Узнайте, как происходит оценка недвижимости какие критерии играют роль на практике законный порядок

Основные этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости можно условно разделить на семь этапов:

1. Постановка задачи и заключение договора на оценку объекта; разработка плана оценки.
2. Сбор данных (общих, специальных, сравнительных) и верификация информации на полноту и достоверность.
3. Общий и специальный анализ рынка.
4. Анализ наиболее эффективного использования конкретного объекта недвижимости.
5. Выбор подходов и методов оценки и непосредственное проведение оценочных расчетов применением методов оценки: затратного, сравнения продаж, капитализации дохода.
6. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, и установление итоговой величины стоимости.
7. Составление отчета о результатах оценки недвижимости. Оценка объекта начинается с определения проблемы — постановки задачи. Ее можно разбить на шесть основных моментов:

Все эти шаги должны быть оговорены и согласованы с клиентом в целях устранения возможного взаимного непонимания.

Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора (включающего задание на оценку) между оценщиком и заказчиком. В статье 10 Закона об оценочной деятельности требования к договору сформулированы следующим образом:

1. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.
2. Договор на проведение оценки должен содержать:
— объект оценки (Правильнее было бы — «описание или указание на объект оценки»).;
— вид стоимости имущества (способ оценки) (Оценщики не пользуются термином «способоценки», тем более в качестве уточнения (поскольку находится в скобках) термина «вид стоимости»);
— размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
— сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Законом об оценочной деятельности;
— наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
— указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
— указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности но отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 246 Закона об оценочной деятельности, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

3. В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов

4. В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ.

В договоре может также оговариваться право оценщика выступать от имени заказчика при сборе информации о зонировании, условиях окружающей среды, право оценщика и его помощников на обследование объекта собственности и проведение, если это необходимо, дополнительных исследований и тд. Оценщик осуществляет предварительный осмотр объекта и составляет календарный план оценки с определением количества необходимого персонала, графика работ, что необходимо для установления размера оплаты работы оценщика. Вознаграждение оценщика не должно основываться на размере определенной оценщиком стоимости недвижимости.

После того как договор подписан, оценщик разрабатывает детальный рабочий план оценки, предусматривающий реализацию процесса профессионального стоимостного оценивания в отношении конкретного объекта недвижимости и в соответствии с поставленной задачей.

Сбор данных. Оценка стоимости недвижимости представляет собой задачу прикладного экономического анализа, в основе которой лежат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов. Характер объекта или объектов собственности определяет объем работ по сбору необходимых сведений и их вид.

Разработка точных оценочных моделей как при массовой, так и при индивидуальной оценке зависит от адекватною сбора и анализа рыночной информации, вынесения суждения относительно варианта наиболее эффективного использования собственности, изучения факторов спроса и предложения. Обычно эта информация разбивается на три основные категории: общая информация о факторах, воздействующих на стоимость объекта недвижимости на региональном уровне: специальная информация о факторах, воздействующих на стоимость объекта на местном и сегментном уровнях, включающая информацию сравнительную по сопоставимым объектам; конкретная информация об особенностях оцениваемого участка и находящихся на нем улучшений, влияющих на стоимость.

Эти данные включаются в основную часть отчета. В этой части отчета необходимо приводить три липа общих данных: региональные, городе кие и по ближайшему окружению. Для крупных городских центров может быть достаточно данных по городу.

Региональные, юродские и районные банные дают экономическую основу для оценки и анализа окружения, в котором объект оценки должен быть конкурентоспособным. Информация должна включать: географические данные, социальные и экономические условия и тенденции развития. Из этой информации складывается мнение оценщика. Региональные данные включают:

[3]

— расположение объекта недвижимости относительно близлежащих городов, рынков и городских центров;

II — экономические тенденции развития региона;
— характеристики населения области на основании имеющейся статистики;
— тенденции в изменении показателей состава и занятости населения, товарных рынков;
— транспортные коммуникации, включая дорожную сеть, железные дороги и их влияние на оцениваемый объект недвижимости;
— услуги, включая коммунальные, доступные в регионе;
— карты (топопланы), позволяющие определить местонахождение объекта.

Региональные данные наиболее важны при оценке сельскохозяйственной недвижимости и недвижимости, расположенной в небольших городах (поселках).

Если объект находится в крупной городской агломерации, то данные региональные и по городу могут часто перекрываться. Когда данные по городу приводятся отдельно от региональных, то они включают в себя следующую информацию:
— краткую историю города и тип управления;
— структуру населения, образовательную структуру и систему управления;
— климат и характер местности, природные ресурсы;
— основные тины застройки, возможности для отдыха, парки;
— систему коммуникаций, транспортную систему;
— рынок труда и профессиональную структуру населения;
— налоги;
— карту города с указанием объекта оценки.

Данные по ближайшему окружению должны быть детализированы до такой степени, чтобы читатель отчета об оценке смог судить о ходе проводимого анализа. Эти данные для жилых объектов должны иметь следующие характеристики:
— карту с четко очерченными границами землепользователей и указанием местоположения объекта;
— физические характеристики;
— близость к объектам социальной и транспортной инфраструктуры (школам, торговым центрам, центрам занятости, остановкам общественного транспорта, паркам и т.д.);
— доступные общественные услуги;
— типичные здания в окрестностях, их общее состояние, возраст и пределы стоимости;
— выявленные тенденции развития;
— средний размер семьи, средний доход жителей.

Читайте так же:  Оформляем договор аренды квартиры между физическими лицами

Кроме, большинства из перечисленных данных сведения по окружению для нежилой недвижимости включают также следующие специальные данные:

— рынок офисных зданий, их доступность, потенциальный спрос;
— торговые услуги и структура спроса;
— пассажиропотоки;
— торговая конкуренция и возможность проникновения на рынок;
— тенденции в развитии и застройке района, изменении использования недвижимости, налогообложении;
— стоимость электроэнергии;
— возможности для работников (транспорт, кафе, рестораны, торговые центры, банки).

Специальные данные могут быть самыми разнообразными. В качестве примера приведем типичное описание земельного участка, описание зданий и сооружений.

Типичное описание земельного участка включает:
— размеры, форму, площадь, топографические характеристики;
— состояние почвы и подпочвенного пласта, дренажные характеристики;
— наличие подъезда, коммуникационных линий и коммунальных сооружений, включая затраты на их строительство;
— работы по благоустройству вне пределов участка (устройство улиц, тротуаров, бордюров, кюветов);
— благоустройство самой территории земельного участка (работы по парковой архитектуре, устройство внутренних подъездных путей, прогулочных дорожек, водопровода, канализации);
— общий вид, близость к непривлекательным и опасным объектам;
— согласованный вариант использования (зонирование), ограничения, сервитуты, обязательства и т.д.;
— факторы местоположения, которые будут оказывать влияние на рыночную стоимость.

Типичное описание зданий и сооружений в зависимости от типа собственности включает следующие характеристики:
— качество и тип постройки, количество помещений;
— площадь застройки, размеры, общая (полезная) площадь здания, размеры и площадь отдельных комнат и помещений внутри здания;
— год первоначальной постройки, время проведения ремонта, реконструкции и пристройки новых сооружений;
— стиль, дизайн, планировка;
— наружные конструкции, фундамент, кровля, двери, окна, фонари, проемы;
— наружная отделка, внутренняя отделка (полы, стены, перегородки, потолки, встроенные шкафы, кладовые);
— сантехнические системы и сооружения, электропроводка, системы кондиционирования и отопления, встроенное оборудование (состояние и пригодность);
— расположение сооружений на участке и их характеристика (гаражи, бани, хозяйственные постройки, площадки, портики и другие структуры);
— разделение конструкций и элементов здания на долговременные и с коротким сроком службы (фактический возраст и реальный срок эксплуатации, остаточный срок экономической эксплуатации, состояние);
— функциональное устаревание (функциональная пригодность или непригодность).

Сравнительные данные — это в основном данные рынка. В условиях формирования рынка недвижимости и земельного рынка основными источниками получения информации о рыночных ценах могут быть:

— договоры купли-продажи земельных участков и иных объектов недвижимости;
— данные о предложениях по продаже объектов недвижимости и земельных участков по информационным риелторским и иным бюллетеням, объявлениям и сообщениям о намерениях продать недвижимость в средствах массовой информации;
— данные государственной статистики.

Все собранные данные используются для двух типов анализа рынка недвижимости: общего и специального.

Анализ данных на полноту и достоверность (верификация). Такой анализ должен проводиться в соответствии с требованиями к информации, изложенными в ФСО. При появлении сомнений в отношении каких-либо данных они отбрасываются.

После того как оценщик выбрал методы нескольких классических подходов и применил их в оценке стоимости конкретного объекта недвижимости, возникает необходимость проанализировать и согласовать результаты, полученные при их применении. Для получения окончательного заключения встает вопрос о выведении итогового значения стоимости. Поскольку всегда имеется некий разброс в численных значениях стоимостей, определенных разными подходами, то задача оценщика — дать объяснения этому разбросу, проанализировав его причины. Если какой-либо из подходов не использовался, то необходимо объяснить причину этого.

Согласование результатов и установление итоговой величины стоимости. В ФСО-3 в п. 8 раздела III «Требования к содержанию отчета об оценке» указывается, что «вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться» раздел «Согласование результатов». Следует помнить, что окончательная величина стоимости обычно не является средним значением стоимостей, полученных тремя подходами.

Составление отчета об оценке. Требования к отчету представлены в Законе об оценочной деятельности и ФСО-3. Кратко отметим особенности составления отчета об оценке, характерные для международной оценочной практики.

Отчет об оценке составляется в письменном виде. Содержание этого документа может быть различным в зависимости от назначения. Существуют три основных типа отчета: в форме письма (краткий), часто называемый экспертным заключением; отчет стандартной формы и полный повествовательный отчет.

[2]

Краткий отчет является заявлением оценщика о величине стоимости. В нем отсутствует какая-либо дополнительная информация, какой-либо анализ собранных и использованных оценщиком данных. Такой отчет имеет ограниченное использование и применяется чаще всего в двух случаях: если заказчик уверен в квалификации и опыте оценщика и если объект оценки очень прост.

Отчет стандартной формы используется при оценке стандартной жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, таун-хаусы и т.п.), а также он мог бы использоваться при массовой оценке.

Повествовательный отчет позволяет оценщику наиболее полно обосновать свое мнение и убедить читателя отчета в правильности своих умозаключений и приведенных численных результатов.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

Этапы проведения оценки

После заключение с заказчиком договора об оценке проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки:

Оценщик осуществляет сбор и обработку:

правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Читайте так же:  Как проверить телефон самсунг на подлинность

2. Анализ рынка, к которому относится объект оценки:

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

3. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов (оценка):

Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

4. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки:

Законодательно не определен порядок получения итоговой стоимости. На практике оценщик чаще всего для определения итоговой величины стоимости объекта оценки применяет метод субъективного взвешивания. При данном методе оценщик анализирует преимущества и недостатки каждого подхода и присваивает им коэффициенты, вычисляя средневзвешенную величину стоимости объекта оценки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

5. Составление и передача заказчику отчета об оценке:

Основные требования к отчету об оценке как акту, имеющему юридическое значение, сформулированы в ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

А). Отчет составляется в письменной форме, подписывается оценщиком и заверяется его печатью. Для проведения оценки отдельных видов имущества могут быть предусмотрены специальные формы отчетов, которые устанавливаются законодательством РФ.

Б). Формулировки, содержащиеся в отчете, должны быть четкими, ясными и определенными; отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки в отчет могут включаться любые сведения, которые, по мнению оценщика, являются существенно важными для понимания примененного ими метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В). Отчет об оценке — это документ, имеющий свои обязательные реквизиты, к которым относятся:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценки;

[1]

юридический адрес оценщика и сведения о его лицензии на право осуществления оценочной деятельности;

точное описание объекта оценки в случае, если объект принадлежит юридическому лицу, в этот пункт включаются информация о балансовой стоимости объекта и реквизиты юридического лица (собственника);

стандарты оценки, характеристика основных источников использованной для оценки информации, а также принятые допущения;

последовательность (алгоритм) операций по определению стоимости объекта оценки и ее итоговая величина (в отчете также указываются пределы применения полученного результата);

дата определения стоимости объекта оценки.

А также цели и задачи проведения оценки объекта.

К отчету прилагается полный перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Кроме того, если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны указываться критерии установления оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Г). Кроме этого, ст. 12 Закона устанавливается презумпция достоверности отчета об оценке как документа, содержащего сведения, которые имеют доказательственное значение. Это означает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если Законом об оценочной деятельности или в судебном порядке не предусмотрено иное.

Достоверность отчета об оценке может быть оспорена. Спор о достоверности отчета подлежит разрешению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью или третейским судом по соглашению сторон спора. В том случае, если действующее российское законодательство предусматривает обязательность совершения сделки, суд может обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в судебном решении.

Дата добавления: 2015-11-18 ; просмотров: 425 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Какие документы необходимы для оценки квартиры

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения бытовых вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь по ссылке ниже. Это быстро и бесплатно!

Видео (кликните для воспроизведения).

Процедура оценки позволяет получить объективные данные относительно стоимости объекта недвижимости. О том, что это за процедура и какие документы для оценки недвижимости требуются, подробно в этой статье.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке

Процедура оценки позволяет получить объективные данные относительно стоимости объекта недвижимости. О том, что это за процедура и какие документы для оценки недвижимости требуются, подробно в этой статье. Она определяется с целью получения достоверной информации об оптимальной и конкурентоспособной цене объекта недвижимости, по которой его необходимо выставлять на открытую продажу.

Эта стоимость определяется, исходя из инвестиционных целей, которые преследует владелец или владельцы объекта недвижимости. Подобная цена не является реальной стоимостью недвижимости на открытом рынке, а лишь отображает целесообразность инвестиций.

Процедура определения кадастровой стоимости производится в строгом соответствии с требованиями законодательства. Ее данные необходимы для определения размера налоговых платежей и т. Данная цена рассчитывается, исходя из степени негативного влияния различных чрезвычайных обстоятельств на стоимость предмета исследования. Ликвидационная цена всегда оказывается ниже реальной рыночной стоимости объекта. Далее о том, какие документы нужны для оценки недвижимости.

Далее поговорим о том, конкретно какие документы нужны для оценки квартиры? Их достаточно большое количество. Данный пункт относится только к физическим лицам. Полные данные и реквизиты собственника либо заказчика , если они являются юридическим лицом.

Читайте так же:  В каких случаях выполняется оценка недвижимости сравнительным подходом

Незавершенного строительства Требуется собрать следующие данные :. Документы для оценки квартиры включают в себя обязательные виды актов. Акт осмотра квартиры — это документ, который составляется по итогам проведения осмотра объекта недвижимости. В данном документе фиксируется состояние объекта на момент проведения процедуры, указывается все произведенные изменения.

Акт осмотра квартиры часто составляется при чрезвычайных ситуациях для фиксирования факта затопления, разрушения и т. Акт осмотра квартиры, образец для оценки. Акт оценки квартиры — это документ, в котором указывается рыночная стоимость объекта, актуальная на момент осмотра. Акт оценки является вторым обязательным документом в вышеперечисленных случаях наступления чрезвычайной ситуации или обнаружения нарушений со стороны застройщика.

Он позволяет определить конкретную величину денежных затрат, которые потребуется произвести собственнику с целью устранения существующих проблем. Документ должен быть составлен по единой, установленной законом форме, и содержать всю необходимую информацию об объекте недвижимости цель оценки, адрес объекта, характеристика района, описание всех деталей объекта, указание рыночной цены и т.

Акт оценки объекта недвижимости может быть составлен только профессиональными оценщиками. Подобные специалисты могут быть приглашены из агентств недвижимости, либо из специальных бюро оценки. Акт должен составляться на специальном бланке с печатью организации, проводящей процедуру оценки. Подается акт по месту назначения. В случае судебных разбирательств по объекту недвижимости он подается в суд, в случае оформления ипотеки — в банк.

Не существует четких сроков проведения процедуры оценки. Заказчик услуги и специалист, производящий процедуру, предварительно оговаривают сроки проведения оценки и подготовки акта. В случае необходимости, может быть произведена доплата за срочность. Обычно акт оценки подготавливается экспертом за рабочих дня. Стоимость процедуры варьируется в диапазоне от до рублей. Подобные границы достаточно размыты, поскольку в каждом конкретном случае цена определяется, исходя из параметров объекта, объема необходимых работ, срочности исполнения заказа, необходимости присутствия оценщика в суде и т.

При заказе технического паспорта необходимо оплатить пошлину от рублей стоимость зависит от сроков исполнения заявки. Выписка из техпаспорта стоит от рублей. Итак, оценка объекта недвижимости является неотъемлемой процедурой при совершении сделок или решении иных вопросов.

В зависимости от типа недвижимости для проведения процедуры могут потребоваться различные документы. В итоге специалисты выдают акт оценки, в котором содержится вся актуальная информация об объекте недвижимости и о его рыночной стоимости. Сроки решения вопроса и размеры сопутствующих платежей зависят от характеристик оцениваемого объекта и срочности исполнения заявки. Получать новые комментарии по электронной почте. Вы можете подписаться без комментирования.

Оставить комментарий. Главная Контакты Задайте вопрос специалисту. Живем в России Журнал для собственников недвижимости в России. Главная Оценка недвижимости Подробно о том, какие документы нужны для оценки квартиры: акт осмотра и Для оценки каждого вида недвижимости необходимо собрать определенный пакет документов. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Это быстро и бесплатно! Оценка недвижимости — это процесс определения реальной стоимости объекта, либо определенных прав в отношении данного объекта. Юридическое лицо должно представить карточку организации, физическое лицо — копию паспорта. Оценка сооружений и промышленных устройств является наиболее сложной процедурой, проходящей в несколько этапов изучение состояния водопровода, теплопровода, ограждений, проездов и др. Акт оценки квартиры всегда является обязательным документом, который требуется банками при оформлении ипотеки.

Проводить процедуру оценки могут только уполномоченные организации и эксперты, имеющие соответствующие разрешающие документы.

Сама процедура четко регламентируется законодательством. При подготовке сведений для проведения оценки может потребоваться дополнительная оплата государственных пошлин.

Не нашли ответа на свой вопрос? Материалы из раздела Оценка недвижимости. Подразделы: Ипотека Методы Оценка стоимости Участок.

В каких случаях выполняется оценка недвижимости сравнительным подходом? Как производится оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости?

Узнайте, как происходит оценка недвижимости: какие критерии играют роль на практике? Законный порядок проведения процедуры и его этапы. Какова стоимость услуг независимого оценщика и что такое оценка ущерба квартиры, или недвижимости? Процедура оценки квартиры для: наследства, оформления собственности, органов опеки, налогооблажения.

Как сделать независимую оценка качества образования детских домов, а также недвижимости на внешний износ? Комментарии 0. Ваш комментарий появится после проверки.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Оценка недвижимости

Оценка квартиры для ипотеки — обязательное условие при ее оформлении. Как только заемщик выбрал интересующий его объект недвижимости, ему необходимо сразу заказать оценку его рыночной стоимости у специалиста. Она является ключевым фактором, который учитывается банком при выдаче денежных средств. Процедура оценки является страховкой для обеих сторон сделки, так как в случае нарушения ее условий заемщиком он сможет продать квартиру и полностью погасить задолженность перед банком.

Документы, необходимые для оценки недвижимости в Украине

С каждым годом мы все больше начинаем платить налоги на недвижимость. Сейчас базой для исчисления налоговых сборов на рынке недвижимости, в том числе и на сумму рублей в год. Сейчас в России пенсионеры, а также инвалиды от уплаты налогов на квартиру освобождены, но в будущем всё может измениться, и вполне возможно, что в году немалую кучу Российских рубликов за свою комнату, коммуналку, квартиру. Неожиданное для большинства граждан повышение зарплаты за границей, все последующие судебные иски и разбирательства. И первое, с чем сталкивается собственник, это — перечень необходимых документов, для объективного проведения рыночной оценки стоимости жилья. Если квартира находится в общей долевой собственности, то св-во о госрегистрации и правоустанавливающие документы, паспорта удостоверяющий личность, должны быть приложены от каждого собственника, имеющего долю в праве на квартиру перечень собственников обычно указывается на обратной стороне свидетельства.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Перечень документов для проведения оценки недвижимости // Как оценить недвижимость?

Читайте так же:  Что собой представляет оценка стоимости квартиры

Документы для оценки квартиры для ипотеки необходимо подготовить прежде, чем обратиться в кредитную организацию за займом. Сделать это можно двумя способами: обратиться в специализированную фирму, выполнить процедуру самостоятельно.

Запомнить меня. Для оценки недвижимости в украинском законодательстве установлен особый порядок. Причем он действует для каждого из типов недвижимости в отдельности.

Зачем нужна оценка недвижимости для ипотеки и как она проходит

Акция: стоимость оценки квартиры, доли в квартире от 2 руб! Акция проходит до конца текущего месяца. Подробности у менеджера.

Какие документы необходимы для оценки недвижимости?

Для оформления ипотечного кредита необходимо провести рыночную оценку недвижимости. Какие же документы понадобятся для оценки квартиры для ипотеки? Банк должен знать сведения о рыночной стоимости залога, который передается им при оформлении займа. Для этого нужно обратиться к оценщику, который работает в организации, официально занимающейся данной деятельностью. Без проведения такой оценки банк не одобрит ипотечный кредит, так как предоставление бумаг, указывающих на рыночную стоимость, — обязательное условие для оформления займа.

Документы для оценки недвижимости

Онлайн заявка. При проведении оценки заказчик должен предоставить определенный пакет документов, который индивидуален для каждого объекта оценки. Перечень этих документов согласуется на этапе заключения договора, так как информация, используемая при проведении оценки должна быть достаточной и достоверной. Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку собственности. Все перечисленные документы предоставляются в виде ксерокопий нотариальное заверение необязательно.

Оценка квартиры для ипотеки — что это, стоимость и необходимые документы

Перед получением ипотечного кредита в любом российском банке с заемщика всегда потребуют оценку приобретаемой недвижимости. Причем такую процедуру придется провести уже после одобрения заявки клиента на выдачу ссуды и проверки его платежеспособности. Рассмотрим, как проходит оценка квартиры для ипотеки, сколько она стоит и кто платит, кем проводится и что может быть причиной снижения оценочной стоимости недвижимости.

Документы, необходимые для оценки квартиры

Оценка квартиры для ипотеки является необходимым этапом в ее оформлении. Потенциальному заемщику нужно знать, какие документы необходимы и как, собственно, происходит оценка квартиры для ипотеки. Согласно условию ст. Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика.

Самое важное по теме: «документы, необходимые для оценки квартиры и другой недвижимости полный список» с комментариями профессионалов. Внимательно прочтите статью и если что-то будет не понятно вы всегда можете задать вопрос нашему дежурному юристу.

Перечень документов, необходимых для оценки недвижимости помещений, строений, земельных участков :. Опыт работы в области оценочной деятельности с

ПРОЦЕДУРА И КРИТЕРИИ СОГЛАСОВАНИЯ

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования — получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального оценщика о том или ином виде стоимости объекта оценки, зафиксированном в задании на оценку. В соответствии с требованиями к отчету величина стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки.

Согласование — это анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке, с целью определения единственного (согласованного) значения оцениваемой стоимости.

Оценщик не должен проводить простое усреднение трех показателей стоимости. Окончательная оценочная стоимость никогда не является результатом усреднения, она не может быть получена путем суммирования всех оценочных стоимостей, а затем делением этой суммы на количество использованных подходов. Усреднение результатов различных методов не гарантирует правильного заключения об оценке, так как в этом случае предполагается, что при выполнении оценки каждый подход дал одинаково надежный результат, что на практике встречается крайне редко.

На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три классических подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.

Оценщик должен учитывать, что заказчик обычно требует объяснить причины расхождения результатов и обосновать процесс согласования. Профессиональные оценщики США считают приемлемым разброс значений стоимости, полученных применением различных доходов, в 10%. Если при согласовании какой-либо из показателей стоимости существенно отличается от других, то оценщик обязательно должен выяснить почему. Если причина не в математических или других ошибках, которые можно исправить, то в отчете об оценке необходимо указать, что привело к такому расхождению, и, возможно, при Согласовании в меньшей степени полагаться на результат, полученный на основе этого подхода.

Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как результат того или иного подхода взвешивать по отношению к результатам других подходов, — ключевое на заключительном этапе оценки.

Оценщик должен доказать, что использованный массив данных достаточен для проведения оценки с точки зрения всех участников рынка.

Расчету итоговой величины стоимости должен предшествовать всесторонний контроль процедуры оценки. Оценщику необходимо убедиться, что использованная информация, примененные аналитические методы, допущения и логика обоснования позволили получить адекватные и сопоставимые результаты стоимости недвижимости. Использованные приемы анализа должны соответствовать цели оценки, определяемому виду стоимости, методу и этапу расчета стоимости.

Оценщик должен выявить и проанализировать противоречия в аналитических выводах, на которых базируются оценочные решения и расчеты в различных подходах к оценке, в целях устранения несоответствий. Например, соответствует ли остаточный срок жизни здания, учитываемый при определении его физического износа в затратном подходе, сроку возврата инвестиций, на основании которого рассчитывалась норма возврата капитала для определения коэффициента капитализации, в доходном подходе.

Читайте так же:  Как правильно заключить договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом

Для определения удельного веса (в процентах или долях единицы) для каждого результата применения каждого подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:

— цель оценки и предположительное использование ее результатов;

— применяемый вид (стандарт) стоимости (например, обоснованная рыночная стоимость или инвестиционная стоимость);
— характер оцениваемой доли собственности;
— количество и качество данных, подкрепляющих применение метода;
— уровень контроля рассматриваемой доли собственности;
— уровень ее ликвидности.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и в конечном итоге вывести итоговое заключение.
Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации и количество доказательств.

Адекватность. На основе этого критерия оценщик определяет степень соответствия каждого подхода цели и назначению (использованию) оценки. Адекватность подхода, как правило, определяется типом имущества и активностью рынка. Например, оценка жилой недвижимости дает наиболее объективные результаты методом сопоставимых продаж, объекты специального назначения ориентированы на затратный подход, который может не пригодиться при оценке устаревших зданий. На практике возможна ситуация, когда оценщик должен отдавать предпочтение не одному, а двум результатам, однако их значимость может быть неравнозначной.

Качество информации. Достоверность результатов оценки зависит от объема и достоверности использованных данных, задействованных в ходе расчетов, корректировок, аналитических суждений и выводов (например, достаточность и актуальность информации по ставкам арендной платы, необходимым для расчета и внесения корректировок в цену аналога на местоположение объекта недвижимости, или надежность данных, служащих источником для определения величины функционального и экономического устареваний). Критерии, отражающие уместность и качество используемой информации, необходимо также рассмотреть в отношении типа оцениваемой недвижимости.

Точность оценки измеряется уверенностью оценщика в правильности предположений (прогнозов) и расчетов, проведенных в рамках каждого подхода. Оценщик имеет право доверять точности данных и расчетов, использованных в различных подходах в неодинаковой степени.

Количество доказательств. Адекватность и качество информации при согласовании рассматриваются в сочетании с количеством доказательств, задействованных в том или ином подходе. Доказательство при расчете стоимости недвижимости заключается в использовании для различных суждений и расчетов рыночной информации с учетом территории, назначения недвижимости и других характеристик оцениваемого объекта и его аналогов. Независимо от количества имеющихся доказательств действия оценщика не ограничиваются операциями с цифрами, так как расчет величины стоимости должен соответствовать виду стоимости, указанному в задании на оценку. Важной составляющей доказательства является стабильность или изменчивость рыночной ситуации, так как доказательства, полученные сравнением продаж ранее осуществленных сделок, могут характеризовать ситуацию, не соответствующую дате проведения оценки.

Пример 15.1. Произведена оценка коммерческого объекта недвижимости (год постройки — 1914), и получены следующие показатели стоимости:
затратный подход 1 800 000 дол.;
подход сопоставимых продаж 1 600 000 дол.;
анализ ДДП 1 650 000 дол.

Оценщик при согласовании стоимости пришел к следующему заключению:

1. На рынке на дату оценки строительство новых объектов практически не ведется, поэтому затратный подход сам по себе не может считаться наилучшим в применении для конкретного случая оценки. Кроме того, объект построен давно, следовательно, довольно трудно точно оценить накопленный износ. Объект недвижимости относится к коммерческим, И целью его покупки, скорее всего, будет получение дохода, следовательно, покупатель больше заинтересован в результатах, отражающих возможности объекта производить доход, а не в затратах на его строительство.

2. В сравнительном подходе было использовано пять аналогов, ни один из которых нельзя полностью признать сопоставимым по отношению к оцениваемому объекту. Степень точности корректировок достаточно относительна, так как не было возможности получить точные данные о проведенных сделках.

3. Доходный подход кажется наиболее адекватным и дающим наиболее надежные результаты по оценке данного объекта. Данные об аренде и операционных расходах были получены из надежных источников и считаются достоверными. Как уже отмечалось, объект — коммерческий, что указывает на важность оценки на основе анализа его возможности приносить доход.

В результате проведенного анализа оценщик придает вес каждому из подходов:
— затратный подход 25%;
— сравнительный подход 25%;
— доходный подход 50%.

Тогда окончательная оценка стоимости составляет:
1 800 000 х 25% + 1 600 000 х 25% + 1 650 000 х 50% т 450 000 + 400 000 + 825 000 — 1 675 000 дол

Совсем недавно такого варианта проведения согласования было бы вполне достаточно. Сегодня логика проведения процедуры согласования требует четкого выделения ряда критериев, по которым должно быть проведено сравнительное исследование соответствия им каждого из применяемых подходов оценки.

Предлагаем оценщикам следующую достаточно полную систему критериев, которую можно использовать при применении методов согласования, описанных ниже.

Проблема формализации процедуры согласования результатов оценки стоимости недвижимости, полученной с применением различных подходов, может быть решена как традиционным путем с применением экспертного метода, так и рассмотрением процедуры согласования как многокритериальной задачи принятия решения.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с

Источники


  1. Зайцев, Р. В. Признание и приведение в исполнение в России иностранных судебных актов / Р.В. Зайцев. — М.: Wolters Kluwer, 2013. — 208 c.

  2. Филиппова Е. С. Жилищное право России; Юркомпани — Москва, 2009. — 328 c.

  3. Взаимодействие органов имущественного блока Санкт-Петербурга с юридическими и физическими лицами по вопросам оборота государственного недвижимого имущества и управления государственной собственностью. — М.: Леонтьевский центр, 2004. — 624 c.
Узнайте, как происходит оценка недвижимости какие критерии играют роль на практике законный порядок
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here