Правила заключения бессрочного договора аренды нежилого помещения и что такое аукцион на право безво

Договор безвозмездного бессрочного пользования: операционная или финансовая аренда?

DimaBaranow / Depositphotos.com

В системных письмах Минфина России от 15 декабря 2017 г. № 02-07-07/84237 и от 30 ноября 2017 г. № 02-07-07/79257 указано, что при заключении договора безвозмездного бессрочного пользования возникают отношения по неоперационной (финансовой) аренде. Следовательно, полученные по таким договорам объекты могут быть учтены учрежденим-ссудополучателем в составе основных средств.

Вместе с тем классификация объекта учета аренды, в том числе отнесение договора к операционной или финансовой аренде, относится к сфере профессионального суждения бухгалтера. Так что договор бессрочного безвозмездного пользования можно квалифицировать и в качестве операционной аренды, используя такую аргументацию:

Что написать в учетной политике, если квалифицировали безвозмездное бессрочное пользование как операционную аренду.

  1. Определите, как будете рассчитывать сумму для учета полученного права на новом счете 111 «Право пользования имуществом». Можно взять размер рыночных арендных платежей по аналогичным объектам за 3 года.
  2. Установите порядок последующего признания права пользования. Например, в первый рабочий день по истечении 3-х лет, если условия ведения деятельности не изменились.

Составление договора безвозмездного пользования нежилым помещением в соответствии с требованиями закона и по актуальному образцу

Безвозмездное (бесплатное) пользование нежилым помещением встречается нечасто. Это или договор между близкими людьми, или способ ухода от налогов.

Однако законодательство не запрещает такие сделки, поскольку помещение Гражданский кодекс РФ определяет как вещь, а она может быть использована бесплатно другим лицом.

В каких случаях целесообразно заключать подобный договор?

Договор этот является, по сути, сделкой аренды с некоторыми характерными особенностями:

  • в аренду могут передаваться не только помещения, но и здания, сооружения, комплексы;
  • имущество передается одним лицом другому в пользование без оплаты;
  • обязанностью ссудополучателя является возврат предмета аренды в исходном виде;
  • сделка заключается в письменной форме и ее условия подтверждаются договором.

Главная особенность сделки – арендатор приобретает право пользования нежилым помещением бесплатно, право владения он не получает вовсе.

Правом передачи в пользование обладает только собственник.

Гражданский кодекс РФ (статья 689) дает право владельцу сдавать свои офисы, магазины, склады за оплату и безвозмездно.

На практике такой вариант чаще всего устраивает знакомых, родственников бизнесмена, особенно начинающего.

На начальном этапе открытия своего дела «выплывает» много затрат, и на оплату аренды магазина или офиса часто не остается средств. Возможность воспользоваться безвозмездной арендой – прекрасный способ сэкономить.

Теоретически, можно и вовсе не заключать договор, если передача происходит между близкими людьми.

Однако, нотариальная сделка при проверке налоговых органов докажет факт законного использования, а не самозахвата. Поэтому крайне важно составлять договор. Кроме того, он поможет в разрешении возможных споров между его сторонами.

Также арендаторы прибегают к составлению такого документа, чтобы сэкономить на уплате налогов. Собственник устно договаривается об оплате с арендатором и составляет договор безвозмездного использования.

Существенные условия договора

В договоре прописываются условия передачи помещения в пользование лицу.

Обязательно указание в тексте договора о безвозмездности сделки, то есть, отсутствия арендных платежей за пользование помещением.

Другим существенным условием является подробное описание предмета сделки (нежилого помещения), позволяющее установить принадлежность его к движимому или недвижимому имуществу.

Из описания должно быть ясно, что передается именно нежилое помещение, в котором никто не прописан, на него не распространяются еще чьи-либо права собственности.

Обязательно указывать в тексте такую информацию:

  • адрес нахождения;
  • общая площадь;
  • техническое оборудование помещение и его состояние;
  • пригодным для использования по назначению для арендатор;
  • номер свидетельства права собственности;
  • отсутствие прав каких-либо лиц, кроме владельца.

Срок пользования не является существенным условием. Если точную дату возврата не указать, он автоматически считается бессрочным.

Кроме того в договоре пользования нежилым помещением, указываются типичные для всех сделок условия:

  • права и ответственность сторон;
  • реквизиты;
  • способ передачи имущества;
  • целевая направленность использования предмета договора;
  • подписи сторон, дата составления.

Права лица, пользующегося нежилым помещением

Ставя свою подпись, ссудополучатель (арендатор) приобретает определенные права по отношению к указанному нежилому помещению:

  1. Право пользования. Арендатор может использовать предмет договора в соответствии с целевым назначением. Все остальные действия как юридические (передача в субаренду), так и физические (ремонт, перепланировка) он должен согласовать с владельцем, причем в письменном виде.
  2. Право возмещения убытков. Если договор прекращается с подачи владельца, а арендатор несет вследствие этого убытки (например, прерывание производственного процесса), последний имеет право на возмещение.
  3. Возмещение обязательно и в случае организации ремонта, перепланировки или улучшения, но только при предварительном согласовании с арендодателем.
  4. Право расторжения договора. Арендатор, как и арендодатель, имеет право на досрочное расторжение сделки. Арендатор вправе расторгнуть соглашение, если помещение не соответствует описанию в договоре, возникли права на него третьих лиц или по собственному желанию.
  5. Если были найдены недостатки, не описанные в договоре или акте приема-передачи, а обнаруженные позднее, арендатор имеет право на устранение этих недостатков за счет владельца.

Для владельца причинами могут стать порча, передача в субаренду без согласия владельца, нецелевое использование или собственная инициатива (иногда с выплатой «неустойки»). то

Ограничения на право пользования

Обременение в пользовании (сервитут) нежилым помещением накладывается либо с согласия обеих сторон сделки, либо после вынесения судебного решения и согласно ему.

Для чего бывает нужно установить ограничение в пользовании:

  • для организации прохода в одно помещение, если соседнее мешает этому;
  • для проведения водопроводных, электроработ;
  • для прокладки линий связи и прочее.
Читайте так же:  Как осуществить дарение квартиры близкому родственнику

Иными словами, если собственник не может осуществить необходимые работы без наложения сервитута, он пробует заключить добровольное соглашение с собственником соседнего (чаще всего) помещения.

Если же стороны не пришли к согласию, можно подать иск в суд.

Такая ситуация возможна, если арендатор пользуется помещением, имеющим общий вход, подвал, чердак, узлы связи и так далее с соседними помещениями, собственник которых из-за деятельности арендатора не имеет к ним доступа.

Тогда последний вправе обратиться к арендодателю для заключения соглашения о наложении сервитута. И только если арендодатель не идет на контакт, подать в суд.

Порядок заключения и подписания договора

Договор составляется в присутствии нотариуса и обеих его сторон. Вместе с этим документом желательно оформить акт приема-передачи, который поможет избежать неприятностей, если арендатор обнаружит существенные изъяны.

Для подобного договора безвозмездного типа регистрация в Росреестре не нужна.

Нотариальное заверение письменного договора имеет преимущества перед устным соглашением:

  • в договоре можно указать на необходимость оплаты коммунальных и иных регулярных платежей, которая после подписания становится обязанностью арендатора;
  • арендатор несет ответственность за предмет договора его целостность, сохранность, а это снижает риск порчи имущества и гарантирует оплату его в случае порчи или гибели;
  • можно указать любые условия использования помещения, которые будет соблюдать арендатор;
    в случае проверки сотрудниками ФНС арендатор предъявляет договор безвозмездного пользования и может избежать проблем.

Фактическая передача нежилого помещения в пользование

Принятие помещения арендатором подтверждается особым документом – актом приема-передачи.

Акт включает в себя такие пункты:

  • описание помещения – его площади, этажности, местонахождения;
  • обязательно указывается состояние перегородок, окон, дверей и так далее;
  • описание недостатков помещения;
  • кроме того, указываются реквизиты сторон, дата, место составления и номер основного договора;
    акт подписывается сторонами, а если одна из них является юрлицом или ИП, ставится печать.

Как только акт будет подписан, ответственность за сохранность помещения ложится на арендодателя. Чаще всего именно в этот момент передаются ключи и документы по предмету договора.

Договор, как и акт приема-передачи, может заключаться сторонами или их представителями при наличии доверенности.

Видео: Особенности договора аренды нежилого помещения

В видеосюжете рассказывается об особенностях оформления договора аренды нежилого помещения, в том числе и объясняется его существенное отличие от безвозмездной передачи данной недвижимости.

Энциклопедия решений. Безвозмездное пользование нежилым помещением

Безвозмездное пользование нежилым помещением

Предметом договора безвозмездного пользования (договора ссуды) могут быть любые непотребляемые вещи, обладающие индивидуально-определенными признаками (ст.ст. 607, 689 ГК РФ), в том числе нежилые помещения.

Законодательное определение понятия нежилого помещения отсутствует. Однако нежилые помещения по своему назначению не являются жилыми, т.е. не предназначены для постоянного проживания граждан.

Определение понятия «помещение» содержится в п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Согласно этой норме помещением является часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Сведения о назначении помещения (нежилое) или о назначении здания, частью которого является такое помещение, содержатся в Едином государственном реестре недвижимости и отражаются в выписках из этого реестра, содержащих сведения о характеристиках объекта недвижимости и правах на него: выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и т. д. (см. приложение N 1 к приказу Минэкономразвития России от 25.12.2015 N 975, приложения NN 1 и 3 к приказу Минэкономразвития России от 20.06.2016 N 378). Кроме того, назначение помещения (здания) является частью сведений, содержащихся в свидетельстве о государственной регистрации права на это имущество, выдача которого в подтверждение государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимость была предусмотрена законом в период до 15.07.2016 (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»*(1), в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ, п. 3 приложения N 5 к приказу Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (утратил силу с 01.01.2017 согласно приказу Минэкономразвития России от 21.11.2016 N 733)).

К основным признакам нежилого помещения относятся признаки, которые характеризуют его как недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ), а также изолированность, предназначенность и пригодность для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других целей, кроме целей постоянного проживания граждан.

Для договора ссуды существенным условием (то есть, условием, при недостижении согласия по которому договор будет считаться незаключенным) является его предмет, а именно вещь, подлежащая передаче ссудополучателю (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607, п.п. 1, 2 ст. 689 ГК РФ). Поэтому в договоре безвозмездного пользования нежилым помещением должны быть указаны индивидуальные характеристики этого помещения, позволяющие определенно установить, какой именно объект недвижимости передается ссудополучателю (такими характеристиками могут быть местоположение, площадь, кадастровый номер объекта недвижимости и т.д.). Если в безвозмездное пользование передается отдельное помещение (или помещения) в здании, стороны могут согласовать предмет договора, например, путем выделения этого помещения на поэтажном плане здания с указанием номера, площади, этажности, иных индивидуализирующих такое помещение характеристик. Если конкретное помещение, передаваемое в безвозмездное пользование, сторонами не согласовано, договор ссуды считается незаключенным (постановления Шестого ААС от 06.11.2012 N 06АП-4571/12, Пятого ААС от 23.08.2012 N 05АП-6519/12).

Вместе с тем, если имущество фактически передано ссудополучателю и у сторон не возникают разногласия по вопросу о том, какое имущество является предметом договора безвозмездного пользования, суд может признать договор заключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ, см. постановление Восемнадцатого ААС от 28.04.2015 N 18АП-3514/15). Кроме того, не свидетельствуют о незаключенности договора ссуды и незначительные документальные расхождения в характеристиках недвижимого имущества, если в договоре содержатся иные признаки этого объекта недвижимости, позволяющие его индивидуализировать (например, различия в площади помещения между правоустанавливающими документами и актом приема-передачи помещения в безвозмездное пользование, вызванные уточнением объема помещения, — см. постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.01.2013 N Ф03-6100/12).

Читайте так же:  Как составить юридический документ

К отношениям по передаче в безвозмездное пользование нежилых помещений применяются общие правила о безвозмездном пользовании (глава 36 ГК РФ). В то же время рекомендуем обратить внимание на следующие нюансы.

1. Коммерческая организация не вправе передавать нежилое помещение в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК РФ).

2. Поскольку при заключении договора безвозмездного пользования нежилым помещением собственник на время лишается правомочий по пользованию этим имуществом, ссуда является обременением права собственности на это нежилое помещение. Такой характер ссуды проявляется, в частности, в том, что в случае отчуждения помещения, переданного в безвозмездное пользование, или его передачи в возмездное пользование третьему лицу, к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении этого имущества обременяются правами ссудополучателя (п. 1 ст. 700 ГК РФ). Однако истребовать согласие ссудополучателя на отчуждение помещения или его передачу в возмездное пользование другому лицу ссудодатель не обязан (см. постановление Тринадцатого ААС от 02.07.2015 N 13АП-10213/15).

3. Договор безвозмездного пользования нежилым помещением, равно как и право безвозмездного пользования таким имуществом, государственной регистрации не подлежат. Исключение составляет право безвозмездного пользования объектом культурного наследия, которое регистрируется посредством государственной регистрации договора безвозмездного пользования этим объектом (ст. 609, п. 3 ст. 689 ГК РФ, ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», постановление Восемнадцатого ААС от 24.04.2015 N 18АП-3683/15).

5. Договором может быть прямо предусмотрена оплата ссудополучателем коммунальных платежей, расходов на содержание нежилого помещения и его страхование (см. п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.11.2003 N 75, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.07.2010 по делу N А74-4181/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 14.04.2010 по делу N А32-11125/2009). Однако даже при отсутствии в договоре таких условий ссудополучатель, если иное не предусмотрено договором, обязан нести расходы, необходимые для поддержания имущества, полученного в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт, а также нести все расходы на содержание этого имущества (ст. 695 ГК РФ).

*(1) Эта норма утратила силу с 01.01.2017 (пп. 1 п. 1 ст. 30, п. 1 ст. 32 Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ).

Понятие эксплуатации коммерческой недвижимости. Права пользования нежилым помещением

Наряду с квартирами в жилых домах, предусмотрены также помещения нежилого типа.

Использовать их, может, каждый кому нужно что-то убрать с глаз долой на какое-то время.

Существуют определённые правила, которые регламентируют это.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое ?

Если верить Федеральному Закону №122, то помещение нежилого типа должно быть недвижимым объектом и при этом изолированным.

Функции границ помещения выполняют пол, стены и потолок.

К тому же должен быть вход – это обязательно условие. Ещё подобная комната должна принадлежать специальному фонду нежилого типа, но может находиться как жилом доме, так и на объекте, не предназначенном для проживания людей.

Сегодня граждане, проживающие в многоквартирных домах частенько, путают понятия нежилого помещения и имущество в общем пользовании. Им нужно понять, что площадь лестничных клеток, подъездов, лифтов, чердака и подвалов принадлежит к общему имуществу.

А вот к объектам нежилого типа относятся офисные помещения, площадь, занятая магазинами или кафе.

Назначение нежилого помещения и пределы его использования

Итак, эксплуатация коммерческой недвижимости…Как использовать нежилое помещение, собственник распоряжается по своему усмотрению. Ввод в эксплуатацию нежилого помещения:

  • Есть возможность превратить его в жилую площадь при условии, что помещение соответствует всем требованиям, которые обычно предъявляются к жилой площади. Чтобы произвести такое превращение нужно обратиться в Департамент по жилищной политике.
  • Есть возможность сдать помещение в аренду при условии, что оно будет использоваться под мастерские, офисы или магазины.
  • Еще можно подарить его, завещать.
  • Другими словами, проделать с ним любые сделки. Если помещение нежилого типа находится в общедомовой собственности, то его можно использовать в личных целях или для удовлетворения нужд общедомового типа.

    Если появилось желание сдать общедомовое помещение в аренду, то такое решение должно приниматься посредством голосования всех жильцов. Согласно ЖК РФ сдать в аренду такую площадь можно, а вот продать нельзя.

    Дело в том, что подобная сделка уменьшит собственность каждого человека, который проживает в многоквартирном доме только поэтому они считаются незаконными.

    Права пользования нежилым помещением

    Право использования по своему усмотрению.

    Это значит что его можно использовать по прямому назначению.

    Но если у пользователя появилось желание передать площадь в субаренду, отремонтировать или сделать перепланировку, то все эти действия непременно следует согласовать с собственником.

  • Право на возмещение полученным убытков. В ситуации когда собственник нежилого помещения по каким-то причинам решил резко расторгнуть договор аренды и при этом пользователь понёс непредвиденные расходы. Арендатор имеет право потребовать вернуть ему денежные средства, которые он потерял.
  • Право на расторжение договора аренды по желанию. Это значит что человек, который пользуется помещением, может, в любое время расторгнуть договор, даже если тот не прекратил своё действие.
  • Срок полезного использования

    По закону этот показатель следует устанавливать согласно определённому классификатору основных фондов, который принят по всей России.

    Читайте так же:  Как взыскать долг по расписке законодательство, документы для иска, взыскание через суд

    Договор совместного пользования нежилым помещением

    Договор пользования нежилым помещением должен составляться в присутствии нотариуса и представителей обеих сторон.

    В такой ситуации лучше сразу оформить так называемый акт приёма – передачи, который поможет избежать некоторых проблем в будущем.

    Например, если арендатор по каким-то причинам останется недоволен арендуемым помещением.

    Заверение у нотариуса имеет некоторые преимущества перед соглашением устного типа.

    1. При заключении в договоре можно чётко прописать, что оплачивать основные коммунальные и подобные платежи регулярного типа должен арендатор и никто другой.
    2. Ещё можно обозначить, что человек, который пользуется помещением несёт полную ответственность за его сохранность и целостность. Этот пункт может существенно снизить шанс порчи имущества и немного обезопасить собственника в том случае если ущерб всё-таки будет нанесён.
    3. Далее, можно прописать абсолютно любые условия, на которых будет осуществляться пользование нежилым помещением.

    Плата за пользование жилым помещением коммерческого использования

    Однако указывая сумму в документе необходимо оглянуться на статью 682 ГК РФ. В ней прописан максимальный размер платы за использование жилого помещения и договор с большей цифрой будет считаться незаконным.

    ГК РФ Статья 682. Плата за жилое помещение

    1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
    2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
    3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

    Предоставление жилого помещения коммерческого использования

    Они могут быть предоставлены людям, таким как:

    Граждане, которые состоят на учёте в качестве нуждающихся в содействии по вопросам улучшения их жилищных условий.

    Для этого им необходимо написать соответствующее заявление в определённые органы.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Только в этом случае им предоставят дополнительную жилую площадь.

    Конечно, не стоит забывать, что желающих получить такой подарок очень много и выдача жилья производится в порядке очереди.
    Ещё такая процедура может быть проделана в отношении людей, проживающих в квартирах коммунального типа. В это случае жильё также предоставляется по договору найма, но с условием, что такая мера позволит превратить коммунальные квартиры в отдельные.

    Чтобы получить дополнительную площадь нужно точно так же написать заявление и дождаться своей очереди. Пока действует договор наёмного типа данное помещение нельзя подвергать отчуждению, обменивать, дарить или продавать.

    Жилые помещения коммерческого использования также могут быть предоставлены по договору аренды. В таком случая вышеупомянутая жилая площадь может предоставляться юридическим лицам за вознаграждение и, конечно, во временное владение.

    При условии, что на этой площади будут проживать сотрудники в связи с характером своих отношений трудового типа. Юридическим лицам площадь предоставляется тоже в порядке очерёдности, то есть чем раньше было подано заявление тем быстрее можно получить желаемое.

    Использование жилого помещения в коммерческих целях

    Если жилая площадь приобретается или арендуется в жилом доме, то лучше всего сразу проверить можно ли использовать данную площадь в целях нужных пользователю.

    В случае когда выясняется, что помещение нельзя использовать нужным образом, то нужно немедленно получить разрешение.

    Дело в том, что законодательство запрещает использовать жилую площадь для некоторых целей. Например, под офис.

    Тем не менее сегодня переоборудовать жилую площадь под офис выходит намного дешевле чем покупать или брать в аренду готовые помещения офисного типа.

    Места общего пользования в нежилых помещениях и их использование

    Дело в том, что понятия места общего пользования и нежилого помещения – это совершенного разные понятия. Как уже говорилось выше площадью непредназначенной для проживания может пользоваться каждый жилец на своё усмотрение.

    Более того, она относится к общедомовой собственности и это регламентировано ЖК РФ. Распоряжаться им можно, но нельзя продавать.

    Наемные дома коммерческого использования

    Такие сооружения представляют собой помещения жилого типа, которые созданы специально чтобы использоваться в рамках договора найма.

    В них строго запрещено предоставлять в личное пользование какие-либо части площади для проживания обычных граждан.

    Продавать такие здания по частям тоже нельзя это можно сделать только со всем домом сразу. Если в таком сооружении происходят какие-то изменения относительно прав собственности, то они в обязательном порядке должны пройти регистрацию в соответствующих государственных органах.

    Если с такими зданиями совершаются сделки, то нужно чтобы дом использовался в тех целях, для которых создавался изначально. Если по каким-то причинам появилось желание поменять предназначение здания, то это можно сделать.

    Возможно обратиться по такому вопросу в органы государственной власти, которые призваны выступать непосредственно от имени человека, который имеет в собственности конкретный дом наёмного типа.

    Всё получиться на руках у человека, который пришёл в этот орган на руках есть:

    1. Договор об использовании определённой территории в целях постройки и последующего использования здания для найма.
    2. Решение, которое было принято определенным кругом третьих лиц о поддержке подобного строения, находящегося в коммерческом использовании.
    3. Письменное решение, которое принял сам владелец участка земли о том, что строительство на его территории разрешено на определённых условиях.

    Но несмотря на всё это бывают случаи когда изменить цели, для которых строится здание просто невозможно. Ярким примером такого случая послужит ситуация когда какая-то часть здания предоставлена по договору найма обычным гражданам.

    Готовым зданием, которое должно использоваться в качестве найма может безраздельно управлять человек, который является его наймодателем. Такой управляющий должен действовать в полном соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации.

    Читайте так же:  Особенности оформления дарственной на квартиру между близкими родственниками

    Он несёт ответственность за все проблемы, связанные с этим зданием только перед его собственником. Ещё он должен следить за обеспечением и предоставлением услуг коммунального типа в таком сооружении.

    Заключение

    На основе всего вышеизложенного можно сделать вывод, что распорядиться помещением в России, даже если оно является нежилым и находиться общедомовой собственности совсем несложно.

    Для этого нужно всего лишь на досуге ознакомиться с соответствующими статьями Гражданского и Жилищного кодекса, а затем действовать в строгом соответствии с ними.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Договор аренды безвозмездного пользования нежилого помещения оформляем правильно

    Аренда любого имущества, в том числе и недвижимого, предусматривает составление специального договора.

    В большинстве случаев такой договор носит имущественный характер, так как за аренду имущества нужно платить денежные средства.

    Но законодательством предусмотрен договор аренды безвозмездного пользования нежилого помещения, при заключении которого, лицо, берущее в аренду недвижимость, освобождается от арендной платы.

    Он имеет некоторые особенности.

    Правовой механизм договора аренды безвозмездного пользования нежилым помещением

    Нежилым считают помещение, расположенное отдельно и используемое для разного рода хозяйственных нужд

    Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

    Первое на что необходимо обратить внимание, это на понятие нежилое помещение. По своей правовой природе любые помещения относятся к недвижимому имуществу.

    Такое имущество делится на две категории:

    • жилое недвижимое имущество;
    • нежилое недвижимое имущество.

    Под жилым помещением подразумеваются изолированные строения, которые предусмотрены для проживания лиц. Такой статус нужен для того, чтобы люди, которые ими владеют, могли платить за различные коммунальные услуги по ценам, установленным для населения, а также освобождались от налогов.

    Под нежилыми помещениями подразумеваются отдельные, а также изолированные строения, которые могут использоваться для хозяйственной и иной деятельности юридических лиц, а также иных субъектов предпринимательской деятельности, например предпринимателей.

    По закону нежилое имущество должно облагаться налогом, плата за коммунальные услуги для таких помещений начисляется по отдельным тарифам

    Такое имущество облагается налогами, а также для него существует специальная тарифная сетка по оплате за тепло, свет и другие коммунальные услуги.

    Любое жилое помещение можно перевести в коммерческое, если пройти специальную документальную процедуру.

    Гражданским кодексом предусмотрен порядок передачи любого нежилого помещения в аренду. В большинстве случаев за предоставление в аренду недвижимого имущества, его владелец получает плату, которая облагается налогами.

    Но законом предусматривается такой вариант, как договор аренды безвозмездного пользования. По своей правовой природе он ничем не отличается от стандартного договора передачи помещения в платное пользование, но имеет некоторые нюансы.

    Нюансы состоят в следующем:

    1. Заключать такой договор не разрешается между юридическим лицом, и его владельцем или соучредителем.
    2. Не рекомендуется подписывать такой договор между различными юридическими лицами, которые ведут коммерческую деятельность, так как такие действия могут быть расценены налоговыми органами как уклонение от уплаты обязательных сборов и иных платежей. Это касается также юридических лиц, которые имеют иностранные инвестиции.
    3. Во всех остальных случаях, его можно подписывать.
      Важно знать, что данный вид правоотношений часто используется для предоставления помещений различным общественным организациям, которые по закону не имеют прибыли и не ведут хозяйственную деятельность.

    Предмет заключения договора

    В любом договоре, большое значение имеет предмет.

    При оформлении договора безвозмездной аренды должны указываться данные об объекте и о том, что плата за его аренду отсутствует

    С учетом того, что договор безвозмездного пользования это разновидность аренды, то его предмет будет иметь две основные составляющие:

    • непосредственный объект, нежилое помещение
    • отсутствие платы за пользование им.

    Под непосредственным объектом понимается нежилое помещение, которое имеет индивидуальные признаки.

    Это площадь, адрес, особенности планировки, а также другие идентифицирующие признаки (например, из чего выполнены перекрытия, количество комнат, или дополнительных изолированных помещений).

    Без таких индивидуальных признаков, договор о безвозмездном пользовании является недействительным.

    Под отсутствием платы подразумевается пользование арендуемым помещением, без внесения обязательных (арендных) платежей собственнику, то есть материального вознаграждения.

    Но это не говорит о том, что арендатор не должен оплачивать коммунальные и другие платежи, которые будут насчитываться.

    Важно знать, что предметом такого договора может выступать не только отдельное здание или имущественный комплекс.

    Можно брать в такую аренду даже изолированные помещения в здании или имущественном комплексе, например небольшое офисное помещение в торговом центре.

    Ответственность обеих сторон

    В случае безвозмездной аренды нежилого помещения участники сделки несут ответственность друг перед другом

    Несмотря на то, что обязанность арендатора проводить постоянную плату за пользование таким помещением отпадает, все равно стороны (арендодатель и арендатор) несут друг перед другом некоторую ответственность.

    Ответственность арендодателя заключается в том, что он обязан передать помещение в оговоренные договором сроки в надлежащем состоянии, и по тем идентификационным признакам, которые указаны в договоре.

    Проще говоря, если написано, что передается объект площадью 40 квадратных метров, то не может быть передано помещение площадью 30 квадратных метров.

    Также арендодатель несет ответственность за оплату всех обязательных платежей по помещению, если в договоре это не возложено на арендатора. Обычно это коммунальные платежи, а также налоги.

    Арендатор должен отвечать за техническое состояние арендуемого объекта

    Ответственность арендатора гораздо больше. Прежде всего, он отвечает за надлежащее состояние помещения, по крайней мере, по окончании срока договора объект недвижимости должен быть передан в таком виде, в каком он был отдан в аренду.

    [2]

    Также арендатор должен поддерживать в надлежащем состоянии инженерные коммуникации недвижимого объекта. Если арендатор планирует улучшить объект, либо провести в нем ремонт, и такие действия не предусмотрены договором, то такие действия в обязательном порядке нужно согласовать с владельцем помещения.

    Читайте так же:  Зачем нужен акт приема-передачи квартиры к договору купли-продажи и как его правильно оформить

    И последняя обязанность арендатора, это осуществление в помещении той деятельности, которая предусмотрена в договоре аренды.

    Нужно знать, что стороны могут прописать другие виды ответственности по данному договору, а также обязательства. Поэтому перед подписанием такого соглашения его нужно внимательно изучить.

    Расходы и эксплуатация

    В договоре безвозмездной аренды должна указываться сторона, которая будет отвечать за оплату коммунальных услуг

    Данная часть соглашения о безвозмездном пользовании должна содержать следующие реквизиты.

    Оговаривается, кто будет оплачивать коммунальные услуги (свет, тепло, вывоз мусора). Закон не накладывает, в данном случае, обязанности по таким расходам на одну из сторон, поэтому тут нужно пользоваться таким понятием, как свобода договора, то есть стороны это оговаривают при переговорах.

    [3]

    Следующий момент, это уплата налогов и других обязательных платежей. Естественно, что налоговый кодекс возлагает эту обязанность на собственника помещения, поэтому данный вопрос нужно оговаривать.

    В большинстве случаев, собственник может прописать в соглашении перечисления на его счет определенной суммы, равной налогам.

    [1]

    Но это уже можно трактовать как плату за пользование помещением, и тогда безвозмездность аренды теряет свою юридический аспект. Поэтому налоги платит хозяин помещения.

    Можно договориться о том, что арендатор вообще не будет ничего платить, это не нарушение закона. Но в таком случае все расходы по эксплуатации лягут на владельца объекта недвижимости.

    Обязанности обеих сторон

    В договоре аренды должны подробного оговариваться обязанности обеих сторон, а также указываться условия, на которых договор может быть расторгнут

    В любом правовом договоре у сторон есть права и обязанности.

    В случае соглашения о безвозмездном пользовании нежилым помещением, можно выделить такие обязанности сторон.

    • передать помещение в надлежащем состоянии, и пригодном к эксплуатации;
    • не препятствовать арендатору, осуществлять в нем свою деятельность;
    • сообщать арендатору обо всех действиях с помещением (находится ли оно в аресте, залоге, ипотеке);
    • осуществлять текущий ремонт помещения, а также инженерных систем, если это не возложено на арендатора.
    • принять помещение по акту приема передачи;
      осуществлять в нем только ту деятельность, которая прописана в договоре;
    • не сдавать помещение другим арендаторам (субаренда) с коммерческой или иной целью;
    • поддерживать в надлежащем состоянии объект недвижимости и его инженерные системы;
    • освободить помещение по окончании договора аренды;
      проводить в нем ремонт, если это возложено на него договором.

    Важно знать, что обязанности могут быть расширены при проведении переговоров, перед подписанием договора. Если они расширены уже после согласования договора и его подписи, то дополнительные обязательства будут не действительны.

    Досрочное расторжение договора

    Процесс досрочного расторжения договора не представляет особых сложностей. Он прописывается в самом соглашении. Существует два способа расторгнуть его.

    Первый это окончание срока действия соглашения, если в нем не прописано продление срока по окончании действия договора (автоматическая пролонгация). В таком случае, арендатор, по окончании срока передает арендодателю помещение назад по акту приема передачи.

    Второй способ, это нарушение условий договора. Обычно это применяется при невыполнении сторонами своих обязанностей. Чтобы расторгнуть договор по таким основаниям, нужно доказать что сторона не выполняет своих обязанностей.

    Важно знать, что если такое соглашение заключается на срок в 1 год, то оно должно быть зарегистрировано в государственных органах статистики нашей страны. Невыполнение этого требования, может повлечь наложение штрафных санкций на обе стороны договора.

    Сферы применения договора

    Договора аренды безвозмездного пользования нежилого помещения могут заключаться между объектами, занимающимися хозяйственной деятельностью или юридическими лицами

    Такое соглашение чаще всего применяется между субъектами хозяйственной деятельности, а также юридическими лицами, которые при проведении своей деятельности не получают прибыль.

    К неприбыльным юридическим лицам можно отнести различные общественные организации, церковные образования, и иные субъекты, у которых в уставе написано – неприбыльная организация.

    Если говорить о жилых помещениях, то обычно такие соглашения заключаются между родственниками, один из которых владелец квартиры или дома, а второй хочет ее арендовать для проживания.

    В других сферах хозяйственной деятельности такие договора лучше не применять, поскольку, как было указано выше, налоговой инспекцией это может быть расценено, как уклонение от уплаты налогов.

    Аренда нежилого помещения по договору безвозмездного пользования используется только между юридическими лицами, одно из которых не осуществляет хозяйственной деятельности (не является прибыльным).

    В других случаях, применять такое соглашение не рекомендуется, чтобы не привлечь внимание органов налоговой инспекции.

    Эксперт сайта pravozhil.com

    Важно понять, что смысл правового понятия договора Ссуды заключается именно в безвозмездной передаче жилого или нежилого помещения.

    Договор аренды нежилого помещения заключается тогда, когда одной из сторон договора (Арендодателем) предполагается извлечение какой-либо выгоды. Сторонами в договоре Ссуды являются Ссудодатель и Ссудополучатель.

    Более подробно об аренде нежилого помещения и правилах оформления сделки — на видео:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

    Источники


    1. Задачи и тестовые задания по судебной медицине: моногр. . — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2015. — 624 c.

    2. Домашняя юридическая энциклопедия. Семья / ред. И.М. Кузнецова. — М.: Олимп, 1999. — 608 c.

    3. ред. Кашанина, Т.В.; Кашанин, А.В. Основы права. Хрестоматия; М.: Высшая школа, 2012. — 279 c.
    Правила заключения бессрочного договора аренды нежилого помещения и что такое аукцион на право безво
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here