Нюансы составления договора аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа

Особенности регистрации договора аренды нежилого помещения

Довольно часто нежилая недвижимость становится объектом не купли-продажи, а аренды (найма). Для владельца это возможность получать прибыль, не утрачивая права собственности на помещение.

Для арендатора – возможность распоряжаться помещением, для покупки которого у него не хватает средств, снизить риски и потери в случае, если район или помещение окажутся недостаточно подходящими для ведения бизнеса, сам бизнес нерентабельным, либо если помещение будет случайно повреждено или уничтожено.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Есть и другие факторы, обуславливающие популярность аренды коммерческой недвижимости в среде предпринимателей. Аренда нежилых помещений осуществляется на основании письменного договора.

[3]

Общая информация

Договор аренды нежилого помещения является соглашением между арендодателем — лицом, обладающим правом собственности на недвижимое имущество (в данном случае – нежилое помещение) и арендатором — лицом, которое временно приобретает право распоряжаться этим имуществом.

Данный договор не относится к типовым, он имеет свободную форму, но в нем есть ряд обязательных пунктов, где оговорены существенные (предусмотренные законодательством) условия сделки. Наличие, количество и содержание дополнительных пунктов, отражающих иные предусмотренные сторонами условия, варьируется.

Этот договор является консенсуальным, то есть вступает в силу не в момент реальной передачи помещения в аренду, а в момент достижения сторонами согласия по всем существенным вопросам, двусторонним (заключается между двумя участниками) и возмездным (помещение предоставляется в пользование за плату, которая называется арендной).

Действие прав и обязанностей, связанных с заключением договора, начинается в момент его подписания, если он не требует государственной регистрации, в противном случае – с момента такой регистрации.

Стороны — участники

Стороны такого договора именуются арендодателем и арендатором. Любые субъекты гражданского права — юридические лица, ИП, физические лица при условии их дееспособности — могут выступать в этом качестве.

Некоторые виды договоров и договора об аренде некоторых видов имущества могут заключаться только специальными субъектами, способными нести необходимую ответственность – государственными и муниципальными образованиями. Также в роли арендодателя может выступать государство, при этом возникает дополнительная ответственность сторон.

Срок действия

В договоре аренды может быть прописан его срок, либо он заключается на неопределенный срок (бессрочный период).

Если срок договора меньше года хотя бы на один день, государственной регистрации он не требует.

Поэтому достаточно часто, чтоб избежать хлопот и расходов, связанных с регистрацией, уплаты налогов, стороны заключают договор на 11 месяцев, в дальнейшем он может быть продлен на такой же срок.

Если договор продлевается, арендатор имеет преимущество перед остальными желающими арендовать помещение согласно ГК РФ, для подстраховки этот момент можно дополнительно отразить в договоре.

Следует также учитывать, что если по истечению срока действия договор не был расторгнут, и между сторонами фактически сохраняются предусмотренные договором аренды отношения, он считается продленным на неопределенный срок. Если срок действия договора не указан, он тоже не требует регистрации, но в таком случае лучше сразу оговорить в нем правила и условия его расторжения.

Необходимые документы

Договора аренды регистрируются в Федеральной Регистрационной Службе, которую часто называют просто Росрегистрация. Для процедуры регистрации необходимы следующие документы:

Другие документы, предусмотренные законодательством для особых случаев (например, собственником объекта аренды является несовершеннолетнее/недееспособное физическое лицо, лицо, состоящее в браке, или юридическое лицо – специальный субъект гражданского права; объект является залоговым имуществом) и позволяющие проверить законность сделки. Их перечень лучше для каждого конкретного случая уточнять у юристов.

Особенности государственной регистрации

В момент подачи в Росрегистрацию договор регистрируется в книге учета входящих документов.

Заключаемый договор проверяется на законность.

Производится экспертиза предоставленных документов на предмет подлинности и проверяется достоверность указанных в них данных, получение необходимых для этой цели дополнительных сведений входит в обязанности государственного регистратора.

Размер государственной регистрационной пошлины составляет 1000 руб. для физических лиц, 15 000 для юридических, если заявления подаются обеими сторонами, они уплачивают пошлину в равных долях.

Регистрация договора производится в срок не более месяца с момента подачи договора и других необходимых документов. Результатом процедуры регистрации является внесение соответствующих сведений об объекте недвижимости в ЕГРН и выдача сторонам договоров с регистрационной печатью и надписью.

Как составить?

Изначально стороны оговаривают все свои пожелания относительно сделки, с их учетом разрабатывается текст договора. Обычно эта работа поручается юристам, предварительный вариант договора изучается сторонами, представляющими их интересы юристами, при необходимости вносятся изменения.

При разработке и анализе текста договора важно не только учесть интересы и пожелания сторон, но и включить в него все обязательные пункты. Особенно существенно это в отношении подлежащих государственной регистрации договоров, отсутствие обязательных пунктов и существенных условий может быть основанием для отказа в приеме на регистрацию или возвращения договора на доработку.

Читайте так же:  Как осуществляется бухучет в тсж и чем регламентируется, учетная политика при упрощенной системе нал

Обычно в договоре аренды нежилого помещения содержатся:

  • реквизиты сторон (указываются дважды, в начале и в конце документа);
  • подробное описание предмета сделки с указанием правоустанавливающих документов на него, существенной для идентификации информации (адрес здания и местоположение помещения в нем, площадь, назначение);
  • порядок передачи объекта;
  • права и обязанности сторон (содержание данного пункта может варьироваться весьма существенно, поскольку наряду с правами и обязанностями, автоматически возникающими при заключении договора аренды, в нем оговариваются моменты, касающиеся оплаты коммунальных услуг, ремонта, благоустройства территории, прочие условия, о которых стороны сочли нужным договориться);
  • вид целевого использования помещения;
  • срок действия договора;
  • финансовые вопросы – стоимость услуги аренды, график платежей (может оговариваться внесение арендной платы в форме, отличной от денежной);
  • форс-мажорные обстоятельства, ответственность сторон, условия досрочного расторжения.
  • Обычно договор составляется с приложениями. Наиболее распространенными приложениями являются:

    • правоустанавливающие (подтверждающие право собственности на помещение, право сдавать его в аренду) документы;
    • кадастровый паспорт помещения или выдержка (экспликация) из паспорта здания.

    За основу можно взять один из типовых образцов соответствующего договора, они доступны для изучения и свободного скачивания в Интернете. Существуют также программы-шаблоны для составления договоров.

    При составлении договора, подлежащего регистрации, необходимо определить, какая из сторон будет ею заниматься, нести регистрационные расходы, обязательства сторон по предоставлению нужных документов и порядок их предоставления. Все эти моменты отражаются в договоре.

    Расторжение

    Расторжение договора может происходить как по обоюдному согласию, так и по инициативе (требованию) одной из сторон.

    Арендатор может требовать расторжения договора, если:

    • помещение не предоставляется ему арендодателем либо последним создаются препятствия к использованию помещения;
    • обнаружены препятствующие использованию недостатки помещения, скрытые арендодателем при заключении договора;
    • арендодатель не выполняет обязательств по выполнению капитального ремонта помещения;
    • помещение стало непригодным для использования не по вине арендатора.

    Инициатором расторжения может выступать арендодатель, если:

    • арендатором существенно или неоднократно нарушаются условия договора, помещение используется не по назначению;
    • пропущено подряд более двух арендных платежей;
    • арендатор существенно ухудшает состояние имущества, не осуществляет капитальный ремонт, хотя по договору эта обязанность возложена на него.

    Арендодатель для досрочного расторжения договора должен письменно предупредить арендатора о своем намерении и предоставить ему возможность в разумный срок выполнить свои обязательства. Расторжение возможно только при их невыполнении арендатором после предупреждения.

    Договор аренды нежилого помещения заключается в свободной письменной форме между двумя сторонами – арендатором и арендодателем, в качестве которых могут выступать физические и юридические лица. Обязательно определение и описание в договоре его предмета – нежилого помещения.

    Договор может заключаться на определенный или неопределенный срок, договоры, заключаемые на срок от 1 года, подлежат государственной регистрации. Регистрация осуществляется Федеральной Регистрационной Службой по заявлению одной или обеих сторон после проверки законности договора.

    Данная услуга предоставляется в срок, не превышающий месяц, и облагается пошлиной. Набор документов, предоставляемых в регистрационную службу заявителем – физическим или юридическим лицом, различается.

    В связи с отсутствием типового договора аренды нежилого помещения лучше поручать его составление юристам, способным учесть все нюансы.

    Договор может быть расторгнут по инициативе обеих или одной из сторон при возникновении предусмотренных законом или самим договором обстоятельств.

    Договор аренды нежилого помещения (образец):

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    +7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

    Нюансы составления договора аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа

    Среди различных способов приобретения имущества, которые используются в современной гражданско-правовой практике, особое место занимает аренда с последующим правом выкупа недвижимости.

    Такой способ является очень выгодным для покупателя, поэтому условия и особенности его использования стоит рассмотреть более подробно.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

    Понятие и законодательное регулирование

    Аренда с правом выкупа — это сделка, при помощи которой определенное имущество передается собственником третьему лицу во временное пользование и на условиях оплаты. В свою очередь, соответствующий договор аренды является документальным закреплением этой сделки. Ее сторонами выступают:

    • арендодатель и продавец — собственник имущества;
    • арендатор и покупатель — третье лицо, которое получает его в пользование.

    Особенностью данной сделки является тот факт, что в дальнейшем это имущество переходит в собственность арендатора. Происходить это может в двух случаях:

    1. после внесения определенной суммы денежных средств в счет оплаты полной стоимости.
    2. После истечения установленного срока.

    Возможность выкупа арендованного имущества установлена действующим гражданским законодательством. В частности, в ст. 624 ГК РФ говорится о том, что это возможно в следующих случаях:

    • когда соответствующее положение содержится в договоре аренды или другом нормативно-правовом документе;
    • когда стороны заключили дополнительное соглашение о выкупе объекта аренды.

    Кроме этого, законодательное регулирование осуществляется и некоторыми отдельными нормативно-правовыми актами. Например, ФЗ №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» устанавливает порядок и правила выкупа арендованных объектов, которые находятся в собственности государственных и муниципальных органов власти.

    Читайте так же:  Как составить иск о взыскании неустойки по алиментам

    Условия и требования для заключения договора аренды с правом выкупа нежилого помещения

    В соответствии с положениями ч. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды, в котором имеется пункт о дальнейшем выкупе имущества, заключается в той же форме, что предусмотрена и для его купли-продажи.

    В частности, это должна быть обязательная письменная форма, которая может быть как простой, так и нотариальной (если это предусмотрено законом или соглашением сторон).

    В большинстве случаев такой вид сделки имеет довольно длительный срок действия (до нескольких лет), что обязательно должно быть зафиксировано в договоре. В связи с этим обязательной является и его государственная регистрация, которая полагается для всех сделок продолжительностью больше года.

    Кроме этого, стоит выделить ряд обязательных условий и требований, которые должны выполняться при заключении договора:

    1. у собственника должны иметься все необходимые правоустанавливающие документы на имущество.
    2. Собственник обязан уведомить арендатора обо всех ограничениях и обременениях, которые установлены в отношении объекта недвижимости (это может быть залог, арест, права собственности третьих лиц и т. п.).
    3. Договор должен быть составлен правильно, в том числе включать в себя все существенные условия.

    Хотя нотариальное удостоверение сделки в большинстве случаев не является обязательным, для снижения возможных рисков лучше все-таки привлечь к ней опытного юриста. Поскольку договор аренды с правом выкупа является смешанным и имеет в себе признаки нескольких сделок, составить его грамотно самостоятельно будет довольно сложно.

    Далее о том, какие документы необходимо собрать для продажи права аренды нежилого помещения.

    Необходимые документы

    Для составления договора и его дальнейшей регистрации сторонам сделки понадобится подготовить и предоставить определенный пакет документов, который зависит от того, кто принимает участие в сделке — физическое или юридическое лицо. Стандартным является такой набор бумаг:

    • паспорта собственника и арендатора (или их законных представителей) — понадобятся оригиналы или заверенные у нотариуса копии;
    • правоустанавливающие документы на недвижимость;
    • доверенность, заверенная нотариально (если в сделке принимает участие доверенное лицо);
    • акт приема-передачи помещения;
    • выписка из паспорта БТИ;
    • поэтажный план здания;
    • экспликация;
    • документ о регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя;
    • копии учредительных документов юр лица;
    • копия приказа о назначении руководителя или трудового договора с ним;
    • выписка из реестра юр лиц;
    • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию договора.

    Алгоритм действий

    Проведение сделки аренды с правом выкупа проходит в несколько этапов, которые включают в себя:

    1 шаг — обсуждение условий. Это этап устной договоренности между сторонами, на котором они обсуждает все будущие условия договора перед его составлением. Также перед этим им необходимо оформить и подготовить все необходимые документы.

    2 шаг — составление договора аренды. Данный этап является наиболее важным, поскольку именно от правильного составления документа во многом зависит законность и действительность сделки. В законодательстве нет установленной формы договора, однако его типовая структура выглядит следующим образом:

      реквизиты сторон. В этой части прописываются:
    • ФИО сторон с указанием того, кто арендатор, а кто арендодатель (для юридического лица нужно указать его полное наименование);
    • дата заключения;
    • место заключения;
    • контактные данные сторон (адрес, телефон).
  • Предмет договора. Необходим указать наиболее полные и точные характеристики объекта недвижимости, который передается арендатору, а именно:
  • Указанных данных должно быть достаточно для того, чтобы идентифицировать объект среди множества других. Также они обязательно должны соответствовать документам.

    • периодичность ее внесения;
    • способ оплаты;
    • порядок установления (в твердой сумме, в проценте от полученного арендатором от использования имущества дохода и т. п.).
  • Выкуп имущества и выкупная цена. Хотя это условие и необязательно (возможность выкупа имущества может быть предусмотрена дополнительным соглашением), желательно все-таки включить его в договор аренды. При этом необходимо указать, учитывается ли арендная плата в счет стоимости имущества, а также определить:
    • размер выкупной цены;
    • величину выкупного платежа (обычно он вносится помимо арендной платы);
    • срок, в течение которого данные платежи будут осуществляться;
    • способ их уплаты.

    Права арендатора нежилого помещения так же должны быть прописаны в договоре.

  • Срок действия. Данное условие определяется сторонами. Если срок не установлен, то считается, что договор заключен бессрочно (в соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ).
  • Права и обязанности. Основной их набор предусмотрен в Гражданском кодексе РФ. Кроме этого, стороны могут установить любые дополнительные права и обязанности, если они не противоречат действующему законодательству.
  • Ответственность сторон. В этом случае стороны также могут внести в документ дополнительные меры ответственности помимо тех, что установлены законодательно.
  • Основания для расторжения. Этот пункт содержит основания для прекращения сделки в одностороннем порядке, по желанию сторон или помимо их воли. Условия те же — данные основания не должны противоречить законодательству.
  • Заключительные положения.
  • Здесь обычно указывается, когда договор вступает в силу, подлежит ли он государственной регистрации и нотариальному удостоверению, а также какие документы к нему прилагаются. В конце стороны ставят свои личные подписи и печати (при наличии).

    В договор могут быть включены и другие дополнительные условия и пункты, если этого требует конкретная ситуация.

    Читайте так же:  Установка счетчиков воды в квартире

    Главное, чтобы в нем присутствовали существенные условия — без них документ будет считаться недействительным. Также можно более подробно ознакомиться с образцом документа.

    3 шаг — регистрация договора. Как уже отмечалось, она обязательна для случаев, когда его срок действия превышает один год. Для регистрации представитель одной из сторон подает три экземпляра договора и пакет необходимых документов в один из следующих органов:

    В течение срока, установленного законом, поданные документы проверяются на подлинность и правильность оформления, после чего заявитель получает на руки два договора с отметкой о регистрации. Еще один предоставленный экземпляр остается в регистрационном органе.

    Сроки и пошлины

    Видео (кликните для воспроизведения).

    После подачи документов на регистрацию они проверяются в течение срока, установленного законодательно. Данный срок составляет 10 рабочих дней и начинает исчисляться:

    • с момента подачи документов, если обращение происходило в отделение Росреестра;
    • с момента передачи документов в ответственный орган (если заявление подавалось в МФЦ).

    Величина государственной пошлины, которую необходимо при этом уплатить, зависит от категории заявителя:

    • для физических лиц — 2 тыс. руб.;
    • для юридических лиц — 22 тыс. руб.

    Заключение

    В заключение стоит сказать, что аренда с правом выкупа имущества — это довольно привлекательная для покупателя сделка, которая, тем не менее, имеет для него и множество рисков.

    В действующем гражданском законодательстве отсутствуют четкие механизмы ее проведения и регулирования, поэтому договор может быть легко аннулирован по различным основаниям.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Нюансы составления договора аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа

    Происходить это может в двух случаях:

    • после внесения определенной суммы денежных средств в счет оплаты полной стоимости.
    • После истечения установленного срока.

    Возможность выкупа арендованного имущества установлена действующим гражданским законодательством. В частности, в ст. 624 ГК РФ говорится о том, что это возможно в следующих случаях:

    1. когда стороны заключили дополнительное соглашение о выкупе объекта аренды.
    2. когда соответствующее положение содержится в договоре аренды или другом нормативно-правовом документе;

    В частности, это должна быть обязательная письменная форма, которая может быть как простой, так и нотариальной (если это предусмотрено законом или соглашением сторон).

    Кроме этого, стоит выделить ряд обязательных условий и требований, которые должны выполняться при заключении договора: Далее о том, какие документы необходимо собрать для продажи права аренды нежилого помещения.

    Договор аренды с правом выкупа (арендатор осуществляет арендные и выкупные платежи)

    Потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытков в случае, если Арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями Договора или назначением имущества. 2.2.2. Требовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд, в случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы. 2.3.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

    Договор аренды имущества с правом выкупа

    Указанное имущество будет использоваться для .

    5. Имущество считается переданным в аренду с момента заключения настоящего договора или с момента приобретения арендным предприятием прав юридического лица. 6. Арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей рублей в год.

    9. Арендодатель обязуется передать Арендатору фонда и лимиты на продукцию, а также принимает другие необходимые меры, обеспечивающие выполнение государственного заказа.

    Договор аренды с правом выкупа

    не равнозначен договору продажи товара с оплатой его в рассрочку Денежные средства, которые периодически вносит арендатор, нельзя рассматривать как авансы, переданные в счет оплаты приобретаемого имущества. Таким образом, до момента, когда арендные платежи будут учтены в составе выкупной цены имущества (и соответственно до перехода права собственности на арендованное имущество) их следует рассматривать только как арендную плату.

    При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости).

    Договор аренды имущества с правом выкупа

    Указанное имущество будет использоваться для . 5. Имущество считается переданным в аренду с момента заключения настоящего договора или с момента приобретения арендным предприятием прав юридического лица. 6. Арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей рублей в год.

    Перечисление арендных платежей внутри хозяйственного года производится ежеквартально равными долями (не позднее -го числа второго месяца следующего квартала) на расчетный счет Арендодателя. За просрочку платежей на срок более месяца Арендатор уплачивает штраф в размере % суммы очередного платежа.

    Договор аренды с последующим выкупом

    При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать: В договоре следует указать следующие положения: Обязательно в разделе о предмете договора следует указать:

    • выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
    • право арендатора на выкуп автомобиля;
    • порядок расчетов и передачи право собственности на авто арендатору.

    Какие документы необходимы для заключения договора:

    1. Для граждан – паспорт и документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания.
    2. Для организаций – документы, удостоверяющие личность руководителя компании или его представителя, учредительные документы организации.
    Читайте так же:  Пять инстанций куда можно пожаловаться на коллекторов

    Договор аренды с последующим выкупом для физических лиц

    То есть организация – собственник имущества обязана предоставить право приобретения такого имущества арендатору.

    То есть, по истечению срока пользования, имущество автоматически становится собственностью арендатора.

    Условия, как составить договор аренды автомобиля с последующим выкупом, определены законом. Но это основные понятия, а конкретику вправе вкладывать сами стороны, определяя отношения в любом удобном им варианте.

    Договор аренды здания с правом выкупа

    Арендатор имеет право в течение _____ дней после передачи здания по акту приема-передачи в случае обнаружения недостатков арендуемого здания по своему усмотрению: — требовать безвозмездного устранения недостатков здания; — требовать соразмерного уменьшения арендной платы; — требовать возмещения расходов на устранение недостатков здания; — непосредственно удержать сумму понесенных Арендатором расходов на устранение обнаруженных недостатков в здании из арендной платы.

    Договор аренды недвижимости с последующим выкупом

    изображение с сайта alpharettahomeappraiser.com

    С наступлением кризиса заметно снизилась покупательная способность граждан. В связи с данным обстоятельством популярность стала набирать такая форма сделок по приобретению имущества, как аренда с последующим правом выкупа.

    Юридические основы, особенности составления соглашения и прочие нюансы таких отношений мы описали в этой статье.

    Правовая природа аренды под выкуп

    В законах Российской Федерации отношения аренды регулирует Гражданский Кодекс.

    Трактование аренды находится в ст. 606 ГК РФ. В соответствии с этим правовым актом сделка имущественного найма подразумевает под собой разновидность гражданско-правового договора, в котором арендодатель обещает арендатору передать на определенных условиях во временное или безвременное распоряжение или владение какое-то свое имущество за конкретную сумму денег или на других взаимовыгодных условиях.

    Договор аренды с правом последующего выкупа отличается от предыдущего тем, что после окончания периода действия или до него право собственности на владение, сданное в наем, может переходить от арендодателя второй стороне.

    Среди юристов бытует мнение, что подобный договор долгосрочного найма имущества (недвижимости, оборудования, земельных участков) с правом выкупа в дальнейшем является лишь формой арендных отношений и не содержит элементов купли-продажи.

    Однако на практике правоприменительных процессов исходят из того, что природа их все-таки смешанная:

    • в основе лежат положения об аренде;
    • выкупная часть базируется на конструкциях договора продажи.

    [2]

    Нормы, применяемые к выкупу, содержат необходимые требования к составлению договора купли-продажи и к возникновению права собственности.

    В зависимости от арендуемого объекта действуют основные или специальные положения об аренде, что регламентируется ст. 625 ГК РФ.

    изображение с сайта blog.zingat.com

    Общие положения договора аренды с последующим выкупом

    Объектами таких отношений могут выступать:

    • участки земли;
    • квартиры и дома;
    • нежилые помещения;
    • автомобили;
    • оборудование и техника.

    Основное требование при этом, чтобы арендуемая собственность не утратила своих свойств в процессе эксплуатации.

    Некоторые категории имущества нельзя использовать как объект подобной сделки по законам Российской Федерации.

    • земли лесного и водного фонда;
    • заповедники;
    • территории общего пользования.

    Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть как собственник владений, так и другое лицо, наделенное таким правом хозяином или законом.

    Если первоначально в договоре аренды нет варианта дальнейшего выкупа, то его при желании можно добавить позднее, заключив дополнительное соглашение.

    В п. 1 ст. 624 ГК прописано, что имущество, взятое в наем, полностью переходит во владение арендатора после выплаты последним полной его стоимости, указанной в договоре. Этот факт может совпасть с окончанием отношений или же случиться раньше указанного срока.

    Обратите внимание, что за арендатором остается право не выкупать используемый объект. Принудить его к этому законным путем невозможно. При этом сделка о долгосрочном найме остается действительной до окончания указанных в документах сроков. Но в то же время, те деньги, которые он уже уплатил за выкупную стоимость объекта, ему не вернутся, а будут засчитаны как арендная плата.

    Преимущества и недостатки аренды под выкуп

    Как и при любой сделке, при аренде собственности с возможностью дальнейшего приобретения есть свои сильные и слабые стороны.

    изображение с сайта русский-юрист.рф

    Преимуществами таких отношений для арендатора является:

    • меньшая сумма арендной платы по сравнению с кредитным договором;
    • отсутствие первоначального взноса;
    • меньшие по сравнению с ипотекой проценты;
    • возможность проживания в будущей квартире до момента приобретения ее в собственность;
    • отсутствие обязательств по выкупу недвижимости, в случае смены обстоятельств.

    Арендодатель в свою очередь получает регулярные арендные, а также выкупные отчисления, которые не возвращаются арендатору в случае отказа приобретать имущество.

    Недостатками же являются:

    [1]

    • отсутствие фиксированной юридической формы таких сделок;
    • вероятность того, что дом будет заложен под займ или кредит;
    • возможность выселения с жилплощади в любое время.

    Чтобы минимизировать перечисленные риски, надо как можно детальнее проработать договор, и, желательно, заключить его у нотариуса.
    Основные условия составления договора

    При написании документа надо обязательно отразить следующие моменты:

    • Детально описать все технические характеристики передаваемого имущества.
    • Зафиксировать права и обязанности, а также ответственность сторон.
    • Указать, если ли возможность перехода права собственности до окончания договора.
    • Определить, включается ли выкупная цена в арендную плату и какой ее размер.
    • Прописать, подлежит ли стоимость при покупке индексации или имеет фиксированное значение.
    Читайте так же:  Что делать, если исковое требование оставлено без рассмотрения

    При заключении сделки между физическими лицами на срок более года, форма договора обязательно должна быть письменной. То же касается соглашений между юридическими лицами, но без привязки ко времени.

    Если срок аренды более года, а объектом договора является недвижимость, то согласно законодательству такую сделку необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.

    Дополнительные условия договора аренды с правом выкупа

    Одним из наиболее существенных моментов для арендатора, желающего впоследствии приобрести нанимаемое имущество, является отсутствие обременений на него. Особенно это важно, когда составляется договор аренды жилья (квартиры или дома) с правом последующего выкупа. При этом надо понимать, что при долгосрочных отношениях если даже в момент подписания бумаг никаких преград к передачи собственности нет, то нет гарантии, что они не появятся в будущем.

    Кроме того, нелишним будет прописать временные рамки действия контракта, хоть по закону это и не является обязательным условием для подобных сделок.

    изображение с сайта favoritenikolaev.com

    Если одна из сторон желает оформить страховку на арендуемую собственность, то этот вопрос также следует отразить в документах.

    Аренда участка земли с последующим правом выкупа у государства

    Данный вопрос регулируют Земельный и Гражданский кодексы России.

    Взять в аренду государственные земли может любой гражданин РФ. При этом надо определиться с целевым ее использованием. В том числе можно арендовать участки под строительства дома. Позже есть возможность выкупить арендованную территории. При этом если на ней имеются какие-то постройки (дом, баня, сарай, гараж), то их владелец имеет первоочередное право выкупа, причем по цене, равной 3% от кадастровой стоимости. В противном случае проводятся торги.

    При найме федеральных или муниципальных земельных участков сельскохозяйственного назначения, возможность выкупа их из аренды в собственность возникнет не раньше, чем через 3 года с момента подписания договора, например, если вы взяли землю в 2014 году, приобрести ее можно будет только в 2017-ом.

    Образец договора аренды недвижимости (дома или квартиры) с последующим правом выкупа

    Такие сделки набирают особую популярность в условиях кризиса, когда у покупателей часто нет в распоряжении полной суммы для приобретения жилья. При этом выгода очевидна для обеих сторон. Арендатор может получить желаемые квадратные метры, а арендодатель быть уверенным, что его собственность купят по фиксированной цене. Однако здесь есть немало подводных камней. Для избежания разногласий в будущем необходимо тщательно расписать все детали в договоре.

    Документ составляется в простой письменной форме, в трех экземплярах. Регистрировать его надо только в момент перехода права собственности или же если срок более 1 года.

    Фиксированного образца для такого договора не существует, но в общих случаях он должен содержать:

    • полное техническое описание объекта;
    • описание момента передачи прав собственности;
    • сумма выкупной стоимости;
    • сроки действия договора;
    • графики оплаты по аренде и выкупной части;
    • условия аренды;
    • ответственность сторон.

    Желательно также заранее обговорить и отразить на бумаге все спорные моменты, чтобы при необходимости все можно было разрешить без обращения в суд.

    Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

    Такой документ состоит из разделов:

    Общие положения — включает обычные данные о сторонах сделки, полную опись сдаваемого помещения, обязательство арендодателя передать в распоряжение арендатору объект и земельный участок, на котором тот находится, права и обязанности, сроки.

    Платежи и расчеты — содержит все сведения о цене недвижимости, размере арендной платы, условия внесения платежей.

    изображение с сайта kapeg.com

    Съемщику не рекомендуется проводить какие-то улучшения объекта до полного его приобретения, если они не согласованы по условиям сделки.

    Договор аренды оборудования с последующим выкупом

    В общих положениях таких отношений указываются основные данные об объекте, сторонах, сроках и т.д. Отдельно можно отразить обязательства арендатора по ремонту, особенностям эксплуатации и восстановлению такого имущества.

    При этом все результаты от его использования, продукция и доходы будут принадлежать арендующей стороне.

    Краткие итоги

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Заключение договора аренды имущества с последующим выкупом, будь то квартира, дом, земельный участок или оборудование, сегодня не редкость. Удобство его в том, что взять во временное пользование законодательно можно практически любой объект. При этом экономятся средства на приобретение, а также нет налогового бремени, ведь все обязательные сборы в казну государства остаются за владельцем. Однако у такой сделки есть много нюансов, при несоблюдении которых можно существенно потерять в средствах. Поэтому перед заключением договора рекомендуется тщательно продумать все его пункты и заранее согласовать любые спорные моменты.

    Источники


    1. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2001. — 528 c.

    2. Правоведение. — Москва: Мир, 2008. — 319 c.

    3. Веденин, Н.Н. Земельное право; М.: Юриспруденция; Издание 4-е, перераб. и доп., 2012. — 192 c.
    Нюансы составления договора аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here