Права и обязанности управляющей компании жкх

Права и обязанности управляющей компании ЖКХ

Высокий уровень неосведомленности граждан, проживающих в многоквартирных домах, позволяет недобросовестным коммунальщикам не в полной мере исполнять свои обязательства перед жильцами. На самом деле, эти отношения строго регулируются и закреплены двусторонним договором между собственником квартиры и ЖЭК. Права и обязанности управляющей компании ЖКХ регламентированы Постановлением Правительства № 491, Жилищным кодексом, рядом региональных и федеральных законов.

Содержание:

Ремонтные обязанности управляющей компании ЖКХ

Те расходы, которые в платежном документе за квартиру проходят как «плата за содержание», относятся прежде всего к сохранению жилья в пригодном к эксплуатации состоянии и проведении своевременных ремонтных работ.

Необходимость в осуществлении именно ремонтных работ возложена на УК постановлением правительства № 491 от 2006 года. В эту группу услуг, которые компания обязана предоставлять, включают следующий перечень мероприятий:

  • поддержание всех внутридомовых коммуникаций на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг в надлежащем объеме;
  • устранение всех происшествий, нарушающих архитектурный облик здания, либо его несоответствие проектной документации;
  • сезонные осмотры всех мест общего пользования и технических помещений в доме (подъезд, лестничные проемы, крыша, подвал, лифтерная и т.д.). Проводится минимум 2 раза в год;
  • собственно ремонт, график которого устанавливается согласно обстоятельствам и характеру повреждений;
  • мероприятия связанные с подготовкой к отопительному сезону, включающие в себя прежде всего проверку состояния трубопровода;
  • осуществление уборки бытового мусора с территории, относящейся к дому. Отходы, которые образуются в результате деятельности предприятий, расположенный на первых этажах дома (и не только) также должны вывозиться силами УК;
  • непрерывное повышение уровня энергосбережения, посредством модернизации сетей, замены осветительных приборов и т.д.

Внимание! О всех работах, которые осуществляются силами УК, они должны информировать собственников. Сроки извещения в ряде случаев строго регламентированы. Так, сообщать о ремонте требуется за 30 дней до его начала, капитального — за 60 дней.

Помимо Постановления Правительства № 491, есть ряд других законов, которые регулируют право и обязанность управляющей компании ЖКХ по тому или иному аспекту в отношении с собственниками. На плечи коммунальщиков также возлагают:

  • установку, замену и обслуживание приборов учета для жильцов неприватизированных квартир, если таковые нужно размещать в подъездах или специальных коробах. Это регламентировано Жилищным Кодексом. Правилами установки счетчиков воды предусмотрено опломбирование и верификация их исправности со стороны УК;
  • поддержание санитарных норм на всей территории ответственности, включающей и придомовой участок, согласно ФЗ № 52, посвященному эпидемиологическому благополучию населения;
  • соблюдение норм пожарной безопасности (Федеральный Закон № 69);
  • вывоз, складирование и уничтожение опасных отходов, таких как люминесцентные лампы.

Ремонтные и эксплуатационные работы, однако, не являются единственной обязанностью, которая лежит на коммунальщиках.

Организационная деятельность управляющей компании

ЖЭК также осуществляет все мероприятия связанные со сбором и хранением документации, извещению жильцов о предстоящих событиях. Немаловажны и финансовые операции и сборы. Полный список организационных обязанностей выглядит следующим образом:

  • хранение технической и проектной документации, связанных с основным зданием и остальными сооружениями;
  • регистрация всех проживающих;
  • проведение собраний жильцов, как на регулярной основе, так и по срочным поводам, которые требуют принятия коллективных решений;
  • своевременное информирование о предстоящих отключениях воды/света и т.д.;
  • информирование об изменяющихся тарифах на те или иные услуги;
  • сбор платежей за коммунальные услуги и отправление денег непосредственно их производителям. Заключение контрактов с этими поставщиками;
  • работа с задолженностями, выявление незаконно подключающихся к электросетям, газопроводу и т.д.

Внимание! Именно к управляющей компании должны быть направлены обращения жильцов, требующих перерасчета платежей, компенсации неустоек и т.д. Невыполнение любых из вышеперечисленных обязательств может стать поводом для взыскания в пользу жильца, чьи права были нарушены.

Есть ряд функций, которые можно назвать юридическими и направленными на помощь собственникам в вопросах оформления документации:

  • выдача справок, выписок, которые могут потребоваться жильцам для той или иной нужды;
  • предоставление технической документации собственникам, которые затеяли перепланировку помещений;
  • предание помещению статуса нежилого и перевод его под хозяйственные нужды (чаще всего квартиры на первом этаже);
  • помощь в получении субсидирования при оплате коммунальных услуг;
  • оформление документов, необходимых для заключения договора аренды.

Помимо этого, на основании решения собрания жильцов, управляющая компания может осуществлять следующие мероприятия:

  • строительство дополнительных жилых и нежилых помещений, возведение пристроек к основному зданию и т.д.;
  • коммерческое использование мест общего пользования (чаще всего это подвалы, чердаки, торцы зданий пригодные для размещения рекламных площадей и т.д.;
  • создание зон выгула домашних животных;
  • заключение страхового соглашения со сторонней компанией.

Коммерческая прибыль, получаемая в результате эксплуатации тех площадей и помещений, которые находятся в общей собственности, идут в счет погашения задолженности по коммунальным услугам, если договором не предусмотрено иное.

Права управляющей компании ЖКХ и ответственность

Ряд действий может быть осуществлен УК с извещением жильцов дома или вовсе без такового. Как полноправный участник двустороннего договора по предоставлению определенных услуг, компания имеет рычаги воздействия на собственников квартир.

Коммунальщики могут распоряжаться рядом имеющейся документации, а также отстаивать свое законное право на получение оплаты своих услуг:

  • передавать сведения о ведущихся строительных работах в БТИ;
  • информировать органы надзора об использовании помещений не по назначения (жилое как склад и т.д.);
  • привлекать сторонних специалистов к требованию долга за услуги ЖКХ, а также вести сбор задолженности самостоятельно;
  • отключение должников от того или иного вида коммунальных услуг.

Соответственно собственники жилья могут воздействовать на компанию по своему. Помимо вышеупомянутого пересчета платежей, могут последовать штрафные санкции для коммунальщиков или другие меры воздействия:

  • несоблюдение правил пожарной безопасности предусматривает штраф до 200 тысяч рублей (статья 20 КоАП);
  • нарушение норм хранения документов, раскрытие личной информации собственников жилья ненадлежащим образом и другие нарушения в этой сфере — до 250 тысяч рублей (статья № 7 там же);
  • несоблюдение санитарных норм на вверенной территории — до 20 тысяч и возможное приостановление деятельности;
  • содержание жилого фонда в аварийном состоянии может караться крайне строго, т.к. рассматривается как помещение жизни человека в опасность;
  • систематическое нарушение поставок коммунальных услуг, выражающееся в несоответствующем качестве (температура и напор воды, напряжение в сети и т.д.), либо полном отключении, также ведет к административной ответственности.

Внимание! Конечно для каждого из случаев злоупотребления необходимым будет обращение инициативной группы жильцов. Перечень органов, куда можно жаловаться на управляющую компанию, включается в себя: районную прокуратуру, администрацию города, и, как крайнюю меру, судебное разбирательство. Также можно обратиться в Роспотребнадзор. Коллективные жалобы всегда более действенны, чем одиночные заявления.

Что такое УК: права и обязанности управляющей компании

Для эффективного ведения дел многоквартирного дома законодательство РФ дает жильцам право выбрать любой административный способ управления. Это может быть товарищество собственников жилья или сторонняя компания. У каждой организации свои принципы работы, с которыми необходимо ознакомиться, чтобы определиться с оптимальным вариантом для Вашего конкретного случая. Речь пойдет о втором способе, где регулирование всех домовых процессов осуществляет орган, не находящийся на территории домовладения. Что же это такое ук – управляющая компания в сфере ЖКХ и чем она занимается?

Читайте так же:  Договор задатка при покупке квартиры

Что должна делать управляющая компания

Это актуальный вопрос собственников жилья, которые хотят понимать за что они платят деньги. Чаще всего он возникает в случае ненадлежащего уровня качества проживания. В идеале, каждый владелец жилья должен знать, что входит в сферу деятельности УК и какой она должна быть.

Независимо от типа управления в Вашем доме, спектр предоставляемых услуг практически одинаков для всех, соответственно и спрос с руководства также идентичен. После того как владельцы определились с выбором руководящей организации и закрепили это документально на общем собрании, начинаются управленческие работы наемной компании, которые регулируются законодательными нормами и актами.

Согласно нововведениям, с середины лета 2016 года, все данные о проведенных мероприятиях должны заноситься в систему ГИС ЖКХ. В случае когда информация намеренно умалчивается, можно без опасений обращаться в контролирующие структуры. Также каждый год проводится общедомовое собрание, где коллективно утверждается отчет об итогах и характере выполненных работ. Если данная процедура не соблюдается, Вы также смело можете жаловаться в органы надзора.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

Основная задача такого учреждения – это обеспечение жильцов надлежащими условиями проживания, соблюдение законов ЖКХ, в рамках которых: осуществление работ по достойному уходу за общедомовой собственностью, решение всех видов проблем по ее использованию и предоставление бесперебойных поставок коммунальных ресурсов. Деятельность хозяйствующей компании МКД должна проводиться в границах поступления средств на ремонтно-восстановительные мероприятия.

Ответственность УК перед собственниками по содержанию жилья

Список обязательных услуг по обслуживанию здания и окружающей территории выглядит так:

Поддерживать чистоту подъездов.

Организовывать уборку участка земли где возвышается многоэтажка, включая обрезку и спил аварийных деревьев.

Прочистку центральных стояков канализационной системы.

Поддерживать фасад здания в удовлетворительном состоянии.

Следить за функционированием освещения.

Организовывать исправную работу лифтов.

Проводить промывку и пуск отопительной системы.

Очищать кровлю от снега и сосулек.

Осуществлять процедуры по дезинфекции подвальных помещений.

Сотрудничать с аварийно-диспетчерскими конторами.

Управляющая компания работает над задачами согласно установленному тарифу.

Обязанности УК по ремонту жилья

Хозяйствующая организация организовывает и следит за осуществлением ремонтных процессов:

починка кровельного покрытия в случае его повреждения и протекания;

восстановление общедомового имущества: замену стояков водоснабжения и водоотведения, системы отопления, внутренних электросетей;

замена или мелкий ремонт дверных и оконных переходных площадок подъезда или тех. этажа;

[1]

освещение, покраска и побелка подъездных помещений.

Обязанности УК по предоставлению коммунальных услуг

Комфортное проживание в квартире невозможно без наличия, слаженно работающих, хозяйственно-бытовых систем. УК обязана:

Обеспечить жильцов дома исправно работающими системами. Когда управление МКД переходит под юрисдикцию такой компании – она заключает контракт с обслуживающими конторами. Если какая-то услуга по документам исправно предоставляется, а по факту ее нет, то виновата и ответственна УК. В случае, когда ограничение услуг происходит по вине фирмы-поставщика ресурсов, то УО обязана должным образом реагировать на это и всячески отстаивать интересы своих жильцов, прикладывая максимум усилий для скорейшего исправления ситуации.

Собирать квартплату с владельцев квартир и в случае отказа платить, проводить претензионно-исковые мероприятия.

Подписать договорные документы на утилизацию мусора и обеспечить его своевременную отгрузку.

Брать финансы сверх установленных тарифов УК не уполномочена, но в случае нехватки средств она может созвать внеочередное собрание, где предоставив все отчеты, обосновать недостаток средств и запросить необходимую сумму у собственников. В одностороннем порядке повышать бюджет компания не имеет права.

Обязанности управляющей организации ЖКХ по закону

Деятельность учреждения по управлению домом регулируется нормами права. Все отношения между владельцами квадратных метров и УК прописаны в законодательной базе Жилищного кодекса РФ, а именно в статьях 161 и 162. Главные тезисы обязывают выполнять следующее:

Соблюдать правила пожарной безопасности и должный уровень санитарно-эпидемиологического состояния дома.

Обеспечивать должный уровень безопасности жилья.

Предоставить собственникам квартир доступ к площадям общего назначения.

Сохранять систему коммуникации в хорошем состоянии, поддерживать исправную работу счетчиков (общедомовых).

Осуществлять непрерывную поставку коммунальных услуг.

Соблюдать интересы и права жильцов многоквартирного здания.

Поддерживать качество обслуживания согласно государственным нормам, указанным в ЖК.

Придомовая территория и деятельность УК — где границы

Под придомовой территорией понимают земельный участок, документально принадлежащий объекту недвижимости. Его размер индивидуален в каждом случае и прописан в строительных актах, согласно нормам Земельного Кодекса. Такая площадь в равных долях принадлежит жильцам дома, и они обязаны вносить за нее оплату. А согласно требованиям к управляющей компании многоквартирным домом ЖКХ, участок должен содержаться в подобающем состоянии. Точные границы можно узнать из акта на землю. Данную бумагу руководящая организация обязана предоставить по первому требованию.

Права управляющей компании

Помимо обширного списка задач, у фирмы по управлению МКД есть еще и определенные права. К ним можно отнести:

Непосредственное участие во взыскательных процедурах с должников квартир.

Принятие решений по использованию резервных средств для погашения долгов перед ресурсоснабжающими организациями или для оплаты ремонтных работ общедомового имущества.

Передача информации госорганам о незаконной внутриквартирной перепланировке или нецелевому использованию общего имущества.

Контроль точности передаваемых данных с приборов учета.

Остановка поставок ресурсов, согласно законодательству, в случае их неуплаты.

Как и любая организация, за свои трудовую деятельность контора желает увидеть денежный гонорар. Административный аппарат, бухгалтерия и прочие расходы требуют финансирования. Доходы учреждения идут из поступлений на содержание многоэтажного объекта недвижимости. Если существует такой пункт в платежке, как ремонт, то он идет на реализацию аварийных работ. Когда же речь идет о капремонте и остальных обязательных мероприятиях по функционированию дома, то требуются дополнительные ресурсы.

Читайте так же:  Каковы основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

В таком случае УК инициирует внеочередные сборы, где разъясняет причину увеличения суммы. Если дело касается тех пунктов, которые не входят в тариф (капитальный ремонт), при отказе владельцев – ответственность с организации снимается.

Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги

Самый непростой пункт в деятельности хозяйствующей организации – это неплательщики. Они тормозят нормальную работу по обслуживанию всех направлений многоквартирного дома. Согласно действующему законодательству, взыскание задолженностей за коммунальные услуги возможно исключительно по решению суда. Хотя на данный момент существуют и несудебные рычаги влияния на должников, главный из которых, частичное или полное ограничение поставок коммунальных ресурсов до погашения всех задолженностей.

В наших реалиях владельцев квартир очень часто интересует, какие полномочия есть у УК по отношению к ним, в случае неоплаты счетов.

Имеет ли право управляющая компания без предупреждения отключить электроэнергию

На этот вопрос существует положительный и отрицательный ответ – все зависит от конкретной ситуации. К примеру, если Вам приходят квитанции на оплату электроэнергии от конкретной энергетической фирмы, то это автоматически говорит, что поставщиком данной услуги является не УК, и соответственно она не имеет права как-то ограничивать подачу энергоресурсов.

В случае же, когда проводится оплата общей квитанцией на расчетный счет управляющей компании и возникает значительная задолженность, то она, согласно правительственного постановления под номером 354, имеет полное право ограничить поставку электроэнергии.

Может ли управляющая компания начислять пени

Согласно законодательству, если Вы отказываетесь оплачивать счета, опираясь на п. 14 ст. 155 ЖК РФ, по окончании месяца задолженности организация имеет право списывать пеню. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования центробанком РФ, а уже по истечении 90 дней сумма увеличивается до 1/130 части от долга.

[3]

Ответственность управляющей компании

Управленческий орган должен осуществлять огромный перечень работ по обслуживанию объекта недвижимости. За бездействие или несвоевременную реакцию на возникшие трудности, компания несет ответственность перед жильцами и, в серьезном случае, перед законом: административного или уголовного характера. Основными службами, контролирующими деятельность УК, являются прокуратура и Государственная жилищная инспекция. Ограниченными полномочиями также владеют пожарные службы, полиция, Роспотребнадзор и органы местного самоуправления.

Если управляющая компания не спешит выполнять свои обязанности

В случае когда большинство собственников квартир не удовлетворены объемом и качеством предоставляемых услуг от УК, они могут в ультимативном порядке потребовать исправление недочетов. В случае игнорирования или невыполнения требований они также могут обратиться за помощью к контролирующим органам, и при обнаружении нарушений законодательства, к УК будут применены административные или уголовные взыскания, с возможностью частичного или полного отстранения от выполнения обязанностей.

В компетенцию каждого органа, осуществляющего проверку, входит наложение значительного штрафа как на юр. лицо, так и непосредственно на работника, занимающего определенную должность. Основная задача – это доказать, что нарушение действительно имело место.

Для полноценного исполнения своих функций, управляющая компания в обязательно проходит процедуру лицензирования. Лишение лицензии – мощный инструмент влияния на ее деятельность. Но сделать это реально только в судебном порядке. При этом Государственная жилищная инспекция не спешит отбирать право на предоставление услуг, ввиду отсутствия уверенности, что на время судебных разбирательств не придет новая компания, выполняющая свои обязанности еще более на низком уровне. В исключительных случаях выбирается такой способ влияния. А так, жильцы, не удовлетворенные трудом обслуживающей организации, на коллективном собрании могут отказаться от ее услуг, не прибегая за помощью к контролирующим органам. От активной позиции каждого владельца зависит благополучная жизнь всего дома.

Что не входит в сферу ответственности

Видео (кликните для воспроизведения).

Чтобы не вынуждать УО выполнять то, что не включено в ее компетенцию, нужно четко понимать какие функции не входят в сферу обязательных и срочных:

проведение ремонтно-строительных работ, если в них нет острой необходимости;

монтаж средств видеонаблюдения;

украшение и освещение придомового участка.

Заключение

Когда известно, что входит в обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, становится понятна вся серьезность выбора подобной организации. Можно сказать, что это – один из самых важных инструментов обеспечивающий комфортное и беззаботное проживание в доме. Поэтому контролировать ее деятельность – обязанность каждого собственника.

Права управляющей компании многоквартирного дома как способ выполнить услуги

Комфортное проживание в высотном доме зависит от работы управляющей компании. Но сфера ответственности этих организаций надежно упрятана в «дебрях» законов и «закоулках» СНиПов. Вот и выступают жильцы и коммунальщики в вопросах содержания имущества МКД чаще непримиримыми сторонами, нежели партнерами.

Попробуем разобраться с правами и обязанностями управляющей компании многоквартирного дома.

Законодательная база, регламентирующая деятельность УК

Что такое управляющая компания? Фото № 1

Жильцы МКД вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию. Граждане рассчитывают на бесперебойное водоснабжение, эффективную работу отопления, чистые дворы и подъезды. Но что делать, если подрядчик не выполняет в полном объеме обязанности?

Проявить компетентный подход к участию в деятельности УК. Для этого понадобится осведомленность в законодательных принципах деятельности коммунальных структур и хотя бы начальные познания в обширном своде нормативных документов:

  1. Жилищном Кодексе (ст. 154-157, 161-165).
  2. Гражданском Кодексе (ст. 209-217, 288-293, 683-688).
  3. ФЗ 210 «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов».
  4. ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Полезно заглянуть в правительственные постановления, в числе которых стоит выделить особо:

  • «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации МКД» — № 75;
  • «О порядке предоставления коммунальных услуг» — № 307;
  • «Об утверждении правил содержания общего имущества в МКД» — № 491. Распоряжение регламентирует основания для изменения оплаты в случае некачественных, несвоевременных или неполных работ от УК;
  • «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» — №25.

Важно. Любая управляющая компания обязана действовать на основание учредительных документов, соответствующих требованиям п.3 ст. 89 ГК РФ и ст. 12 закона «Об обществах с ограниченной ответственностью». Также с 1 июня 2016 года сведения об УК должны аккумулироваться в системе ГИС ЖКХ.

Договор управления МКД

Заключение договора управления многоквартирным домом. Фото № 2

Читайте так же:  Подробная инструкция того, как выйти из тсж одной квартирой или всем многоквартирным домом

Именно договор определяет конкретные права и обязанности сторон, устанавливает порядок действий при форс-мажорах, детализирует законодательные требования и ответственность сторон. В чем же суть заключения договоров с коммунальными структурами?

  1. Объектом соглашения выступает комплекс услуг жизнеобеспечения МКД, оказываемых коммунальной организацией собственникам многоэтажки. Эти работы исполнитель представляет официально. Собственники, в свою очередь, согласуют предлагаемые работы. Другой стороной договора выступают обязанности пользователей по своевременной оплате услуг ЖКХ и соблюдению порядка проживания в МКД.
  2. Субъектами договорных отношений выступают владельцы жилых помещений (или коммерческих) и управляющая компания многоквартирного дома в качестве юридического лица. Они именуются сторонами.
  3. В соответствие с ЖК РФ услуги непременно должны включать:
    • текущую эксплуатацию имущества и ремонтные работы;
    • решение организационно-управленческих задач.
  4. В обязательном порядке предусматриваются границы прав и ответственности сторон. При этом второй аспект включает варианты ответственности, юридические последствия за невыполнение обязательств (штрафы, пени), условия расторжения договора:
    • в одностороннем режиме;
    • обоюдно;
    • через суд.
  5. Актуальность договорных условий должна укладываться в рамки от года до 5 лет. Как правило, соглашение принимается на 3 года.

Договор на обслуживание МКД разрабатывается собранием жильцов и утверждается протоколом с указанием даты заключения, периодом действия и сроком прекращения полномочий.

Обязанности УК

Обязанности управляющей компании. Фото № 3

Структура услуг всех управляющих компаний идентична, разница лишь в расценках. Предусмотренные работы УК осуществляет в безапелляционном порядке. Уклонение коммунальщиков хотя бы от одной услуги является основанием для жалоб в контрольно-надзорные органы. В крайних ситуациях недоделки оборачиваются штрафными санкциями и даже аннулированием соглашения.

Содержание общего имущества МКД

В соответствие с постановлением 401 (п. 2, раздел I) к общему имуществу многоэтажек относятся:

  • помещения, не являющиеся частью квартир (те же подъезды);
  • лестничные марши и межэтажные лестничные площадки, крыша, фасад;
  • лифты с шахтами, чердаки, тех. этажи и подвалы, колясочные;
  • встроенные гаражные помещения и машино-места, созданные за счет жильцов;
  • коммуникации и технические системы, мусоропроводы, обслуживающие более одной квартиры;
  • несущие элементы – фасад, межэтажные перекрытия, несущие стены, балконные плиты и т. д.

Полезно знать, что спортивные/детские площадки, коллективные автостоянки, теплопункты и другие системы по жизнеобеспечению конкретного дома входят в общий имущественный массив. Его обслуживание относится к ведению УК.

[2]

Важно. Полный перечень имущества конкретного строения можно узнать в ЕГРП (реестр) и в государственном кадастре (п. 3,4 раздела I пост. 401).

Перечень основных услуг УК по содержанию общего имущества:

  • регулярную уборку подъездов, замену перегоревших лампочек, штукатурно-малярные работы;
  • уход за придомовой территорией, зелеными насаждениями, обустройство участка;
  • вывоз мусора и бытовых отходов. При отсутствии собственных мощностей компания вправе заключать подрядный договор со специализированной организацией;
  • поддержание фасада дома в надлежащем виде и состоянии. Компания должна не только убирать хаотично размещаемые объявления и следы неизвестного творчества, но и обновлять/заменять отделку здания;
  • прочищение канализационных систем дома.

Нужно ли все это дополнительно перечислять в договоре оказания услуг? Как коммунальщики, так и жильцы руководствуются требованиями законов, где указан весь объем возможных работ. Но все же в договоре должен содержаться раздел с детализацией работ.

Ремонт жилья

Как должны проводиться ремонтные работы? Фото № 4

Поддержка эксплуатационных характеристик коммуникаций и конструкций, поддержка архитектуры дома – вот обобщенно для чего создаются управляющие компании. В идеале результатом ее работы является комфортный и безопасный быт жильцов. Конечная цель достижима при своевременном выполнении ремонта.

Эти работы делят на капитальные и текущие:

  1. Капитальный ремонт – качественно меняет эксплуатационные характеристики здания.
  2. Текущие работы поддерживают изначально предусмотренные свойства здания.

В текущий ремонт входит:

  • герметизация стен, стыков и прочих конструктивных элементов;
  • восстановление деформированных и поврежденных секций и коммуникаций;
  • малярно-штукатурные работы по фасаду МКД, стенам и потолкам мест общего пользования;
  • ремонт окон, крыши, входных отсеков (тамбур, подъезды);
  • восстановление работы общих участков систем тепловодоснабжения, электрических и газовых коммуникаций здания;
  • подготовка инженерных систем к отопительному сезону;
  • для выполнения возложенных обязанностей УК вправе заключать договора с подрядными организациями и поставщиками специфических работ (газоснабжение, поставка электроэнергии).

Этот перечень не является исчерпывающим, и при необходимости компания может провести другие типы ремонтных работ, предусмотренных действующими нормативами.

Организационные услуги УК

Организация работы управляющей компании. Фото № 5

Без рационального «зерна» в работе УК вряд ли собственники жилья получат качественный ремонт, придомовую автостоянку или площадку для детских игр. Так что деятельность управляющей компании не заканчивается, а начинается с организационных мероприятий:

  • сбор коммунальных платежей, расчеты с подрядчиками и поставщиками;
  • организация делопроизводства в рамках обслуживания МКД, заключение договоров подряда со сторонними исполнителями, контроль качества, перерасчет платежей;
  • контроль правомерного расходования жильцами энергоресурсов: выявление расхищения энергии, установки не отвечающих требованиям приборов учета;
  • работа с недобросовестными плательщиками: взыскание задолженности, в том числе в судебном порядке, начисление пеней и штрафов;
  • взаимодействие с владельцами квартир. Общие собрания должны проводиться не реже одного заседания в год;
  • информирование собственников жилфонда об изменениях в тарификации услуг, сроках оплаты, содержания услуг.

Обязанностей у коммунальщиков, конечно, масса. Но закон наделил эти структуры и правами.

Права управляющей компании. Фото № 6

Все тем же договором за компанией закреплены функции контроля и надзора в части исполнения квартиросъемщиками своих обязанностей. Вот в чем заключаются эти права:

  • поскольку доходы УК складываются из коммунальных платежей граждан, задержки в оплате ведут к прямым убыткам компании, а также неполному выполнению работ. Взыскание задолженности законными способами – первое, о чем следует упомянуть;
  • погашать платежи поставщикам услуг за счет средств резервного фонда УГ;
  • сверять предоставленные собственниками сведения о показаниях приборов учета, пересчитывать начисленные платежи, ограничивать предоставление услуг должникам;
  • следить за характером проводимых ремонтов в квартирах собственников и сообщать в контрольно-надзорные органы о фактах незаконных перепланировок жилья, использования жилой площади не по назначению, нарушений санитарных и других правил проживания в МКД.

О формировании доходов УК стоит упомянуть особо. Не так плохо живут коммунальщики, как они пытаются это представить:

  • оплата жильцов за ремонт и содержание жилья;
  • оплата энергоресурсов по среднему тарифу. Ловкий ход УК, когда за свет плата взимается по нормативу, а вот поставщику услуг УК переводит с учетом показаний магистральных счетчиков. Разница получается внушительной. Вот почему обслуживающая МКД организация не заинтересована в установке индивидуальных приборов учета.
Читайте так же:  Подача ходатайства об уменьшении неустойки и пени

Из всего объема поступивших платежей от граждан 50-60% уходит на плату сторонним подрядчикам, остальное – чистая прибыль.

Ответственность УК

Ответственность управляющей компании. Фото № 7

За предоставление некачественных услуг или полное невыполнение компании грозит:

  • наложение обязанностей возместить причиненные убытки потерпевшей стороне от последствий действия/бездействия УК (ст. 44 ГК РФ);
  • административный штраф 40-50 тыс. руб. за нарушение правил по содержанию жилых домов (ст. 7.22 КоАП);
  • штраф от 5 до 10 тыс. рублей на должностных лиц за нарушения нормативов предоставления коммунальных услуг (ст. 7.23 КоАП).

С 2011 года за сокрытие информации от второй стороны договора, а также выдачу неполных или ложных сведений о деятельности управляющие компании расплачиваются штрафами (ст. 7.23.1):

  • 30-40 тыс. руб. – на должностных лиц коммунальных структур;
  • 250-300 тыс. руб. – на юридических лиц, а также ИП, предоставляющих коммунальные услуги.

В целом мера ответственности зависит от наступивших вредных последствий и может ограничиваться штрафами, пусть и немалыми, а может обернуться уголовным делом в отношении ответственного должностного лица, его дисквалификацией на определенный отрезок времени или бессрочно.

Как заставить работать УК?

Что делать, если управляющая компания не хочет качественно обслуживать МКД? Фото № 8

Что делать, если УО не в полном объеме выполняет предусмотренные договором работы?

Гражданское законодательство предусматривает возмещение ущерба исполнителем пострадавшей стороне в случае некачественных услуг (ст. 59). Причем, потребовать компенсацию вправе и те, что не скреплял свои отношения с управленцем МКД соглашением.

В любом случае понадобится судебное решение о возмещении. Подача иска сопровождается:

  • подготовкой доказательств нарушений;
  • копии сопроводительных документов (договора, копии квитанций по оплате услуг и др.);
  • попытки решить вопрос в досудебном порядке (обязательный шаг) путем направления письма-претензии в компанию.

Хорошая возможность восстановить справедливость – жалоба в Прокуратуру и/или Роспотребнадзор. Контролирующий орган инициирует проверку. Если факты подтверждаются, в УК поступает прокурорское представление об устранении имеющихся нарушений. Затем также можно обратиться в суд за присуждением гражданской компенсации.

Закон предоставляет немало способов воздействовать на коммунальщиков. Но договор – понятие обоюдное. Поэтому надо учитывать, что, требуя положенного от УК, не стоит забывать об обязанностях жильцов.

Дополнительно об управляющих компаниях и их взаимодействии с собственниками жилья вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ

Современные жилые и офисные здания – сложные технические сооружения, включающие в себя инженерные системы для обеспечения комфортного проживания или пребывания. Эти объекты нуждаются в квалифицированном обслуживании, которым занимаются управляющие компании. Их деятельность регламентирована ст.161-162 ЖК РФ и другими нормативными документами. Установлены достаточно жесткие требования к управляющим компаниям в сфере ЖКХ. С 1 марта 2019 года начинали действовать корректировки и дополнения в ЖК РФ, касающиеся организации работы аварийно-диспетчерских служб. Обязанности управляющей компании строго регламентированы. Поправки своевременны, ведь именно в этой сфере УК чаще всего нарушают права граждан.

Обязанности УК при управлении многоквартирным домом

Основные обязанности управляющих компаний многоквартирного дома (МКД) можно разделить на две категории:

  1. Обеспечивающие содержание общего имущества (жилищно-коммунальные, эксплуатационные и ремонтные).
  2. Организационные.

К первой категории относятся:

  • соблюдение санитарно-эпидемиологических норм и правил пожарной безопасности.
  • осуществление поставок ресурсов для жизнеобеспечения (тепло, вода и пр.).
  • поддержание инженерных систем и приборов учета в исправном состоянии, периодический осмотр и ремонт внутридомового оборудования.
  • обеспечение чистоты в помещениях совместного пользования (уборка подъездов) и дворах.
  • вывоз бытовых отходов.
  • своевременное устранение аварий в жилых и нежилых помещениях.

Жильцам важно понимать, какие именно инженерные сооружения, находящиеся не в местах общего пользования, а в квартирах, входят в сферу ответственности УК и ремонтируются бесплатно:

  • стояки водоснабжения и их ответвления до первого запорного устройства.
  • стояки теплоснабжения и канализации до точки соединения с отводящими трубами.
  • газопроводы до запорного крана.

Все остальное в своей квартире, включая смесители, краны, ванны, унитазы, души, батареи, трубы от точек соединения, электропроводку, розетки и пр., владелец должен ремонтировать за свой счет. Жильцы, пользующиеся помещением по договору социального найма, могут обратиться с заявлением о проведении необходимых работ в муниципалитет.

К организационным обязанностям УК можно отнести:

  • ознакомление жильцов с отчетностью на ежегодных собраниях.
  • контроль за качеством услуг поставщиков (температура в помещении, качество воды, перебои с электроснабжением).
  • хранение технической документации.
  • прием и передачу в органы учета документов на регистрацию проживающих.
  • формирование и направление гражданам счетов и квитанций.

Оплата всех вышеперечисленных услуг обеих категорий включена в платежку, требовать с жильцов дополнительные средства незаконно.

По договору между управлением МКД и УК, заключение которого предусмотрено ст.162 ЖК РФ, можно ввести любые платные услуги: охрана, домофон, видеокамеры наружного и внутреннего наблюдения и пр. Должны быть учтены обоюдные интересы сторон: потребность жильцов в услуге и возможности УК по ее предоставлению.

Обязанности управляющей компании при обслуживании офисных помещений

Владельцы нежилых зданий, сдающие в аренду офисы, торговые точки, предприятия общественного питания заключают договоры с УК, определяющие объем оказываемых услуг. Их перечень может ограничиваться только обеспечением бесперебойной работы всех систем жизнеобеспечения или включать в себя множество дополнительных опций. Например, управляющей компании могут поручить уборку помещений и прилегающей территории, организацию охраны и наблюдения.

В некоторых случаях УК занимаются отношениями между владельцем и арендаторами в сфере оплаты за площади и услуги ЖКХ. Расчет по договорам может производиться в виде фиксированного ежемесячного вознаграждения УК или в процентах от арендных платежей. Вторая форма применяется в том случае, если управляющая компания наделяется большими полномочиями, занимается рекламой, поиском арендаторов и другими вопросами.

Лицензионные требования

В ЖК РФ в июле 2014 года введен раздел X, предусматривающий порядок лицензирования деятельности по управлению МКД. После 1 мая 2015 года все УК, заключающие договор с управлением многоквартирного дома на оказание услуг ЖКХ, должны иметь лицензию. Для ее получения юрлицам и ИП нужно соответствовать следующим критериям:

  1. Регистрация на территории РФ.
  2. Оригинальное наименование, не совпадающее (не схожее до степени смешения) с названием УК, уже имеющей лицензию.
  3. Наличие у руководителя или ИП квалификационного аттестата.
  4. Отсутствие у руководителя или ИП неснятой судимости по определенным видам преступлений.
  5. Отсутствие организации или ИП в реестре юрлиц, у которых ранее была отозвана лицензия, а руководителя – в реестре должностных лиц, подвергавшихся наказанию в виде дисквалификации.
  6. Соблюдение требований к раскрытию и размещению информации, изложенных в ч.10 и ч.10.1 ст. 161 ЖК РФ.
Читайте так же:  Ожидаемый период выплаты пенсионных накоплений

В кодексе предусмотрено, что другие законы могут устанавливать дополнительные условия. В ПП РФ от 28.10.2014 года № 1110 о лицензировании УК утверждается, что получить лицензию может организация, которая в состоянии исполнить договор на обслуживание в соответствии со ст. 162 ЖК РФ. Это означает, что она должна располагать соответствующими ресурсами и материально-технической базой. В этом документе содержится перечень нарушений требований, на основании которых лицензия может быть отозвана.

Сроки рассмотрения и ответа

За не оказанные или предоставленные с нарушениями услуги ЖКХ можно не платить или вернуть уже перечисленные средства. Для этого следует подать заявление, например, о несоответствии температуры воздуха в квартире установленным нормам, и потребовать перерасчет. Если из-за повреждения инженерных сетей, входящих в зону ответственности УК, пострадало имущество, направляется жалоба с требованием компенсации. Для оформления нарушения и составления акта надо потребовать выезда комиссии.

Сроки рассмотрения заявления и ответа на вопрос установлены различными нормативными актами.

В ПП № 354 от 06.05.2011 года исполнителю услуг ЖКХ дается 3 рабочих дня на направление потребителю сообщения об удовлетворении требования или об отказе с объяснением причин.

Закон о защите прав потребителя 2300-1 в отношении всех недоброкачественных услуг устанавливает срок на ответ в 7 дней.

Коммунальной сферы это касается в полной мере, можно ссылаться на этот правовой документ.

Сроки выполнения заявки

В ПП 416 от 15.05.2013 года с поправками, вступающими в действие 01 марта 2019 года, регламентируется работа подразделений, занимающихся устранением аварий.

Обращаться в аварийно-диспетчерскую службу следует по телефону. На звонок заявителя положено отреагировать в течение 5 минут. Если установлена система передачи голосового сообщения, заявку нужно рассмотреть максимум через 10 минут по завершении связи.

При поступлении сигнала от жильцов следует выполнить:

  • локализацию повреждений систем теплоснабжения, электроснабжения, водоотведения, горячего и холодного водоснабжения – в течение 0.5 часа.
  • ликвидацию засоров канализации и мусоропровода – в течение 2 часов.

Работы по прочистке мусоропровода разрешены с 8-00 до 23-00.

Заявителю в течение получаса с момента поступления заявки должно быть сообщено о причинах аварии и предполагаемых сроках устранения.

При повреждении общедомовых сетей аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом поставщикам ресурсов и организует ремонт самостоятельно или совместно с ними в зависимости от характера аварии.

Ликвидация мелких повреждений и неисправностей производится в круглосуточном режиме по согласованию с собственниками или пользователями помещений. В таблице указаны сроки выполнения заявки на основании Постановления Госстроя РФ № 170.

Вид неисправности Время, отведенное на устранение
Крыша
Протечка 1 сут.
Поломка системы водоотведения 5 сут.
Стены
Отсутствие связи кирпичей со стенами 1 сут.
Нарушение плотности в дымоходах 1 сут.
Окна, двери
Сломаны рамы, разбиты стекла

летом

3 сут.

Повреждение входных дверей 1 сут. Элементы отделки Отслоение штукатурки потолочных перекрытий или верхних участков стен, создание угрозы падения 5 сут. Нарушение связи наружной облицовки со стеной немедленно Полы Проникание воды через перекрытия 1 сут. Печки Нарушение целостности конструкции, возможность пожара или попадания угарного газа в жилое помещение 1 сут. Сантехническое оборудование Протечка кранов 1 сут. Авария на трубопроводе немедленно Повреждение мусоропровода 1 сут. Электрическое оборудование Нарушение целостности кабеля с отключением электроснабжения 3 часа Неполадки в распределительном устройстве 3 часа Выход из строя защитных автоматов 3 часа Короткое замыкание, другие аварийные ситуации немедленно Выход из строя духовки или одной конфорки электрической плиты 3 сут. Неисправность всей электрической плиты 3 часа Неисправность освещения в помещениях общего пользования 7 сут. Поломка лифта 1 сут.

Аварийно-диспетчерская служба должна регистрировать заявки в прошитом журнале с пронумерованными страницами и обеспечивать хранение документов в своем помещении. Возможно сохранение поступивших обращений и записей звонков в электронной системе, если таковая имеется.

При регистрации заявки гражданину должен быть сообщен ее регистрационный номер.

Если управляющая компания не реагирует

Обратиться с жалобой в УК с 1 марта 2019 года стало легче. На основании поправок к ПП 416 в пешей доступности (не более 3 км) от МКД должны быть организованы представительства управляющих компаний. В них обязаны принять собственника жилья, предоставить оперативные ответы на его вопросы и оказать помощь.

Если УК нарушила сроки выполнения заявок, не реагирует на сообщения о предоставлении некачественных услуг, игнорирует требования о перерасчете или возмещении ущерба, у пострадавших от ее действий есть возможность обратиться с заявлением в следующие инстанции:

  • Роспотребнадзор
  • Государственная жилищная инспекция
  • прокуратура
  • районный суд

В эти учреждения нужно подавать заявление, подкрепленное доказательствами. Если собственник жилья привлек для ремонта стороннюю организацию, следует приложить все платежные документы.

Видео (кликните для воспроизведения).

Считается, что суд – последняя инстанция, на которую рассчитывает потерпевший. Это не так. Иск можно подавать сразу, не обращаясь во все остальные перечисленные организации. Обычно юристы предлагают направить претензию в УК и решить вопрос в досудебном порядке, такие действия не являются обязательными, но могут привести к положительному результату с меньшими затратами времени и сил.

Юридическая консультация по вопросам деятельности управляющей компании

Заполните форму ниже и получите бесплатную консультацию юриста по вопросам ЖКХ и управляющих компаний.

Источники


  1. Гуцол, В. В. Правовые основы Российского государства / В.В. Гуцол. — М.: Феникс, 2006. — 448 c.

  2. Файкс, Г. Полиция возвращается. Из истории уголовной полиции ФРГ; М.: Юридическая литература, 2012. — 240 c.

  3. Медведев, М. Ю. Аукционы. Проведение, участие, судебные споры. Справочник инвестора / М.Ю. Медведев, А.М. Насонов. — М.: Юстицинформ, 2013. — 224 c.
Права и обязанности управляющей компании жкх
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here