее время порядок проведения зонирования территорий определяет Градостроительный кодекс. Для каждой территории устанавливается градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки – п. 9 ст. 1, п. 2, п. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ.

Связь разрешенного использования с кадастровой стоимостью

Базовым документом, устанавливающим связь между разрешенным использованием и кадастровой стоимостью, являются Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Данные Методические указания устанавливают 17 видов разрешенного использования земельных участков. Величина кадастровой стоимости земельного участка зависит от значений удельных показателей, которые определяются для каждого из видов разрешенного использования.

Во время проведения государственной кадастровой оценки земельные участки разделяют на административно-территориальные единицы. Исходя из размеров и специфики в данных территориальных единицах выделяются кадастровые кварталы.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости (утвержденный для данного ВРИ, применительно к кадастровому кварталу, где расположен участок) на его площадь. Если для участка установлено несколько ВРИ, то в расчете кадастровой стоимости используется удельный показатель с наибольшим значением.

Таким образом, кадастровая стоимость участка складывается из трех составляющих:

  • вида разрешенного использования земельного участка (по данным Росреестра);
  • удельного показателя кадастровой стоимости, применительно к кадастровому кварталу;
  • площади участка.

ВРИ земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления и подчинено определенным правилам. В случаях, когда на земельном участке расположены законно возведенные объекты недвижимости, ВРИ должно соответствовать их функциональному назначению. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Пример: в техпаспорте находящегося на земельном участке здания в качестве назначения указывается «офис», то его будут относить к группе № 7 – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Если же на нем расположены одновременно офисные и производственные помещения, то участку может быть присвоено сразу два ВРИ: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».

В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы на основании заявления собственника земельного участка, содержащего кадастровый номер соответствующего земельного участка, при условии внесения данным лицом платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (ч. 1 ст. 12.1 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»). Решение об изменении ВРИ земельного участка принимается уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы на основании градостроительного плана земельного участка в течение 45 рабочих дней со дня поступления заявления собственника земельного участка.

[3]

Имеет ли смысл изменять ВРИ для целей снижения кадастровой стоимости?

Логика проведения государственной кадастровой оценки и определения удельных показателей кадастровой стоимости свидетельствует о том, что наибольшие удельные показатели устанавливаются для земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства коммерческого назначения. Снизить кадастровую стоимость подобных участков возможно только изменив ВРИ. А для его смены необходимо переменить функциональное назначение находящихся на участке зданий.

Мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция) (п. 1.2 Порядка).

Часто подобные мероприятия проводятся для выявления таких видов недвижимого имущества, как торговые, деловые центры и просто нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются таким образом (пункт 1.3 Порядка).

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, предусматривающих размещение объектов, указанных в п. 1.3 Порядка, признается использование не менее 20% общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания (п. 1.5 Порядка).

Читайте так же:  Снять или сдать квартиру в аренду без хозяина пошаговая инструкция, нюансы заключения договора без с

В качестве иллюстрации влияния снижения ВРИ на величину кадастровой стоимости можно привести следующий пример. При рассмотрении одного из дел возник спор о величине кадастровой стоимости в разрезе ВРИ земельного участка, который был предоставлен юридическому лицу под размещение автостоянки автомобильного транспорта. При проведении государственной кадастровой оценки указанный земельный участок был отнесен к виду разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», поскольку владельцем земельного участка оказывались услуги по платному размещению на нем автомобильного транспорта. Предоставление суду аргументированной позиции о том, что содержание разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» в части «личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» применимо только к автотранспортным средствам, а не к самому земельному участку позволило более чем в два раза снизить кадастровую стоимость.

Как меняют кадастровую цену в Росреестре

Систематизация земельных участков осуществляется на основе положений законов в области кадастрового имущественного права и Земельного Кодекса РФ. Каждый участок должен иметь собственную государственную оценку недвижимости. До недавнего времени эту процедуру осуществляли как независимые оценщики, так и специалисты, состоящие в СРО специалистов Росреестра (кадастровых инженеров). В 2018 году заработал новый федеральный закон, предусматривающий создание государственной системы оценщиков. С 2020 года, государственные оценщики заработают по всей России.

Особенности оценки земельных наделов

Учету и оценке объекту права, подвергаются те участки, на которых распространяется кадастровая регистрация . По сути, все земельные наделы подлежат обязательной регистрации в реестре кадастровой палаты. Таким образом, даже если собственником участка является государство, ЗУ обязан подлежать кадастровой регистрации. Аналогичным способом регистрируются земельные наделы с построенными домами для ИЖС и прочими объектами, в том числе имущественные комплексы.

Для определения точной кадастровой цены используют статистические данные, предоставляемые местными органами власти. Для объективного подхода используют как сравнительный анализ, так и доходный вариант расчёта. Каждая схема учитывает, как рыночный характер стоимости, так и вариант системы капитализации, если земля может приносить доход. Учитываются все факторы характеристик земли, где в итоге выводится интегральная составляющая для объективного расчёта данных.

Как меняется стоимость земли

Ранее не было предусмотрено схемы изменения кадастровой стоимости. Однако ввиду требований по инвестициям в каждом регионе страны было принято решение, проводить динамическую оценку стоимости в указанные сроки. В данный момент, для всех регионов России определено, что переоценка осуществляется не чаще 1 раза в 3 полных лет, и не реже 1 раза в 5 полных лет. Для Москвы, Санкт-Петербурга, а также для Севастополя, предусмотрена схема переоценки 1 раз в 3 года, но не чаще 1 раза в 2 года. Эта необходимо для того, чтобы ФНС всегда использовал для расчёта налогов только актуальные данные.

Кроме этого, все даты пересмотра цены фиксируются в реестре кадастровой палаты. Сейчас собственник может заказать выписку из Росреестра, где указана цена имущественного права как на текущий момент, так и на определённые даты и периоды в прошлом. В кадастровой регистрации указывается только дата последних изменений по стоимости.

Что может стать основой для изменения кадастровой стоимости

Изменение цены на недвижимость допускается в следующих случаях:

  • Произошли изменения по площади участка вследствие кадастровых работ.
  • Есть изменение места расположения, а также изменения по базе данных КЛАДР (классификатор физических адресов).
  • При изменении физических характеристик участка (исчезновение земли, образование водных участков, генологическое изменение территории, аварии, техногенные катастрофы, природные катаклизмы).
  • При организационном переводе статуса земель из одной разрешённой статусной категории в другую.
  • Появление ограничений или запретительных действий с объектом недвижимости.

Пересмотр оценки допускается как по инициативе местных представителей от органов власти, так и по заявлению непосредственного собственника.

В ряде случаев владелец не может самостоятельно изменять характеристики имеющихся у него земельных участков. В данном случае необходимо соответствующее решение представителей органов власти.

Кроме этого, пересмотр оценки недвижимости допускается и в том случае, если допущена техническая ошибка расчёта или предоставлены необъективные данные. В этой ситуации, собственник может быть инициатором оспаривания необъективной или недостоверной кадастровой стоимости. В этом случае необходимо обратиться в Росреестр и написать заявление. В течение 1 месяца комиссия Росреестра принимает решение о пересмотре стоимости, если имеются объективные причины. После этого, в течение еще 1 месяца вносятся соответствующие записи в базу регистра кадастровой палаты. При несогласии с решением комиссии по цене, вы вправе обратиться в суд по решению спора, после чего принимается единственное верное решение. Для этого рекомендуем вам заказать выписку из ЕГРН на нашем сайте, которая станет официальным документом для спорных вопросов при обращении в соответствующие инстанции.

Как пересчитать земельный налог при изменении кадастровой стоимости земель?

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка — базы для определения размера платежа — один из популярных законных способов снижения земельного налога. Также нередко земли переводят из одной категории в другую. И в том, и в другом случае меняется их кадастровая стоимость. Соответственно, претерпевает изменения и база для исчисления земельного налога. О нюансах расчета и перечисления этого платежа рассказывают эксперты ГК «ГНК».

Кадастровая стоимость земельного участка — стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости в суде или комиссии, специально созданной для разбирательства подобных споров (ст. 3 ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации»).

По общему правилу, для расчета земельного налога юридические лица используют кадастровую стоимость земельных участков, определенную на начало налогового периода, то есть на 1 января соответствующего года (п.1 ст.391, п. 1 ст. 393 НК РФ). Для вновь созданных земельных участков используют кадастровую стоимость на дату постановки этого земельного участка на государственный кадастровый учет.

Исключения в отношении исчисления даты:

исправление технической ошибки кадастра (налог пересчитывается за все периоды, начиная с того, в котором возникла ошибка);

пересмотр кадастровой стоимости судом или комиссией Росреестра;

изменение кадастровой стоимости (нормативными правовыми актами местных властей, например).

Если с технической ошибкой все сравнительно ясно, то относительно расчета налога после изменения категории земель возникают вопросы: если, например, в текущем году земельный участок изменил категорию использования, в результате чего его кадастровая стоимость увеличилась или уменьшилась, с какого момента изменилась налоговая база? А если кадастровая стоимость изменилась по решению суда или комиссии?

Читайте так же:  Где получить дубликат договора приватизации квартиры

Исчисление земельного налога при изменении стоимости земель при изменении категории использования

Еще несколько лет назад в письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 13 марта 2013 г. N 03-05-04-02/7507 ведомство, ссылаясь на позицию Президиума ВАС (Постановление от 06.11.2012 N 7701/12), дало разъяснения относительно исчисления налога на земельные участки, у которых была изменена категория или вид разрешенного использования: “. полагаем, что исчисление земельного налога в отношении земельного участка, у которого в течение налогового периода изменилась кадастровая стоимость в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, целесообразно осуществлять с применением коэффициента, аналогичного коэффициенту, установленному в пункте 7 статьи 396 НК РФ» (коэффициент в данном случае — отношение числа полных месяцев, в течение которых этот земельный участок находился в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде).

Однако, в настоящее время позиция налоговых и судебных органов звучит так:

“В соответствии со ст. 391 НК РФ изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если это не связано с исправлением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Таким образом, изменения кадастровой стоимости земельных участков, произошедшие в текущем налоговом периоде в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, могут учитываться только со следующего налогового периода по земельному налогу (Определение Конституционного Суда РФ от 09.02.2017 N 212-О и основанное на позиции Конституционного суда Письмо ФНС РФ от 19.04.2017 № БС-4-21/[email protected]).

Пример: 18 августа 2015 г. подмосковное ООО “Зарядье” изменило категорию принадлежащего ему земельного участка размером 20 га с “земель сельскохозяйственного назначения” на “земли населенных пунктов” с разрешенным использованием “под комплексное жилищное строительство”. Ставка налога не изменилась, оставшись на уровне 0,3%, однако кадастровая стоимость участка, согласно ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности 1 , повысилась и была установлена в 3 млрд рублей вместо 560 тысяч рублей. Налог за 2015 год должен быть исчислен исходя из старой стоимости (полностью), а начиная с 2016 года — исходя из новой.

Исчисление земельного налога при изменении кадастровой стоимости в случае ее оспаривания

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда земельный налог также можно пересчитать, — но уже на дату подачи заявления об оспаривании: согласно ст. 24.20 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ» (новация введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ), сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости (но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания).

Аналогичные данные содержатся и в п.1 ст. 391 НК РФ — “сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания”.

Таким образом, даже если заявление об оспаривании кадастровой стоимости подавалось налогоплательщиком в декабре 2016 года, и было удовлетворено в январе 2017 г, то земельный налог будет пересчитан, начиная уже с 1 января 2016 г.

Пример: то же ООО “Зарядье” имеет в собственности земельный участок в 20 га в Подмосковье, категория — земли поселений, разрешенное использование — под многоэтажную жилую застройку. Кадастровая стоимость участка составляет 3 млрд рублей.

12 декабря 2016 г. ООО подает заявление в Росреестр об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости, приложив к нему результаты независимой оценки организации-члена СРО и экспертизу этой оценки. Согласно данным оценки, рыночная стоимость участка снижается до 1 млрд рублей. 29 декабря проходит заседание комиссии, на котором заявление удовлетворяют, установив стоимость участка согласно рыночной. Соответственно, земельный налог за 2016 год, ранее составлявший 9 млн рублей по ставке 0,3% в отношении земельных участков, занятых под жилые дома многоэтажной застройки, снижается до 3 млн рублей в год.

Рассмотрим также случай, когда изменение кадастровой стоимости участка произошло на основании соответствующего постановления местных органов власти. Предположим, что посреди года (то есть в течение налогового периода) власти увеличили стоимость земель. Соответственно, увеличилась и налоговая база. Что делать налогоплательщику – экстренно пересчитывать налог и авансовые платежи за весь год? Быть готовым к санкциям за недоплату?

Однако здесь может помочь п.2 ст. 5 НК РФ, который гласит, что акты законодательства о налогах и сборах, …устанавливающие новые обязанности или иным образом ухудшающие положение налогоплательщиков или плательщиков сборов, обратной силы не имеют. Повысившаяся в середине года кадастровая стоимость, конечно же, существенно ухудшает положение организации, и она может попробовать доказать это в суде. Последние встают на сторону налогоплательщиков (см., например, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 16-АПГ17-3).

Видео (кликните для воспроизведения).

1 При изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Соответствующие изменения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости (ЕГРН).

Источники


  1. Коряковцев, В.В. Суд присяжных в России: история и современность.-Спб.:Алеф-Пресс,2015. / В.В. Коряковцев. — Москва: СИНТЕГ, 2015. — 341 c.

  2. Радько, Т. Н. Теория государства и права / Т.Н. Радько. — М.: Академический проект, 2005. — 720 c.

  3. Беликова, Т.Н.; Минаева, Л.Н. Все о пенсиях; СПб: Питер, 2012. — 224 c.
  4. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный). — М.: Деловой двор, 2011. — 120 c.
  5. Речи советских адвокатов. — М.: Юридическая литература, 2014. — 172 c.
Кадастровая стоимость и ее изменение
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here