Собственники спрашивают что такое договор жск при покупке новостройки и риски с ним связанные

Договор ЖСК при покупке новостройки и связанные с ним риски

Тот, кто собирается приобрести недвижимость, наверняка, слышал о возможности покупки квартир в новостройках через ЖСК. Причем условия предлагаются весьма заманчивые. Но, прежде чем решаться на покупку, безусловно, следует выяснить подробности о ЖСК, особенности и правовые аспекты системы.

Что представляет собой договор ЖСК?

ЖСК или жилищно-строительный кооператив является добровольным объединением лиц, целью которого служит возведение жилого здания и последующее управление. Фактически это общество, которое кредитует строительство. Но такая форма приобретения жилья не очень распространена в России. И этому имеется вполне логичное объяснение. Несмотря на привлекательные цены, риски сделки являются чересчур высокими. Но обо всем по порядку.

Решаясь на покупку новостройки подобным путем, с ЖСК заключают договор. Законом не предусмотрена определенная форма. Однако есть стандартные пункты, которые должны присутствовать обязательно, а некоторые из них – изучены особенно тщательно, в том числе, путем сверки с иными источниками. К таковым относятся следующие.

В отличие от ДДУ или договора долевого строительства, данный договор не подлежит регистрации в Росреестре, и вступает в силу сразу же после подписания. Поэтому, перед тем, как поставить подпись, следует максимально изучить всю информацию.

Справка ЖСК, как документ подтверждающий право собственности на квартиру

По закону право собственности покупатель получает, когда полностью выплатит пай. После этого, а также введения дома в эксплуатацию кооперативом выдается справка, где подтверждается факт оплаты всей суммы. Владелец получает документ в течение 10 дней (рабочих).

Справку выдают по требованию после подписания акта приема-передачи помещения, а также заключения отдельного договора об управлении. Она служит дополнительным обеспечительным документом, подтверждающим право собственности на жилое помещение.

Преимущества и недостатки

Основной плюс в покупке жилья, предлагаемым ЖСК, заключается в пониженной цене на квартиру. Приобретение по ДДУ обойдется дороже.

Объясняется это тем, что взносы, оплачиваемые пайщиками в ЖСК, не облагаются налогом, размер которого в случае с долевым участием равен 18%. Кроме того, в ЖСК могут привлекаться деньги на самых ранних стадиях строительства, что позволяет участникам инвестировать меньшие средства.

Возникает вопрос: почему же приобретение жилья данным способом практически не распространено в стране?

  1. Первым и основным минусом сделки является необязательность госрегистрации. Из-за этого пайщики не защищены от таких нарушений со стороны ЖСК, как, например, двойные продажи.
  2. Им придется нести дополнительные расходы, если это потребуется в ходе строительства.
  3. Члены кооператива не имеют право расторгнуть договор, а могут лишь выйти из него в одностороннем порядке (при этом, чаще всего, им приходится платить штрафы).
  4. Не могут пайщики и потребовать возместить убытки при долгострое, а также компенсировать моральный ущерб.

Таким образом, недостатки покупки квартиры по схеме ЖСК показывают опасность, которой подвергнут себя люди, подписав соответствующий договор.

Основные риски при покупке квартиры в новостройке по схеме ЖСК

Приобретение жилья в данном случае сопряжено с разного рода рисками. Прежде всего, они связаны с тем, что участники ЖСК фактически не защищены законом при некачественном проведении строительства или несоблюдении его сроков. В ЖК РФ предусмотрено лишь основание получения квартиры, в качестве которого выступает членство в кооперативе. Остальные же условия содержатся в документах конкретной организации, в соответствии с которыми и осуществляется регулирование.

Обычно, при вступлении нового участника договор и устав компании уже разработан. Поэтому последний не вносит коррективы, а может лишь подписать тот вариант, который ему предлагается. С точки зрения безопасности лучшими документами являются иные формы договоров – ДДУ, предварительные соглашения, так как они регулируются специальными законами. Так, дольщики защищены с одной стороны, законом «Об участии в ДУ», а с другой стороны, законом «О защите прав потребителей», что делает недействительным тот или иной раздел соглашения, противоречащий правовому акту.

А вот у членов ЖСК подобного права не возникает, так как правоотношения регулируются только договором, предусматривающим добровольное объединение. Более того, участники кооператива обязаны вносить дополнительные деньги, если проект покажет себя несостоятельным. Власть в данном случае находится в руках правления ЖСК, связанного с застройщиком юридическими документами. Поэтому с возникающими проблемами обращаются именно сюда, но добиться чего-либо получается далеко не всегда.

Конечно, у покупателя есть право обратиться в суд, составив исковое заявление. Однако данный орган принимает решение на основе имеющихся правовых документов организации – договора и устава кооператива. А они, как правило, составлены так, что суду ничего не остается, как занять сторону застройщиков и ЖСК, а не истцов. Поэтому, единственное, что могут сделать покупатели при срывах сроков или некачественном строительстве – это выйти из кооператива. Они получат деньги (хотя этого добиться не так-то просто), но за исключением членских взносов, а также штрафов, которые могут наложить, в том числе, за выход из организации.

Решение подписывать ли договор с ЖСК, люди принимают самостоятельно, взвесив все «за и против». Но зная все подводные камни данного варианта приобретения квартиры, у них есть возможность минимизировать риски, связываясь лишь с заслуживающей доверие компанией и на приемлемых для себя условиях.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Договор жск при покупке новостройки оформление в собственность

Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92.

Это быстро и бесплатно! Договор ЖСК — что это такое? ЖСК – кооператив, созданный для строительства многоквартирных домов, управления строительными компаниями, или застройщиками.

Граждане имеют право вступать в кооператив, стать его членами с целью последующего приобретения жилья.

ЖСК в свою очередь гарантирует предоставление жилых помещений после сдачи новостройки в эксплуатацию, поскольку кооператив при завершении строительства приобретает статус жилищного и может распоряжаться домом по своему усмотрению.

Как оформить новостройку в собственность купленную по жск

Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Читайте так же:  Бланк договора найма (аренды) квартиры между физическими лицами

Последующее оформление собственности ЖСК в регистрирующих органах необходимы владельцу кооперативной квартиры лишь для того, чтобы иметь возможность совершать различные сделки с ней (продать, сдать, подарить и прочее).

Несмотря на легальность схемы, она характеризуется неоднозначностью нормативного регулирования, ввиду чего у членов кооператива возникает множество рисков.

Особенности заключения договора ЖСК

Бесплатная консультация Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 » » Покупка квартиры в жилищно-строительном кооперативе приобретает все большую популярность у населения и позволяет приобрести жилье на первичном рынке с достаточно выгодными условиями.

Заключение договора при этом имеет множество нюансов и подводных камней.

Подробнее о структуре, особенностях такого договора, а также возможных рисках — читайте далее. Содержание Жилищно-строительный кооператив — объединение частных и юридических лиц на добровольной основе в целях строительства жилья. Жилищный кодекс РФ устанавливает, что члены ЖСК участвуют своими средствами в процессе возведения дома, реконструкции и его последующем содержании и обслуживании.

Покупатель квартиры в строящемся доме становится членом (пайщиком) ЖСК и заключает договор, предметом которого признается обязательство

Как происходит покупка квартиры в новостройке в 2019 году: пошаговая инструкция

Покупка квартиры в новостройке имеет существенные плюсы, но, не лишена недостатков. Приобретая жильё у добросовестного застройщика в новом доме, человек получает квартиру без сомнительного прошлого, пользуясь всеми современными благами.

Но, имеющие место случаи обмана строительными компаниями своих клиентов, заставляют задуматься, стоит ли покупать желанную квартиру в новостройке, не имея юридической осведомленности.

Если недвижимость приобретается в уже построенном доме, последовательность действий такова: поиск выгодного предложения с общим ознакомлением технических данных, перспектив развития инфраструктуры;

Покупка новостройки через ЖСК

Наверное, каждый из нас хоть раз слышал рекламу, предлагающую покупку новостройки через ЖСК в спальных районах города, по очень привлекательным расценкам.

Правда, тогда государство им предоставляло льготный кредит на строительство.

Инициатива их преобразования в ТСЖ, выдвинутая еще при принятии Жилищного кодекса, провались. Точное определение термина ЖСК можно найти в 110 статье ЖК РФ.

Основания возникновения, порядок оформления и регистрации права собственности в ЖСК на квартиру

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92.

Это быстро и бесплатно! Что такое право собственности в ЖСК на квартиру?

Согласно пункту 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ член жилищно-строительного кооператива, выполнивший взятые на себя обязательства, то есть полностью выплативший свой паевой взнос за квартиру, становится обладателем данной недвижимости, то есть собственник квартиры ЖСК. ГК РФ Статья 218.

Основания приобретения права собственности 4.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Договор жск при покупке новостройки: риски и особенности

Бесплатная консультация по телефону: 8(800)350-83-64 Вся Россия » » » Содержание Покупка квартиры в жилищно-строительном кооперативе приобретает все большую популярность у населения и позволяет приобрести жилье на первичном рынке с достаточно выгодными условиями.

Заключение договора ЖСК при этом имеет множество нюансов и подводных камней. Подробнее о структуре, особенностях такого договора, а также возможных рисках — читайте далее. Жилищно-строительный кооператив — объединение частных и юридических лиц на добровольной основе в целях строительства жилья.

Покупатель квартиры в строящемся доме становится членом (пайщиком) ЖСК и заключает договор, предметом которого признается обязательство кооператива

Как снизить риски при покупке квартиры по схеме ЖСК

Покупка квартиры по схеме ЖСК сегодня сопряжена с множеством рисков, поскольку правовая защита участников практически не регулируется государством.

Что такое ЖСК Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой некоммерческую организацию, добровольно объединяющую потребителей на основе членства для покупки (постройки) жилья путем слияния денежных паевых взносов.

В 1959 году после 20-летнего перерыва Постановлением Совмина РСФСР она была разрешена вновь. Тогда служащие и рабочие объединялись

Собственники спрашивают: что такое договор ЖСК при покупке новостройки и риски с ним связанные?

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — это некоммерческое объединение, представляющее собой группировку людей или юридическое лицо, которые объединены стремлением к эффективному управлению жильем в интересах проживающих в нем людей. ЖСК обеспечивают наиболее комфортабельное проживание в многоквартирном доме (МКД) путем регулирования обслуживания дома совместно с коммунальными службами.

Также ЖСК участвуют в улучшении придомовой инфраструктуры и в жилищном строительстве в качестве застройщика за счет средств из собственного бюджета. . Комментировать 0 1 просмотров Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 504-88-91 (Москва)+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)Это быстро и бесплатно!

Нюансы переуступки прав на квартиру в новостройке

Переуступка прав на квартиру в новостройке, что такое, плюсы и минусы для тех, кто решил купить квартиру в новостройке.

Теперь продолжим тему, только уже по несколько иным нюансам. Довольно часто те, кто желает купить квартиру в новостройке, смотрят объявления о продаже, либо идут в офис к застройщику.

Как я уже отметил, у вас есть два варианта: купить ее непосредственно у застройщика или с помощью переуступки прав собственности на новостройку.

Однако, в большинстве случаев все ликвидные и бюджетные квартиры (а это 1-2 комнатные) все раскуплены еще на т.н. «стадии котлована». В этом случае приходится «шерстить» объявления и искать, говоря современным языком, инвесторов, реализующих квартиры по переуступке прав собственности на новостройку.

Во втором случае вы приобретаете квартиру у того лица, которое заключило договор на строительство квартиры с застройщиком. И пока правоустанавливающие документы еще не готовы, вы можете совершить такую сделку, заплатив оговоренную сумму инвестору.

Как оформляется переуступка права на квартиру подробнее

Переуступка прав на квартиру в новостройке: плюсы и минусы

В использовании данной схемы есть свои положительные и отрицательные моменты. Положительным моментом является то, что переуступка прав на квартиру в новостройке часто обходится дешевле, чем покупка квартиры напрямую у застройщика или покупка квартиры, на которую уже оформлены документы.

Отрицательным моментом является то, что все проблемы и риски, связанные с застройщиком, с момента утверждения договора переуступки прав собственности на новостройку, являются проблемами нового собственника. Для минимизации рисков рекомендуем тщательно изучить содержание договора и задать все необходимые вопросы о ходе строительства.

Покупателю, решившему купить квартиру в новостройке, следует иметь ввиду, что при оформлении сделки переуступки, непременно должен указываться тип исходного договора, который предполагает переход права собственности. Также сделку могут аннулировать, если в договоре не будет указана сумма сделки и порядок оплаты.

Читайте так же:  Как оформить договор дарения доли квартиры

Рекомендую ознакомиться с разрешительной документацией на выполнение работ застройщиком. Договор в обязательном порядке нужно заверить у нотариуса и по завершению сделки оповестить застройщика о совершении переуступки прав на квартиру в новостройке. Здесь полезно посмотреть материал предыдущей статьи, в которой рассказано, какие нововведения ввел закон о долевом строительстве.

Купить квартиру в новостройке – не поле перейти! Если сомневаетесь в чем-то – обратитесь к юристу и пусть он проверит лишний раз все сомнительные пункты договора, а вы будете спокойны за свое будущее имущество.

Для того, чтобы бесплатно задать вопрос юристу, просто откройте вкладку «Специалисты»

Роль застройщика в переуступке прав на квартиру в новостройке

Законодательно не закреплено обязательное согласование такой сделки с застройщиком, однако, как показывает практика, все же лучше заручиться его согласием.

Отношение застройщиков к переуступке прав на квартиру в новостройке весьма неоднозначно. По закону они не имеют права ограничивать возможности заключать такие договора, но в реальности часто поступают противоположным образом.

Одни устанавливают договором обязательство первоначального покупателя об уведомлении застройщика до совершения такой сделки и полную оплату при регистрации договора.

Другие четко запрещают переуступку права собственности на новостройку, но в жизни застройщики крайне редко идут на такие меры. Рекомендую привлекать застройщика в качестве третьей стороны при оформлении сделки.

Это даст возможность проверить наличие и правильность оформления документов застройщика и одновременно узнать реальное положение дел по оплате первоначальных взносов продавцом.

Налоги и переуступка прав собственности на новостройку

Важно знать, что при заключении сделки переуступки права собственности на новостройку, у продавца возникает база для расчета и уплаты налога.

Причем, для расчета берется разница между двумя суммами: суммы первоначальной покупки и суммы, за которую переуступают квартиру, т.е. на доход, который получает переуступающий право требования квартиры у застройщика.

Однако в процессе предварительных переговоров стороны часто договариваются обоюдно нести эти расходы. Бывают случаи уплаты налога новым собственником.

Для того, чтобы иметь возможность воспользоваться налоговыми вычетами, в договоре непременно должна быть прописана полная стоимость квартиры. Это также позволит избежать недоразумений в случае предъявления в будущем претензий к инвестору.

Либо есть еще ситуации, когда покупатель, который очень хочет купить квартиру в новостройке, соглашается провести в договоре по переуступке прав на квартиру в новостройке, по изначальной цене, но заплатив гораздо большую сумму инвестору.

Эта схема очень рискованная для покупателя, поэтому решаться на нее или нет – дело лично каждого. Инвестор, в этом случае, не приобретает никакой выгоды, и, соответственно, освобождается от уплаты налогов.

Что обязательно предусмотреть

Перед заключением договора по переуступке прав на квартиру в новостройке необходимо узнать, как производилась оплата взносов первоначальным инвестором, не заложена ли квартира банку.

Видео (кликните для воспроизведения).

В случае, если квартира заложена по кредиту, следует переоформить кредит на нового собственника и снять все обременения. Специалисты советуют завершать все финансовые отношения уже после государственной регистрации сделки.

После завершения сделки у покупателя должны в обязательном порядке быть следующие документы: сам договор уступки, согласие застройщика, а также акт передачи первоначального договора и оригиналов документов, подтверждающих оплаты по нему, и соответственно сами эти документы.

Актуальность покупки квартир по договору переуступки права собственности на новостройку будет достаточно высокой в ближайшие годы. И это связано не только с желанием инвесторов извлекать прибыль из такого рода сделок. Множество сделок совершаются из-за изменения жизненных обстоятельств у первоначальных покупателей.

На этом у меня все. Теперь вы знаете, как купить квартиру по переуступке прав на квартиру в новостройке.

Как избежать риска и мошенничества при покупке в новостройке. Обзор схем мошенничества с новостройками.

Квартира в новостройке является одним из самых популярных объектов махинаций. Правовая неграмотность покупателя успешно используется мошенниками для получения своей выгоды. Мы подготовили для вас статью, в которой подробно описаны самые распространенные схемы мошенничества и наиболее актуальные способы для того, чтобы их избежать.

○ Законодательное регулирование.

Приобретение жилья в новостройке возможно как на стадии строительства, так после его завершения. Законодатель предусмотрел правовую защиту покупателей при заключении такого вида сделок, регулируемых:

  • Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
  • Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
  • Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
  • ФЗ «О государственной регистрации. » от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Знание соответствующих правовых актов существенно снизит риск попадания в ловушки мошенников.

○ Общие нюансы покупки квартиры.

Стать владельцем недвижимости в новостройке можно заключения различных типов договоров. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, которые определяют выбор покупателя.

Так, решив приобрести жилплощадь в новострое, вы можете заключить договор:

  • Купли-продажи, который подразумевает единовременную оплату квартиры и, как правило, заключается, если предметом сделки является недвижимость в уже достроенном доме, сданном в эксплуатацию.
  • Долевого участия (ДДУ), предполагает покупку в недостроенном доме, строительство которого будет завершено на финансовые средства покупателей (дольщиков).
  • Уступки прав требований (цессия), который может заключаться при ДДУ. Согласно ему объектом сделки является квартира, права собственности на которую еще не перешли к продавцу и покупатель берет на себя обязательства по оставшимся выплатам.
  • Паенакопления в ЖСК – договор, который заключается с группой лиц, объединившихся с целью создания кооператива и регулирования всех вопросов строительства дома.

Приобрести квартиру в новостройке можно на собственные и заемные средства. Именно данный сегмент недвижимости является основным в ипотечном кредитовании.

Итак, чтобы купить квартиру в новостройке, нужно:

  • Подобрать подходящее жилье, соответствующее требованиям покупателя и его финансовым возможностям.
  • Договориться о стоимости недвижимости с продавцом.
  • Составить наиболее подходящий для сторон вид договора.
  • Осуществить государственную регистрацию сделки (обязательно для ДДУ и договора уступки требований).
  • Оплатить покупку (частями или единовременно).
  • Зарегистрировать переход права собственности (обязательно для всех типов соглашений).

Это общие правила действий при заключении сделки. Но приобретение квартиры в новостройке имеет много нюансов, что увеличивает потенциальный риск встречи с мошенниками.

○ Основные виды мошенничества при покупке квартиры в новостройке.

Самыми распространенными являются следующие схемы махинаций:

  • Заключение договора с несколькими покупателями.
  • Использование поддельных документов при оформлении соглашения.
  • Исчезновение продавца после получения суммы в качестве предоплаты (аванса или задатка).
  • Неправильное заполнение договора (указание неправильного адреса проживания).

Эти махинации являются такими популярными именно в силу юридической безграмотности населения. Чтобы минимизировать риск попадания в подобные ситуации, каждая схема мошенничества будет подробно рассмотрена ниже.

Читайте так же:  Особенности кадастровой оценки недвижимости кто проводит процедуру и как узнать результаты

✔ Продажа нескольким лицам.

Для проведения подобной аферы мошенник использует действительные правоустанавливающие документы. При их помощи заключаются несколько сделок с одним и тем же объектом недвижимости. Мошенники пользуются тем, что на государственную регистрацию перехода права собственности требуется время и уговаривают покупателя оплатить покупку сразу после того, как договор будет заверен нотариусом (требование о нотариальном заверении является эффективным способом усыпить бдительность покупателя, который посчитает сделку «чистой»).

Чтобы избежать попадания в подобную ловушку, важно проводить оплату покупки только после того, как закончится процедура регистрации перехода права собственности.

✔ Продажа по поддельным документам.

Предъявление недействительных документов при заключении договора купли-продажи является самым распространенным методом мошенничества. Злоумышленники получают их различными способами: арендуют жилье и изготавливают поддельные документы либо попросту крадут подлинники, чтобы сделать фальшивые.

Чтобы проверить действительные ли предоставляемые бумаги, нужно затребовать выписку и ЕГРП, в которой будет указан и собственник и все, проживающие с ним лица. Данная справка выдается только владельцу недвижимости или прописанному в квартире человеку. Поэтому отказ продавца предоставить данный пакет документов должен навести на подозрения о чистоте планируемой сделки.

✔ Пропажа продавца после получения аванса.

Требование внести предоплату (задаток или аванс) является типичным в современных сделках с недвижимостью. Однако если в роли продавца выступает мошенник, это просто один из способов незаконного обогащения.

В этом случае получатель аванса просто перестает выходить на связь после получения оговоренной суммы денег.

В случае возникновения подобной ситуации покупатель должен провести досудебное урегулирование вопроса, отправив претензию заказным письмом. А для этого ему необходимо знать точный действительный адрес получателя. Поэтому при ознакомлении с документами продавца, очень важно проверить подлинность владения демонстрируемым имуществом.

[2]

✔ Указание в договоре другого адреса.

Это еще одна распространенная схема мошенничества, которая преимущественно используется при работе с гостями города. Они, как правило, ориентируются в городе пребывания не так хорошо, и вряд ли заметят несоответствие адресов.

Мошенники показывают продавцу квартиру с хорошей площадью и расположением в центре города, предварительно арендованную у настоящего владельца. Документы при этом демонстрируются на другое жилье, меньше размерами и нерентабельным расположением. Обман обычно раскрывается после заключения сделки, поэтому внимательная проверка всех пунктов договора является обязательной.

○ Как избежать мошенничества?

Чтобы не стать жертвой махинаций при покупке квартиры в новостройке, нужно проявлять повышенное внимание ко всем аспектам сделки на каждом этапе ее заключения.

✔ Проверка документов.

Это один из самых важных требований к процедуре оформления договора. Необходимо проверить подлинность представленных документов и право продавца совершать сделки с недвижимостью. Так, если он не может представить выписку из ЕГРП, это повод насторожиться. Также важно, чтобы в представленных документах именно продавец был указан в качестве собственника объекта сделки. В противном случае она будет признана недействительной.

✔ Внесение собственных требований.

Учитывая то, что именно заключаемое соглашение будет являться основанием разрешения конфликтов при их возникновении, очень важно крайне ответственно подойти к его оформлению.

Законодатель не устанавливает фиксированной формы договора и допускает внесение в него дополнительных условий по соглашению сторон. Соответственно покупатель может внести в соглашение собственные требования, которые будут в большей степени защищать его права. При отсутствии возражений со стороны контрагента, они прописываются в разделе дополнительных условий.

Несмотря на большое количество случаев мошенничества, приобретение квартиры в новостройке пройдет успешно, если соблюдать осторожность и внимательность. Тщательная проверка документации застройщика, ознакомление проектом и составление грамотного договора являются условиями успешной сделки купли-продажи.

○ Советы юриста:

✔ Заплатили аванс, но продавец не отвечает на звонки и не выходит на связь.

В данном случае нужно направить продавцу претензию заказным письмом, в котором будет содержаться требование о соблюдении принятых на себя обязательств. Если ситуация не изменится, можно обратиться в суд с заявлением о неисполнении контрагентом своих обязательств либо прокуратуру по факту мошенничества.

✔ Купили квартиру, но оказалось, что она была продана нескольким лицам.

Здесь необходимо обратиться в суд с пакетом документов, удостоверяющих проведение сделки купли-продажи. Квартира останется за покупателем, который первым зарегистрировал право собственности. Но обращение в суд поможет взыскать компенсацию с недобросовестного продавца.

Как обезопасить себя от мошенников при покупке квартиры (недвижимости) рассказывает юрист Антон Сорвачев.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Что такое жск договор

Договор между гражданином, желающим стать пайщиком жилищного кооператива, и самой организацией – это специальное инвестиционное соглашение, заключенное согласно требованиям и нормам действующего закона ФЗ №214 «Об участии…».

Что такое договор ЖСК? Случаи заключения и правила оформления документа (образец)

Прежде всего, необходимо выбрать жилищно-строительный кооператив, с которым в дальнейшем будет подписан договор о строительстве нового жилья. Предпочтение следует отдавать только проверенным организациям, имеющим положительные отзывы других вкладчиков, уже получивших квартиру.

Требуйте назначения конкретной даты или не связывайтесь с этим кооперативом.
Внимательнее всего отнеситесь к моментам, связанным с выплатой долга по доле в ЖСК. Именно: как часто будут производиться выплаты, ежемесячная индексация выплат, наличие дополнительных сборов.

Нюансы оформления сделок с ЖСК или что такое договор при покупке квартиры

Судебной комиссией было выяснено, что ЖСК был создан непосредственно застройщиком, а не группой инициативных граждан, и фактически был частью крупной строительной компании. На этом основании суд постановил, что к заключенному между истцом и ответчиком договору можно применить те же правила урегулирования, что и к конфликту застройщиков с дольщиками.

Встречаются случаи, когда заключение договора с ЖСК (инвестирования, строительного подряда, паенакопления и т.д.), выдаётся за вступление в члены ЖСК. В данном случае лицо, заключившее договор с ЖСК, на самом деле не становится его членом, а вступает в правоотношения с ЖСК в соответствии с предметом договора, причем зачастую не на законных основаниях. Таким образом, в сравнении с участием в ЖСК, правоотношения основанные на договорах участия в строительстве являются более защищенными с правовой точки зрения.

Что такое жск договор

Нормы Жилищного кодекса РФ являются обязательными для исполнения, но зачастую сознательно нарушаются руководством (правлением) ЖСК, посредствам выстраивания «серых схем» привлечения денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости с целью уменьшения своей ответственности.

Одним из наиболее распространенных является нарушение ст. 121 ЖК РФ, определяющей порядок приобретения статуса члена кооператива, поскольку только когда лицо является членом ЖСК, только тогда оно вступает в правоотношения с ЖСК для достижения уставных целей кооператива. Например, гражданин подает заявление в ЖСК о вступлении в его члены. Правление ЖСК принимает это заявление, выносит распоряжение о принятии в члены ЖСК данного гражданина на основании поданного заявления и обязывает гражданина внести членский взнос и денежные средства (пай) как его долю участия в строительстве объекта недвижимости. Однако, в нарушение ст. 121 ЖК РФ, данное распоряжение правления ЖСК о вступлении гражданина в члены кооператива не утверждается общим собранием членов ЖСК. Как следствие, денежные средства, внесенные гражданином, не являются паем, а он не является членом ЖСК. В данном случае ЖСК незаконно использует в своем обороте денежные средства граждан.

Читайте так же:  Покупка квартиры супругами особенности и нюансы совместного приобретения

Кооператив жилья — добровольное сообщество людей посредством членства для постройки жилого объекта. При приобретении квартиры покупатель становится пайщиком. Причина для регистрации права на метры — справка ЖСК обо всей выплате паевого взноса.

Что выбрать: ЖСК или ДДУ? Разбираемся в отличиях, преимуществах и недостатках

Иногда компании, имеющие новое разрешение на застройку, предлагают покупателям участвовать в ДДУ по старым правилам. Дольщикам предлагается заключить документ не с самим застройщиком (с землеотводом, лицензией), а с дочерним предприятием. Обосновывая, сто это обходится дешевле. Эти действия незаконны.

Неосведомленному человеку без юридического образования сложно разобраться во всех нюансах и деталях, установленных ЖСК, причем каждая общественная и добровольная организация прописывает в нем свои правила. При вступлении в кооператив можно нажить себе кучу неприятностей, если предварительно не получить консультации от опытного специалиста, разбирающегося в данном деле.

Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе

У потенциальных покупателей возникает вопрос: приобретать ли им жилье, строительство которого производится на основании 214-ФЗ, при том, что все риски страхуются, либо второй вариант — через ЖСК, становясь пайщиком и не имея никаких гарантий касательно вложенных в недвижимость денежных средств.

Собственники спрашивают: что такое договор ЖСК при покупке новостройки и риски с ним связанные

Зафиксированных сроков строительства по ЖСК как таковых не предусмотрено, поэтому оно может длиться гораздо дольше первоначально обозначенного плана. Покупатель должен выяснить к моменту покупки квартиры все данные о фактическом застройщике: лицензия, владелец и учредители и т.д.

  • Если вы не знаете, что такое ЖСК, то при покупке квартиры менеджер кооператива или его руководитель должны озвучить вам полную информацию о деятельности ЖСК. То есть принимая решение приобрести право требования на квартиру в ЖСК, подписать договор о вступлении в ЖСК, вы должны полностью осознавать свои будущие обязанности.
  • Пайщик имеет право знать, каким образом в ЖСК происходит процесс принятия решений – требуется ли общее собрание для любых вопросов, или все пайщики собираются только для голосования за руководство, а основные изменения в процессы вносят уже председатель ЖСК и его замы.
  • Нужно разобраться в правах каждого члена ЖСК относительно голосования. Например, в моменте изменения устава и прочих документов, связанных с взносами денег – нужно ли единогласное решение или достаточно большей части пайщиков. Что считается кворумом общего собрания – сколько человек должно прийти на собрание, чтобы оно считалось легитимным?
  • Каким образом члены ЖСК будут компенсировать убытки организации. Имеет ли право пайщик не вносить средства на оплату различных штрафов, наложенных на юридическое лицо, есть ли прямая ответственность председателя за такие действия

Что такое ЖСК

ЖСК – это сложный механизм на жилищно-строительном рынке. С одной стороны, права членов ЖСК достаточно широки – любой пайщик может даже выходить с радикальным изменением проекта для сокращения стоимость строительства дома. Но при этом и обязанностей, в том числе ответственности, у членов ЖСК на порядок больше, чем в случае с договорами долевого участия.

При договоре паенакопления образовывается ЖСК. В соответствии с вышеназванным договором Кооператив, объединяя денежные паи членов Кооператива, принимает участие в финансировании работ, связанных со строительством жилого дома. Кооперативу предоставляется право на финансирование и последующее оформление в собственность жилое помещение, удовлетворяющее характеристикам, указанным Участником в заявлении о приеме в члены Кооператива.Жилищно-строительный кооператив, или ЖСК — это жилищно-строительный кооператив, создаваемый учредителями кооператива и пополняемый за счет новых, вступающих в кооператив пайщиков.

Что такое договор паенакопления

Продажа квартир через ЖСК удобна застройщикам, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем ФЗ-214, в котором предусмотрены жесткие гарантии прав дольщика. Права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит еще до вступления в него реальных членов. Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании.

Первое и самое существенное различие состоит в том, что ДДУ подлежит обязательной регистрации в ГУ ФРС, а ЖСК не подлежит. По договору ДДУ застройщик имеет возможность предоставить покупателю рассрочку платежа только до сдачи дома. В варианте работы по схеме ЖСК — таких ограничений нет, поэтому у застройщика появляется больше вариантов по предоставлению рассрочки.

Банки начинают более лояльно относиться к объектам, строящимся по ЖСК

Как ни парадоксально, последние проблемные дома с обманутыми дольщиками строились в соответствии с 214 ФЗ РФ. По сути, при банкротстве компании-застройщика, ДДУ не подразумевает компенсации, например, со стороны государства, а риски, связанные с незавершенным строительством дома, остаются.

В случае, если вы заключали договор долевого участия, то банкроство застройщика грозит проблемами. В первую очередь такими, что чтобы достроить дом, вам необходимо будет дождаться официалтной процедуры банкроства, затем создать собственное ЖСК, возможно, внести дополнительные средства на достройку дома, и уже после этого дом будет достроен и введен в эксплуатацию. Практика показывает, что это может затянуться на срок год и более, плюс елси прибавить к этому и срок окончательного строительства и введение дома в эксплуатацию, то вы получите затянувшиеся на годы стройку.

Вся правда о жилищно строительных кооперативах и договорах долевого участия

Договор долевого участия предполагает наличие в договоре обязательных пунктов, в которых прописаны сроки сдачи дома, в случае нарушения которого застройщик будет обязан оплатить пени или штрафные санкции, сроки уплаты покупателем за квартиру. Это пожалуй основные отличия. Договор паевого взноса регламентирует собой лишь порядок внесения оплаты пая, а также желательные сроки сдачи дома, которые могут переноситься по согласованию с членами ЖСК, также на плечи пайщика могут лечь и другие затраты, связанные со сдачей и вводом дома в эксплуатацию, образованием ТСЖ, однако и эти затраты регулируются договором жилищно-строительного кооператива, и должны приниматься общим собранием собственников.

Чем рискует покупатель при покупке квартиры — полный список!

Риски покупателя при покупке квартиры или купить квартиру и не остаться «без штанов».

Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.

Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…

Читайте так же:  Как восстановить документы на квартиру

Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.

Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.

На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.

Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.

И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.

Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.

Риски покупателя при покупке квартиры в 2018 году

1. В первую очередь, чтобы избежать рисков, обращайте внимание на стоимость объекта. Если его цена на 20-25% ниже рыночной, то есть большая вероятность того, что с квартирой что-то «не чисто». Бесплатный сэндвич только из неликвида;

2. Если Вам говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и оформление документов будет производиться по доверенности, то это признак будущих осложнений и должно Вас насторожить.

Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;

3. Следующее на что необходимо обратить внимание, чтобы нивелировать риски покупателя при покупке квартиры – это количество продаж, выбранной вами квартиры и интервал их проведения. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке;

4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц. Обратите внимание на его адекватность. В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров.

Что касается ранее прописанных лиц, особенно которые передали в дар часть своей доли настоящему собственнику, то они, в данном случае, должны быть тщательно проверены.

Если этого не сделать то, возможно, в один «прекрасный» момент, квартира, в судебном порядке, может быть у Вас отобрана;

5. В случае приобретения объекта недвижимости за наличные деньги органы юстиции техпаспорт не требуют на сделку. Однако Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ.

[3]

Иначе, если в квартире была сделана перепланировка – Вы об этом можете не узнать, но позже заплатить штраф и ещё за оформление документов, в купе с запланированным ремонтом;

6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры, риски возрастают. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора.

В результате, в случае признания такой сделки недействительной или расторгнутой по какой-то причине, Вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Для того, чтобы избежать таких щекотливых ситуаций, необходимо правильно оформлять расписки и передавать деньги;

7. Наличие в прописанных несовершеннолетних детей, куда и когда они были выписаны. Если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, то это т.н. «мина замедленного действия» для нового собственника.

Практика показывает, что при нарушении прав ребенка такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели — это основной и серьезный риск при покупке квартиры;

8. Состоит или состоял ли собственник в браке. Вам необходимо будет выяснить, приобреталась ли эта квартира на момент состояния в браке или нет. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она оформлена.

Тогда потребуется согласие супруга на продажу квартиры, иначе после покупки вы будете делить с ним часть приобретенной недвижимости.

Тот же исход может вас поджидать, если собственник в разводе, но меньше трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть, приобретенной вами квартиры — это неприятный риск покупателя;

[1]

9. Обязательно обратите внимание, есть ли среди выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах ни столь отдаленных. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире;

10. Среди оснований приобретения права собственности на квартиру обратите свое внимание на получение его по наследству. При этом обязательно проверьте – завещание это или наследование по закону. Для чего это делать? Для того чтобы быть в курсе от какого еще наследника ожидать претензий на данный объект.

В этом случае можно с бывшим собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи объекта недвижимости;

11. Не лишним будет проверить находится ли, выбранная вами квартира под обременением или объектом спора в суде, это существенно снизит риски при покупке квартиры.

Резюме по рискам покупателя

  • Надеюсь, что данная выборка даст вам понимание основных рисков покупателя.
  • Смею заметить только, что этот список не является исчерпывающим и каждая ситуация по квартире строго индивидуальна.
Видео (кликните для воспроизведения).

Кстати, вы всегда можете задать вопрос полноценному юристу, который занимается решением перечисленных в статье щекотливых вопросов. Он поможет нивелировать риски, либо решить проблему, если у вас уже что-то случилось.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Источники


  1. Марченко, М.Н. Проблемы теории государства и права. Учебник / М.Н. Марченко. — М.: Норма, 2017. — 415 c.

  2. Левенфельд, Л. Гипнотизм. Руководство к изучению гипноза и внушения (особенно в медицине и юриспруденции) / Л. Левенфельд. — М.: Типография «Саратовского Дневника», 2016. — 438 c.

  3. Марченко, М. Н. Сравнительное правоведение / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2013. — 784 c.
Собственники спрашивают что такое договор жск при покупке новостройки и риски с ним связанные
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here