Каким образом приобретается коммерческая недвижимость от застройщика. как можно использовать нежилые

Подробно о правах и обязанностях собственников нежилых помещений в нежилых и жилых домах

Законодательство нашей страны позволяет гражданам и организациям иметь в собственности разные объекты – в том числе и нежилую недвижимость. Но кроме прав, у собственника такого объекта существуют также и обязанности, в том числе и по отношению к государству.

Рассмотрим подробнее, какими документами подтверждается статус собственника коммерческого помещения, и какие правовые последствия за собой влечёт.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

[3]

Кто имеет такой статус?

Собственником по отношению к любой недвижимости, как жилой, так и нежилой, является лицо, чьи права зарегистрированы в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ, ст. 1 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»). В Российской Федерации собственником такого объекта может выступать:

  • Гражданин или иной человек, законно находящийся на территории страны.
  • Организации, как коммерческие, так и некоммерческие.
  • Государство в лице как Российской Федерации в целом (федеральная госсобственность), так и её отдельных субъектов.
  • Органы местного самоуправления (муниципальная собственность).

Согласно ч. 2 ст. 8 Конституции РФ все виды и формы собственности в нашей стране равны и защищаются законом одинаково. Предпочтительная защита какой-то одной формы (как во времена СССР) более не допускается.

Статья 8. Конституция Российской Федерации

  1. В Российской Федерации гарантируются единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержка конкуренции, свобода экономической деятельности.
  2. В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Могут ли это быть несколько человек одновременно?

Закон допускает владение помещением не только со стороны одного лица, но и нескольких одновременно. В этом случае общая собственность может быть:

  1. Долевой – такая встречается в подавляющем большинстве случаев. При ней каждой стороне принадлежит чётко определённая доля в праве на помещение.
  2. Совместной. При этой форме доли заранее не определяются. Такое может быть, если помещение принадлежит супругам (ст. 34 СК РФ), фермерскому хозяйству (ст. 257 ГК РФ), СНТ (ст. 4 ФЗ №66-ФЗ от 15.04.1998 г. – до 1 января 2019 года) или некоторым другим редко встречающимся субъектам.

Какие документы подтверждают право собственности?

Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Соответственно, в отношении нежилого помещения подтверждающими документами будут те, которые выданы регистрирующими органами (в настоящий момент – Росреестром). К числу таких документов относятся:

  • До июля 2016 года – свидетельство о регистрации. Старые документы не потеряли юридической силы, но новые более не выдаются.
  • Выписка из ЕГРН. По состоянию на сегодняшний момент это основной и главный документ, который подтверждает статус собственника в отношении любых помещений, зданий и сооружений, а также участков земли. Этот документ сейчас объединяет в себе данные, ранее содержавшиеся в свидетельстве и кадастровой справке.

Ситуация с недвижимостью и правами на неё может меняться со временем: собственник продаст имущество, организация сменит форму, на объект будет наложен арест и т. д.

Как по адресу дома узнать, кто его владелец?

Довольно часто на практике возникает ситуация, когда известен только адрес помещения, но не его владелец. Можно ли узнать, кому принадлежит помещение по данным о его расположении?

Да, сделать это можно. Дело в том, что данные ЕГРН доступны всем желающим. Для того, чтобы получить полную информацию об объекте, включая и данные о собственнике, нужно направить запрос в Росреестр и заказать выписку оттуда:

  1. Лично обратившись в отделение Росреестра по месту нахождения объекта.
  2. С помощью онлайн-сервиса на официальном сайте этой организации. Однако для этого лицу потребуется предварительная регистрация на портале «Госуслуги».

Нужно помнить, что хотя информация из ЕГРН доступна всем желающим, услуга по её выдаче – платная. По состоянию на конец 2017 – начало 2018 года гражданам эта выписка обойдётся не менее чем в 300 рублей. Точные тарифы, действующие на данный момент, надо узнавать в Росреестре.

Права и обязанности по содержанию имущества

Лицо, на законных основаниях владеющее нежилым помещением, имеет право:

  • Пользоваться им любым способом, не нарушающим закон.
  • Распоряжаться им, в том числе продавая, сдавая в аренду, внося в уставной капитал хозяйственных обществ и т. д.
  • Защищать своё имущество от любых посягательств со стороны, в том числе и с помощью судебных исков.
  • Пользоваться общей собственностью, если помещение расположено в многоквартирном доме либо здании.

Собственник нежилого помещения имеет следующие обязанности:

  • Не нарушать законные интересы третьих лиц при использовании помещения.
  • Платить налоги за своё имущество.
  • Участвовать в несении расходов на содержание своего имущества. Особенно это важно в том случае, когда объект находится в собственности двух и более лиц: каждый из сособственников несёт расходы на него – либо равные, либо пропорционально долям (ст. 249 ГК РФ).
  • Участвовать в расходах на содержание общедомового имущества – пропорционально принадлежащей ему в здании площади.
  • Не распоряжаться своей долей в общей собственности на домовое имущество отдельно от помещения. Это означает, что хотя собственнику помещения в многоквартирном доме и принадлежит доля в его инфраструктуре, продать, подарить или, к примеру, заложить её отдельно от помещения он не может.

Статья 249 ГК РФ. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Оформление передачи другому лицу

Если прежний собственник решил распорядиться своим имуществом и передать его другому лицу в собственность, то смена владельца оформляться следующим образом:

  1. Составляется договор купли-продажи, дарения или иной – в зависимости от сущности сделки.
  2. Оплачивается госпошлина, в Росреестр напрямую, по почте или через МФЦ подаётся заявление, экземпляры договора и иные необходимые документы.
  3. В установленное законом время Росреестр вносит изменение в данные ЕГРН и выдаёт новому собственнику выписку.

В том случае, если в отношении недвижимости были заключены договора, не расторгающиеся в случае смены собственника, новое лицо обязано уведомить контрагентов по таким договорам о произошедших переменах. Среди таких договоров чаще всего встречается договор аренды – и тогда уведомление направляется арендатору, чтобы он знал, кому теперь должен вносить арендную плату.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

  1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
  2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Читайте так же:  Можно ли продать квартиру в ипотеке

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Для арендатора достаточно только письменного уведомления. Составлять и подписывать с ним дополнительное соглашение не нужно, поскольку условия договора, как прямо сказано в законе, не меняются.

Для чего созывается собрание?

В том случае, если помещение, пусть даже нежилое, находится внутри многоквартирного дома, его владелец должен участвовать в управлении домом – в том числе и в общем собрании собственников. Согласно ст. 45 ЖК РФ, собрание собственников проводится не реже, чем раз в год.

Обычное время проведения – второй квартал года, который идёт за отчётным периодом. Кроме того, любой собственник может просить о проведении внеочередного собрания. Если при этом он владеет не менее чем 10% голосов – собрание должно быть проведено.

На общем собрании решаются следующие вопросы:

  1. О капитальном ремонте, реконструкции, расширении здания, строительстве пристроек.
  2. О формировании фонда для капремонта, размерах взносов туда – и о лице, которое будет открывать счёт и вести операции по этому фонду.
  3. О получении ТСЖ, управляющей компании или иной организацией, управляющей домом, займа, о его погашении за счёт фонда капремонта.
  4. О границах земельного участка под домом и порядке пользования этой землёй.
  5. О лицах, уполномоченных вести дела от имени собственников.
  6. О выборе управляющей компании и т. д.

К компетенции общего собрания могут быть отнесены и другие вопросы. Решения собрания принимаются как очно, так и заочно, путём отправки собственникам опросных листов.

Когда требуется доверенность на представление интересов?

Это касается и реализации прав, вытекающих из владения нежилым помещением. Собственник может выдать доверенность в следующих случаях:

  • Когда помещение принадлежит организации. Единственный человек, действующий от юридического лица без доверенности – это его руководитель. Все остальные сотрудники должны этот документ иметь.
  • Когда собственник не может лично присутствовать на общем собрании и направляет представителя.
  • Когда требуется регистрация прав в Росреестре. В этом случае доверенность должна быть нотариально заверена.

Также доверенность необходима во всех иных ситуациях, когда от имени собственника действует другое лицо. Единственным исключением является случай, когда помещение принадлежит несовершеннолетнему, и от его имени действуют родители: они вправе представлять интересы ребёнка и без специального документа.

В каком случае возможна отправка хозяину претензии?

В некоторых случаях собственник может получить претензию со стороны, например, если:

  1. У него образовалась задолженность по оплате за электричество, воду и по другим аналогичным платежам.
  2. Когда он использует имущество так, что нарушает законные интересы других лиц (например, использует помещение на первом этаже жилого дома как мастерскую, и шум от работы инструментами звучит после 22 часов).
  3. Когда содержит общую собственность в неудовлетворительном состоянии, если по решению общего собрания содержание её возложено на собственников.
  4. Когда из помещения произошёл залив соседей.

Также возможно направление претензий и в других ситуациях, когда действия либо бездействие собственника нарушают чужие интересы или права.

Заключение

Лицо, законно владеющее нежилым помещением, имеет ряд прав, защищаемых законом. Однако вместе с правами оно получает и ряд обязанностей, а сами права начинают действовать в полной мере лишь тогда, когда произошла их регистрация по закону.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Как продать квартиру под нежилое помещение

Наш читатель Светлана спрашивает: «Продаем квартиру на первом этаже, угловую, 104 кв. м., в новостройке, можно использовать под офис или магазин. Какие есть особенности такой продажи? Какие нужны для этого документы?»

Елена Бойцова, Председатель коллегии, Коллегия адвокатов города Москвы:

Никаких особенностей продажи квартиры в рассматриваемой ситуации нет. Заключаете с покупателем договор купли-продажи квартиры, регистрируете в Россреестре переход права собственности на квартиру. Для совершения сделки потребуются документы, на основании которых возникло право собственности (правоустанавливающие документы. Указаны в свидетельстве о государственной регистрации права как документы-основания).

С момента государственной регистрации перехода права собственности в Росреесте собственником квартиры становится покупатель, который, в случае принятия решения об использовании квартиры под офис или магазин, будет обязан осуществить перевод жилого помещения в нежилое в соответствии с требованиями Главы 3 Жилищного Кодекса РФ. Согласно статье 22 Жилищного Кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Если указанных препятствий нет, то перевод помещения из жилого в нежилое производится органом местного самоуправления в порядке, установленном статьей 23 Жилищного кодекса РФ.

Если же автор вопроса желает продавать не квартиру. а уже нежилое помещение, то все установленные действующим законодательством РФ действия по переводу квартиры в нежилое помещение ему необходимо будет совершить до продажи.

Павел Папуниди, управляющий партнер «Петербургский Дольщик»:

Для продавца особенностей в продаже такой квартиры нет. В данном случае Вы продаете квартиру, с назначением: жилое помещение. Если покупателю необходимо будет использовать данное жилое помещение под офис или магазин, то ему будет необходимо перевести это помещение из жилого в нежилой фонд.

Требованиями к таким помещениям являются следующие:

1) Перевод жилого помещения в нежилое возможен только в том случае, если оно не обременено правами третьих лиц;

2) Есть возможность оборудовать помещение отдельным входом (не через подъезд дома);

3) Свободный доступ к инженерным коммуникациям.

Если Вы сами не будете переводить помещение из жилого в нежилой фонд, тогда в продаже квартиры не будет никаких особенностей.

Из документов в этом случае Вам понядобятся:

1) Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой документ, подтверждающий право собственника на жилье (правоподтверждающий документ);

2) Договор купли-продажи, приватизации, договор долевого участия, инвестиционный контракт, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или иной документ, на основании которого Вы являетесь собственником данной квартиры (правоустанавливающий документ);

3) Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта;

4) Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру;

5) Если Вы состоите в браке, то необходимо Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов (например, была приобретена ДО брака или во время брака, но по безвозмездной сделке: дарение, наследство);

Читайте так же:  Как происходит приватизация квартиры через суд и что делать, если вам отказали

6) Разрешение органов опеки и попечительства, если одним из собственников продаваемой квартиры является несовершеннолетний;

7) Форма-9, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта справка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла. Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы. Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры;

[1]

8) Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию права;

Дата публикации: 10:59 26 января 2016

Каким образом приобретается коммерческая недвижимость от застройщика. Как можно использовать нежилые помещения в новостройках?

О ценах, а также о том, как арендовать нежилое помещение в новостройках, редакция «РБК-Недвижимости» спросила у экспертов.

Сколько стоит аренда/покупка нежилых помещений в новостройках Московского региона

Стоимость аренды или продажи нежилых помещений зависит от многих факторов. «Это географическое местоположение объекта (Москва, Московская область), расположение помещения в микрорайоне относительно потоков людей и транспорта (внутри застройки, на первой линии у главной дороги), – перечисляет начальник управления коммерческой недвижимости ГК «ПИК» Антон Мельников. – Конечно, ставки аренды выше для помещений первой линии. Также на ставки влияет наличие ограничений в помещении по расположению торгового зала и витрины».

Партнер, ведущий консультант компании «Магазин магазинов» Марина Маркова приводит средние ставки аренды нежилых помещений в новостройках Московского региона: «Если брать в среднем площадь в 100 кв. м, то ставка аренды составит 500-700 долларов (16-23 тыс. рублей) за 1 кв. м», – говорит эксперт.

Видео (кликните для воспроизведения).

Стоимость покупки помещений другая. «В целом по рынку стоимость помещений под стрит-ритейл в новостройках Москвы находится в диапазоне от 150 тыс. до 500 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в новостройках Московской области эта цифра значительно меньше – от 50 тыс. до 120 тыс. рублей за 1 кв. м в год», – приводит средние цифры генеральный директор «МИЦ – Девелопмент» (ГК «МИЦ») Сергей Хорошков.

Так, например, в микрорайоне «Катюшки» (девелоперская компания «Мортон») за помещение с отдельным входом арендная ставка составляет 800 рублей за 1 кв. м в в месяц , включая НДС (микрорайон расположен в 12 км от МКАД). А в новом микрорайоне «Солнцево-Парк», который расположен в Новой Москве, аналогичная арендная ставка может достигать 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м.

Ставки арендной платы по объектам ГК «ПИК» варьируются от 8 тыс. до 60 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Для Московской области эти показатели, естественно, ниже и составляют от 4 тыс. до 14 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Стоимость продажи нежилых помещений в объектах ГК «ПИК» варьируется в Москве от 120 тыс. до 400 тыс. рублей за 1 кв. м, а в Московской области – от 40 тыс. до 120 тыс. рублей.

Кого хотят видеть среди арендаторов нежилых помещений девелоперские компании…

«Застройщик, как правило, не участвует в формировании необходимого набора коммерческой инфраструктуры района – если это не масштабный проект, предполагающий проживание от 5-7 тыс. жителей, – говорит руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» Андрей Васюткин. – Большая часть нежилых помещений на рынке не сдается в аренду, а продается – и уже покупатель (часто сам новосел) предлагает площадь в аренду. При такой схеме сложно выдержать единую коммерческую концепцию инфраструктуры района, соответствующую спросу со стороны жителей. Работает схема: кто больше заплатит – тот арендатор. Поэтому мы наблюдаем частую смену вывесок на помещениях первых этажей новых жилых домов».

«При подборе арендаторов коммерческих площадей в рамках проектов ГК «МИЦ» компания руководствуется необходимостью создания в рамках того или иного жилого комплекса набора всех необходимых для жизни товаров и услуг, – рассказывает о политике компании Сергей Хорошков. – Таким образом мы стараемся диверсифицировать объекты социальной инфраструктуры, предусмотреть все самое нужное для жизни – продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты и другие объекты социально-бытовой инфраструктуры».

… а кого сами жильцы

Интересный эксперимент по подбору арендаторов реализовала компания «Региондевелопмент» на территории проекта «Жилой квартал 9-18» в Мытищах.

«Мы постарались еще на начальной стадии реализации проекта продумать концепцию инфраструктуры и предложить нашим покупателям самостоятельно выбрать именно те объекты для жизни, которые им необходимы, путем онлайн-голосования, – рассказывает генеральный директор «Региондевелопмента» Ольга Вальчук. – Это позволяет нам не только сформировать необходимый пул наших будущих арендаторов, но и понять, что именно хотят видеть покупатели в наших проектах, провести качественный анализ необходимых объектов.

Так, например, в ходе голосования стало очевидно, что жителям нет необходимости иметь на территории ЖК, в котором они проживают, полноценный ресторан, а достаточно небольшого кафетерия для завтраков и бранчей. Или же, например, популярный объект социально-бытовой инфраструктуры – салоны красоты. Результаты проведенного голосования показали, что жители хотели бы иметь рядом с домом салон спа-услуг, где можно расслабиться после тяжелого рабочего дня или трудовой недели.

По итогам собранных данных по всем категориям объектов будут проведены тендеры, в которых наши покупатели также смогут принять участие».

Арендаторы: сетевые компании или частные предприниматели

Говорить о том, что застройщики и управляющие компании отдают предпочтение сетевым компаниям или частному бизнесу, некорректно, считает Сергей Хорошков из «МИЦ – Девелопмент».

«Конечно, предпочтение отдается операторам с накопленным опытом и финансовыми ресурсами, а «сетевики» больше всего подпадают под это описание, – уточняет начальник управления коммерческой недвижимости ГК «ПИК» Антон Мельников. – Тем не менее у нашей команды нет предубеждений. Зачастую качество услуг несетевого арендатора в разы лучше, чем у сетевого».

Большинство жилых микрорайонов – эти типовые дома, панельная застройка. По словам Марины Марковой из консалтинговой компании «Магазин магазинов», в таких районах нежилые помещения сетевые ритейлеры с руками не отрывают. Большинству сетевых компаний они просто не подходят по размеру и техническим характеристикам. Поэтому здесь не идет речь о том, кого «готовы» пускать. Застройщик, как правило, продает эти помещения частным лицам, которые либо зарабатывают на аренде, либо развивают там малый бизнес. Частные предприниматели, арендующие нежилые площади в новостройках, зачастую сами живут в соседнем подъезде.

Каким образом приобретается коммерческая недвижимость от застройщика. Как можно использовать нежилые помещения в новостройках?

Кризис, как известно, время возможностей, одной из которых является открытие своего бизнеса. Если вам нужны для этого коммерческие площади, то самое время присмотреться к нежилым помещениям на первых этажах жилых комплексов, поскольку аренда здесь дешевле, чем в торговых или бизнес-центрах. Портал ComEstate.ru решил выяснить у экспертов, как избежать ошибок при выборе помещений для малого бизнеса на территории ЖК.

Читайте так же:  Может ли получать зарплату председатель тсж

Что не запрещено, то разрешено

Начнем с того, что далеко не все виды деятельности возможны на коммерческих площадях в жилых зданиях. Одним из важнейших документов, регламентирующих ограничения по ведению бизнеса в жилых комплексах, является редакция соответствующего СНиПа – (СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003). Не погружаясь в юридические тонкости, можно сказать, что на территории ЖК запрещена любая деятельность, которая доставит неудобство жильцам. Вы не сможете торговать в ЖК химическими веществами, автомаслами, резиной, коврами и рыбой, но и продуктовый магазин не получит разрешения работать круглосуточно, только до 23 часов. Прачечные и химчистки можно открыть только в режиме пунктов приема. Не место в жилых домах и производствам, дискотекам, рентгеновским кабинетам, клинико-диагностическим и бактериологическим лабораториям, травмпунктам, похоронным бюро и т.д. Предприятия общественного питания вместимостью до 50 человек и площадью не более 250 кв. метров при соответствующей вентиляции и противопожарной безопасности, кстати, открывать можно. Но работать такие заведения тоже смогут только до 23 часов.

Времена, когда рынок был растущим с ненасыщенным покупательским спросом, как известно, давно прошли. Соответственно, чтобы не вылететь в трубу, нужен четкий бизнес-план и маркетинговые исследования. «Со временем рейтинг востребованности бизнесов в жилых комплексах может меняться, — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Например, в первые несколько лет после сдачи новостройки, пока идет активное заселение, востребованы салоны штор, магазины со стройматериалами. Со временем, когда основная часть ремонтных работ завершена, такой бизнес теряет рентабельность в конкретном жилом комплексе. На его место приходят кафе, развивающие центры, детские магазины и прочее».

С Марией Литинецкой согласен и генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец: «На этапе заселения дома я советую открыть магазин строительных материалов. Ремонт – не простое дело, в котором постоянно требуется что-то докупать. Также в новостройках стоит открывать в первую очередь продуктовые магазины, службы быта. Во вторую — парикмахерские, салоны красоты, туристические компании».

Директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG Юрий Тараненко советует ориентироваться на следующие цифры: на 5000 жителей востребованы будут от 3 до 6 продовольственных магазинов, 5-6 салонов красоты/парикмахерских, 2-3 медицинские организации (включая стоматологии), 2-3 образовательных организации, 1-2 магазина детских товаров, банковское отделение, одна аптека.

Коммерческие помещения от 5 кв. метров !

Стоит учитывать, что арендатор помещений стрит-ритейла, встроенных в жилые комплексы, не редко должен соотносить концепцию своего бизнеса не только с российским законодательством, но и с собственником помещения, то есть девелопером. Некоторые крупные застройщики даже говорят, что ни при каких условиях не будут продавать нежилые помещения в своих ЖК, чтобы иметь возможность контролировать наличие инфраструктуры в своих объектах.

Собственник ГК «Экоофис» Андрей Ковалев отмечает, что девелоперы стремятся руководствоваться рыночными принципами при проектировании коммерческих помещений в жилых проектах. Существует отработанный инструментарий исследований целевой аудитории, конкурентного окружения и т.п., на основании чего застройщик и принимает решение о целесообразности включения в проект тех или иных функций в тех или иных объемах. Однако эксперт тут же оговаривается — «это идеал, а в реальности бывают случаи серьезных расхождений плана с результатами — как из-за ошибок, допущенных при анализе, так и по причине изменения экономической конъюнктуры.

В частности, многие московские микрорайоны из числа новых испытывают серьезные сложности с заполняемостью таких коммерческих помещений. Причина часто кроется в формальном подходе к изучению потребностей как самих жителей, так и арендаторов каждого конкретного профиля (магазинам с товарами повседневного спроса нужны помещения с одними характеристиками, медицинским центрам — с другими, кафе и ресторанам — с третьими и т.п.)». По словам Андрея Ковалева, не редко в проект закладываются, скорее, некие абстрактные «рабочие места», чем площади с конкретными функциями, рассчитанными исходя из состава и потребностей будущих жителей.

Однако кризис и рост уровня вакантных площадей заставляет и девелоперов жилой недвижимости, и собственников торговых и бизнес-центров быть лояльнее и проявлять гибкость. Руководитель направления коммерческой недвижимости ГК «Мортон» Юлия Королева отмечает, что ГК «Мортон» старается учитывать все пожелания и технические требования будущих арендаторов еще на этапе проектирования строительства, а также может предложить различные форматы коммерческих помещений, например, с площадью 5 кв. метров .

На самом деле идти навстречу арендатору выгодно самому девелоперу. «Торгово-сервисная инфраструктура в жилых комплексах – достаточно сильный инструмент, с помощью которого девелопер может, во-первых, создать дополнительный эффективный инструмент для продаж жилья; во-вторых, улучшить имидж проекта с точки зрения комфорта и удобства его будущих жителей; в-третьих, сформировать дополнительный денежный поток», — резюмирует директор отдела стратегического консалтинга CBRE Полина Жилкина.

Скажи мне, кто твой сосед, и я скажу, что будет с твоим бизнесом

Будущий арендатор вправе знать о планах девелопера, даже если они ему и не понравятся. Не получится ли так, что, запустив продуктовый магазин, владелец малого бизнеса через полгода обнаружит на территории жилого комплекса в 100 метрах от себя конкурента?

Еще одно правило, которым не стоит пренебрегать — инфраструктура ЖК, расположенного рядом с крупным торгово-развлекательным центром, может и должна быть скромнее, чем в аналогичном проекте, где до ближайшего крупного ТЦ нужно добираться более 10-15 минут, говорит Полина Жилкина.

Но есть и другие подводные камни, о которых рассказывает Александр Зубец. Разумеется, важную роль для продуктового магазина играет месторасположение. «Идеально, если оно будет находиться на «первой линии», то есть максимально близко к основным потокам людей, — говорит эксперт. — При этом стоит обратиться к застройщику и попросить план развития территории комплекса. Ведь абсолютно не факт, что если сегодня магазин располагается на основной дороге, то через два года, когда микрорайон может быть полностью застроен, эта же дорога не окажется второстепенной и не такой проходной». Мария Литинецкая также советует провести мониторинг окрестностей: «При выборе помещения для коммерческого использования стоит обратить внимание на близлежащие объекты. К примеру, рядом с детским садом будет уместным организовать какой-либо развивающий кружок. Поблизости от поликлиники удачно расположится аптека. Если это автомойка, то стоит открывать ее на въезде в жилой комплекс или рядом с паркингом».

Еще один важный момент, на который стоит обратить внимание при выборе помещения, это огороженность или не огороженность жилого комплекса. Огороженная территория – очень серьезный ограничивающий фактор для потенциальных арендаторов коммерческих площадей, уверена Полина Жилкина. В меньшей степени это касается «целевого» посещения (салоны красоты, медицинские клиники, фитнес-клубы), но для магазинов, кафе и мелких предприятий услуг огороженная территория может значительно ухудшить показатели по посещаемости и, соответственно, выручке.

Впрочем, застройщики могут учитывать с одной стороны пожелания будущих новоселов жить на закрытой от посторонних территории, а с другой – обеспечить арендаторам коммерческих площадей в своих ЖК привлечение «внешнего» спроса. «Если территория ЖК огорожена, предусмотрено два входа – со двора и с внешней стороны, с дороги и улицы, — говорит Юлия Королева. — При этом мы всегда учитываем, чтобы погрузочно-разгрузочные зоны магазинов и прочие необходимые технические помещения располагались на территории комплекса без ущерба для жителей».

Читайте так же:  Как составляется кадастровый план земельного участка

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева отмечает, что уменьшение трафика за счет огороженности территории не является помехой для организации представительского офиса компании, шоу-рума, медицинских и детских учреждений. Более того, изоляция может стать дополнительным бонусом, джокером. «На рентабельности бизнеса салонов красоты, парикмахерских, детских студий огороженность территории сильно не отразится, — говорит Оксана Моисеева. – А в сегментах премиум-класса данных направлений огороженная территория будет даже плюсом».

Но в целом закрытость территории, как правило, снижает на несколько процентов арендные ставки на коммерческие площади первых этажей ЖК по сравнению с аналогичными предложениями на «открытой местности». Арендные ставки зависят от месторасположения, района и формата жилого комплекса. «Для спального района ставки находятся на уровне 10 — 15 тыс. рублей за кв. метр в год, для помещений в центре колеблются в диапазоне 30 – 65 тыс. рублей за кв. метр в год», — говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Лена Серенко. Эксперт, кстати, весьма категорично высказывается об открытии бизнеса на территории жилых комплексов: «Начинающему предпринимателю без опыта работы лучше не открывать бизнес в помещениях в жилом комплексе, а искать объекты в сформированной зоне ритейла, где действует синергетический эффект».

Конкуренты здесь не ходят

Контраргумент по отношению к словам Лены Серенко высказывает Александр Зубец, отмечая, что в условиях ЖК предприниматель может стать единственным, кто предлагает востребованную жильцами услугу, за которой в противном случае им пришлось бы проделать определенный путь, в том числе на машине или общественном транспорте. В частности, он говорит, что из-за технических сложностей размещения на первых этажах жилых домов кафе и ресторанов (установка вентиляции, организация кухни, хранение продуктов), открыв кафе на первом этаже, вы еще долго можете быть вне конкуренции. Но, как говорится, каждый выбирает по себе — фудкорт или отдельно размещенное кафе с отсутствием конкурентов на расстоянии пушечного выстрела.

В любом случае, как уточняет заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь, при выборе помещения необходимо обратить внимание на особенности своего бизнеса, целевую аудиторию, понять, нужна ли загрузка или большая витрина, позволяет ли помещение осуществить оптимальную планировку, расстановку оборудования, мебели и т.д. Тем более что, очевидно, выбирать помещения в 2016 году будет из чего.

В 2016 году мы увидим увеличение вакантных площадей, — уверен Александр Зубец. — Экономический кризис отнюдь не способствует открытию нового бизнеса. Вероятно, некоторые предприниматели будут вынуждены свернуть бизнес и прекратить аренду. В совокупности с появлением новых вакантных площадей от застройщиков все это повысит конкуренцию среди арендодателей. В итоги ставки могут скорректироваться в меньшую сторону». С экспертом согласна и Лена Серенко: «Уровень вакантных площадей определенно будет увеличиваться, что связано со спадом в сфере торговли из-за уменьшения покупательской способности населения». Эксперт отмечает, что арендные ставки продолжают снижаться, но уже не так ощутимо, как в 2015 году. В среднем дисконт составляет не более 10-15%.

Елизавета Гудзь ожидает, что в 2016 году будут продолжаться тренды предыдущего года: изменение потребительского поведения, миграция арендаторов в более удобные локации, которые ранее были «не по карману», перезаключение договоров на более привлекательных условиях — то есть рынок продолжит искать равновесное состояние.

При таких прогнозах наиболее оптимистичным выглядит весьма осторожное высказывание Юрия Тараненко: «Уровень вакансии в сегменте, вероятнее всего, останется высоким в 2016 году. Хотя в целом его развитие продолжится за счет открытия новых предприятий общепита и продуктовых магазинов разного формата: кофеен, магазинов, торгующих алкоголем, продовольственными товарами; аптек и так далее».

Каким образом приобретается коммерческая недвижимость от застройщика. Как можно использовать нежилые помещения в новостройках?

Как «мертвые зоны» становятся кладовками за 2,4 миллиона рублей.

Многие застройщики в маркетинговых целях или для заполнения так называемых мертвых зон предлагают в своих проектах дополнительные опции, которые могут привлечь внимание потенциальных покупателей. Трендом последнего времени являются отдельные помещения для кладовок, расположенные вне квартир. Стоимость таких помещений достигает сотен тысяч рублей. «РП-Недвижимость» узнала подробнее о новой «фишке» от застройщиков и заодно выяснила, наличие каких нюансов в проекте девелоперы считают обязательным, а какие иногда лишь выдают за допопции.

«Темная» комната

Есть, конечно, люди, считающие «темную» комнату или кладовку лишними метрами в квартире, которые лишь увеличивают ее стоимость. Но большинство покупателей, особенно семей с детьми, проголосует, скорее, «за» это помещение в доме, нежели «против». Ведь где-то нужно хранить мячи, лыжи, коньки, санки, велосипед, рабочие инструменты и прочее. К тому же, далеко не во всех новостройках, особенно на первых этажах, есть лоджии или балконы, которые традиционно используются россиянами для этих целей. Поэтому предложение кладовых помещений, которые некоторые застройщики стали предлагать не только в квартире, но и на цокольных, нежилых этажах домов и на территории крытых парковок, нашло отклик у покупателей жилья.

Эксперты отмечают, что «темные» комнаты непосредственно в квартирах, как правило, имеют небольшую площадь — чаще всего 1,5-3 квадратных метра. Площадь помещений, расположенных вне жилой площади, варьируется от 3 до 20 «квадратов». Основное преимущество последних в том, что квадратные метры можно впоследствии продать без ущерба для квартирного метража или сдать в аренду. «Подсобные помещения за пределами жилья пользуются большей популярностью: когда кладовка продается отдельным лотом, клиент имеет возможность разбить расходы на организацию комфортной жизни по этапам. То есть, сначала приобретается жилая недвижимость, затем — подсобная. При этом покупать отдельное помещение экономически выгоднее, так как за «темную» комнату в квартире придется платить почти полноценную стоимость жилого помещения (по цене квадратного метра объекта), а цена «квадрата» за пределами жилья вполовину дешевле», — комментирует председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

На стоимость подсобных помещений вне квартиры влияет также их расположение и класс объекта. «В Москве цены на кладовки могут достигать 120 тысяч рублей за квадратный метр. При этом средняя стоимость квадратного метра в Московской области составляет 40-60 тысяч рублей, а в некоторых проектах — 80 тысяч рублей», — приводит данные генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. По информации риэлторов, в Подмосковье предлагаются вполне доступные варианты. Небольшую кладовку в новостройке можно купить за 150 тысяч рублей. В практике бывали случаи, когда соседи покупали одну кладовку на двоих, соответственно обходилась она еще дешевле.

На данный момент предложение по покупке или аренде кладовых помещений вне квартир можно найти и в московских, и подмосковных новостройках, но выбор все же небольшой. Эксперты перечисляют несколько проектов. Например, в «старых» границах Москвы подобные помещения предлагаются в жилых комплексах «Донской Олимп», «Садовые кварталы», «Соколиный форт», «Константа», а также в апарт-комплексах Re-Form, Loft Garden и Loft Post. На территории Новой Москвы такое предложение встречается в жилых комплексах «Новое Бутово», «Бутовские аллеи», «Марьино град». Наибольшее же предложение сконцентрировано в Подмосковье — в проектах «Новый Зеленоград», «Wellton Park Новая Сходня», «Краски жизни», «Новое Бисерово», «Валь де Эмероль», «Солнечная система», «Пятницкие кварталы», «Экопарк Нахабино».

Читайте так же:  Возврат билетов на самолет

Случайный закоулок

Однако появление в проектах кладовых помещений чаще объясняется не желанием застройщика сделать жизнь будущих собственников недвижимости более комфортной, а иными обстоятельствами. «Все, что предлагается сегодня на рынке в формате дополнительных опций, скорее всего, произошло случайно: это просто попытка коммерциализировать неудачно спланированные «мертвые зоны». Уверен, что это ни разу не было заложено в функциональную программу здания заранее. Иногда такие закоулки возникают неизбежно, например, в подземную автостоянку опускаются несущие конструкции надземной жилой части. Машину уже не поставишь, а место осталось — так возникают кладовые для жильцов», — рассказывает директор по проектированию Rose Group Сергей Крючков.

При разработке квартирографии проекта девелоперы редко планируют кладовые по причине относительно небольшой прибыли от их реализации, ведь стоимость метра таких помещений, по словам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, обычно рассчитывается, исходя из понижающего коэффициента 0,3. «Кладовые вне квартиры, это, скорее, вынужденная мера, связанная с наличием в доме площадей, не проектируемых под жилую недвижимость. В целом это востребованный продукт. В нашей практике был случай, когда клиент рассматривал приобретение помещения на -1 уровне под прачечную», — приводит пример эксперт.

Коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева отмечает, что данная опция больше свойственна жилью комфорт- и бизнес-класса. В элитных проектах, по ее словам, жилые площади, как правило, большие, поэтому собственники при желании могут сами запроектировать в квартире любое подсобное помещение: гардероб, кладовую или прачечную.

Консьерж в подарок

Чтобы стимулировать продажи, некоторые девелоперы идут на хитрость, выдавая стандартный набор инфраструктурных опций за дополнительные, бесплатные. Например, делают качественную отделку и благоустройство территории, устраивают в подъезде помещение для консьержа, прачечные, помещения для детских колясок и так далее. От некоторых «фишек» покупатель может отказаться, допустим, от чистовой отделки квартиры. Но если человек заселился в дом, где есть помещение для консьержа, то эта опция от покупки уже неотделима.

«В трудные в экономическом плане времена любая услуга, которая предполагает увеличение стоимости жилья, пользоваться спросом не будет. А вот «фишки», которые являются сопутствующими и при этом не несут никакой финансовой нагрузки, могут, напротив, привлечь покупателя и стать конкурентным преимуществом застройщика», — считает директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян.

Современному потребителю, по мнению Ирины Доброхотовой, уже недостаточно просто квартиры, а нужно качественное наполнение проекта в целом. «Застройщики стараются отслеживать эти веяния и своевременно вносить изменения в проект — в этом и заключается суть современного девелопмента. Яркие приметы эволюционного развития жилых комплексов — дворы без машин, нежилые первые этажи, двухуровневые квартиры даже в проектах эконом-класса», — уверяет эксперт.

Среди популярных предложений от застройщика эксперты также называют дизайн-проекты, видовые квартиры, жилье с отдельным входом, наличие пунктов охраны. Екатерина Фонарева в качестве примера нестандартных решений в элитном сегменте приводит эксплуатируемую кровлю, функционал которой крайне разнообразен: вертолетные площадки, корты, зимний сад, импровизированная зона отдыха с шезлонгами и барбекю.

[2]

Парадный вход

Девелоперы, работающие в бизнес- и элитном сегментах, как правило, не экономят на отделке входных групп, поскольку места общего пользования для жилых комплексов такого уровня являются своеобразной визитной карточкой проекта. «Входная группа создает первое и одно из самых важных впечатлений об объекте, поэтому она должна соответствовать уровню предлагаемого жилья. Правда, на этапе строительства покупатель может ее увидеть только на картинке в буклете. Но даже если это первое визуальное впечатление для клиента будет приятным, то вполне возможно, это сыграет определенную роль при принятии решения о покупке», — подчеркивает Вартан Погосян. С коллегой согласен Сергей Крючков: «Застройщику нельзя пренебрегать входной группой, так как это лицо дома, в той же мере, что и фасад. Сказанное относится также к поэтажным лифтовым холлам, и к межквартирным коридорам».

Дизайн-проекты входных группы элитных новостроек разрабатываются известными дизайнерами, отделка выполняется из натурального камня, ценных пород дерева, хрусталя и других дорогостоящих материалов. В высокобюджетных жилых комплексах, по словам Екатерины Фонаревой, в составе входных групп часто проектируются библиотека, бильярдный и каминный залы, переговорная и сигарная комнаты, конференц-зал, пространство для экспонирования предметов искусства. По словам Марии Литинецкой, девелоперы нередко используют входные группы в уже завершенных объектах для рекламы своих будущих проектов.

Иначе дело обстоит в домах эконом-класса. Здесь просто хорошо оформленный подъезд, приятные для восприятия коридоры общего пользования и предлифтовые площадки — уже бонус для покупателя. Все же в бюджетном сегменте для клиентов более важны характеристики самой квартиры (планировка, метраж) и общая инфраструктура района будущего проживания.

Что касается помещения для консьержа, то еще недавно оно воспринималось как нечто экзотическое, и его проектировали в основном в дорогих домах. Сегодня комнаты для этих служащих предусматриваются даже в новостройках эконом-класса, поэтому «фишкой» проекта они уже не являются. Площадь помещений варьируется в зависимости от класса объекта и составляет 5-10 квадратных метров.

«В соответствии со строительными нормами и правилами это помещение должно быть расположено таким образом, чтобы обеспечивать визуальный обзор двери, ведущей из тамбура в вестибюль, а при отсутствии вестибюля — обзор проходов к лифтам и лестничной клетке. При помещении охраны должен быть устроен санузел. Причем помещение для консьержа может быть без естественного освещения», — говорит Ирина Доброхотова.

Видео (кликните для воспроизведения).

При этом существуют принципиальные отличия. Например, в бизнес- и элитном классе, по словам экспертов, клиенты принимают наличие консьержа в доме как должное, а в эконом-классе оплачивать его работу готовы далеко не все, поэтому квадратные метры могут пустовать.

Источники


  1. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие; Юрайт — М., 2014. — 255 c.

  2. Михайловская, Н.Г. Искусство судебного оратора / Н.Г. Михайловская, В.В. Одинцов. — М.: Юридическая литература, 2016. — 176 c.

  3. Червонюк, В. И. Теория государства и права / В.И. Червонюк. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 704 c.
  4. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие. В 2 томах (комплект); Юрайт — М., 2014. — 885 c.
Каким образом приобретается коммерческая недвижимость от застройщика. как можно использовать нежилые
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here