В каких случаях выполняется оценка недвижимости сравнительным подходом

Подходы к оценке недвижимости

При оценке недвижимости применяются три основных подхода к оценке:

  • Сравнительный подход к оценке недвижимости;
  • Затратный подход к оценке недвижимости;
  • Доходный подход к оценке недвижимости.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах. Различия между объектом и его аналогом в дальнейшем при помощи соответствующих корректировок данных.

Сравнительный подход применяется в следующих случаях:

  • Объект оценки не является уникальным;
  • Аналог должен походить на объект по основным характеристикам (материальным, техническим, экономическим и др.);
  • Чтобы уменьшить влияние рыночных изменений на результат оценки дата, на которую известна цена аналога, должна быть близкой к дате оценки объекта;
  • Достаточность имеющейся информации;
  • Факторы, которые влияют на стоимость объекта и аналога, должны быть сопоставимыми.

Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Изучение рынка. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта, предлагаемых на продажу или недавно проданных.
  2. Выбор единиц и элементов, по которым будут сравниваться объект оценки и его аналог.
  3. Сравнительный анализ объекта и всех аналогов по элементам сравнения.
  4. Корректировка значения единиц сравнения для всех элементов сравнения объекта-аналога с обоснованием корректировочной шкалы.
  5. Согласованием полученных результатов корректировки для дальнейшего установление цены объекта оценки.

К преимуществам сравнительного подхода относятся:

  • Итоговая стоимость является отражением мнения типичных покупателей и продавцов;
  • Цена продажи включает изменение финансовых условий и инфляцию;
  • Статистическая обоснованность расчёта;
  • Внесение корректировок на отличия с аналогом;
  • Достаточная простота применения данного метода оценки недвижимости, при условии надёжности получаемого результата.

К недостаткам сравнительного подхода к оценке недвижимости относятся:

  • Не существует абсолютно одинаковых продаж;
  • Сбор информации о практических ценах продаж в достаточной мере сложен, особенно это касается нежилых помещений;
  • Сбор информации о специфике условий сделки проблематичен;
  • Зависимость от активности рынка, и от его стабильности;
  • Согласовать данные о существенно различающихся продажах достаточно сложно.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на: расчёте рыночной стоимости земли, на которой расположен объект; подсчёте затрат на воспроизводство зданий и сооружений, являющихся объектом оценки, с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

Основными этапами затратного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Расчёт коэффициента С3 – стоимость земельного участка (учитывая наиболее эффективное использование);
  2. Расчёт коэффициента Снс – затраты на новое строительство оцениваемого строения (стоимость воспроизводства, или стоимость замещения);
  3. Расчёт коэффициента Ин – накопленный износ (физический, функциональный и внешний);
  4. Расчёт коэффициента Су – стоимость улучшений с учётом накопленного износа. Сунсн;
  5. Расчёт СЗП – итоговая стоимость недвижимости. СЗПЗу.

Затратный подход применяют исходя из предположения «типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, нежели за создания объекта аналогичной полезности».

К преимуществам затратного подхода к оценке недвижимости относятся:

  • Данный подход является наиболее надёжным при оценке новых или уникальных объектов;
  • В некоторых случаях данный подход является единственным возможным к применению;
  • Наиболее целесообразен в следующих случаях: анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; технико-экономический анализ нового строительства; оценка общественно-государственных и специальных объектов;
  • Может применяться для оценки в целях страхования и налогообложения;
  • Позволяет оценить объект на малоактивном рынке.

[2]

К недостаткам затратного подхода относятся:

  • Общая трудоёмкость расчёта;
  • При попытке достижения более точного результата наблюдается резкий рост затрат;
  • Бывает, что затраты не эквивалентны рыночной стоимости;
  • Затраты на строительства нового объекта не соответствуют затратам на приобретение оцениваемого объекта в связи с вычетом из стоимости строительства накопленного износа;
  • Сложность расчёта стоимости воспроизведения старых зданий и строений, также как и определение величины их износа;
  • Отдельная от объекта оценка земельного участка, на котором он расположен, в то время как разделение земли от зданий на ней размещённых весьма проблематично, или требует больших затрат;
  • Общая проблематичность оценки земельного участка в России.

Доходный подход к оценке недвижимости состоит в определение текущей стоимости будущего дохода от сдачи оцениваемой недвижимости в аренду.

Главная предпосылка для использования расчёта стоимости недвижимости при помощи такого подхода – это сдача объекта недвижимости в аренду.

Основными этапами доходного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Расчёт суммы всевозможных поступлений от оцениваемого объекта;
  2. Расчёт действительного валового дохода;
  3. Расчёт доходов, которые связанны с объектом оценки (условно-постоянные, условно-переменные и резервы);
  4. Определение величины чистого операционного дохода;

Преобразование ожидаемого от объекта дохода в текущую стоимость путём прямой капитализации или капитализации доходов по норме отдачи на капитал (дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчётным моделям)

—>РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА

Специализированный сайт для студентов-оценщиков

Сравнительный подход оценки недвижимости

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей основой очень простое предположение: если мы при оценке объекта выясним, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же.

  • Поправка на вещные права.
  • Поправка на условия финансирования.
  • Поправка на условия продажи.
  • Поправка на дату продажи.
  • Поправка на местоположение.
  • Поправки на прочие физические характеристики.

Источник информации:

лекционный материал из методического указания по выполнению расчетно-графической работы по дисциплине «Оценка земли и иной недвижимости» / доцент к.э.н. С.И. Комаров. — М.: ГУЗ, 2012. – 71 с. — глава «Сравнительный подход оценки недвижимости»

—>РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА

Специализированный сайт для студентов-оценщиков

Недостатки подходов оценки недвижимости

несоответствие улучшений в составе объекта недвижимости наилучшему и наиболее эффективному использованию;

отсутствие информации о правовом статусе и площади земельного участка (встречается очень часто при оценке имущества сельскохозяйственных предприятий, частных домовладений и дачных построек, встроенных и пристроенных помещений и т.п.);

отсутствует рынок земельных участков (или прав на них) в районе объекта оценки;

улучшения (здания и сооружения) не типовые, редко встречающиеся, при этом сметы на строительство отсутствуют;

отсутствуют данные для объективной оценки прибыли предпринимателя;

затруднено определение физического износа улучшений, например, когда их невозможно осмотреть визуально (сети коммуникаций), или когда в старом, давно построенном здании производится косметический ремонт, отделка дорогими стройматериалами, т.е. имеет место несоответствие внешнего вида объекта и его конструктивных элементов;

Читайте так же:  Особенности составления жалобы на работодателя в налоговую

имеются признаки существенного функционального и/или внешнего износов (отсутствуют утвержденные методики их расчетов).

  • Неприменим для объектов , не обращающихся на рынке .

Дает недостаточно обоснованные результаты в случае отсутствия данных о возможном доходе ( например , отсутствие рынка аренды не позволяет вычислить наиболее вероятную арендную ставку ), а также об адекватных ставках дисконтирования или капитализации.

Если объект подлежит реконструкции, перепрофилированию или не завершен строительством, расчет вообще носит характер инвестиционного проекта.

Неприменим для оценки объектов, не предназначенных для получения дохода (т.е. для большинства объектов социальной сферы, частных домовладений в сельской местности и пр.).

Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости подразумевает проведение непосредственного сравнения сразу нескольких объектов недвижимого имущества. Зачастую его еще называют рыночным, поскольку здесь применяется сравнение оцениваемого объекта с рядом иных подобных ему объектов, сделки по продаже которых состоялись в максимально приближенное к дате оценки время. При этом следует отметить, что оценщик, применяя сравнительный подход, должен рассматривать не просто недавно проданные объекты сравнения. Те должны еще и быть проданы в конкретном сегменте рынка.

Помимо этого, обязательными должны быть поправки на присутствующие в характеристиках сравниваемых объектов различия – оценщик обязан определить такие различия между объектами сравнения и объектом оценки. Именно цена оцениваемой недвижимости, с внесенными в нее коррективами, дает возможность получить цифру, очень близкую к реальной рыночной стоимости.

При оценке недвижимого имущества главным условием, наличие которого позволяет оценщику применять сравнительный подход, является доступность оценщику информации о проведенных по аналогичной недвижимости сделках с не вызывающей сомнений достоверностью, а также активность рынка.

В каких случаях лучше всего применять сравнительный подход

Наиболее оптимальным вариантом сравнительный подход является для оценки:

  • земельных участков, не имеющих застроек, при этом рынок земли в данном случае обязательно должен быть развитым;
  • недвижимости малого бизнеса;
  • жилых домов для одной семьи.

Здесь применение данного метода целесообразно благодаря возможности получить непосредственные ценовые характеристики.

При этом есть варианты, когда применение этого метода является нецелесообразным, в частности при нарушении условий типичности совершенной на рынке сделки. Не стоит его применять и при уникальности недвижимого имущества или же в случае, когда оно находится в стадии ликвидации. Редкие для конкретного рынка экономические выгоды или обременения также являются весомым аргументом отказаться от сравнительного подхода, как и недостаточный уровень развитости рынка.

Между тем использовать сравнительный подход представляется возможным не только лишь по прямому назначению. Его также можно применять и для того, чтобы оценить затраты на создание улучшений, равно как и износ сделанных улучшений, арендные ставки, получить коэффициент заполняемости и узнать ряд иных параметров, необходимых для последующей оценки недвижимости с применением других подходов: доходного или затратного.

Учитывая, что метод сравнительного подхода основан на данных об уже совершенных сделках, не стоит забывать, что статистические показатели по этим сделкам способны ввести в заблуждение в ситуации, когда на рынке происходят какие-то динамичные изменения. Естественно, что чем более качественными будут собранные для сравнения данные, тем точнее получится оценка. Тем не менее, даже в случаях, когда применение сравнительного подхода дает не максимально точную, а лишь приблизительную цифру, которая просто помогает сориентироваться по рынку, оценщику все равно следует включить в свой отчет собранные статистические данные, касающиеся сравнительных продаж.

Напомним некоторые азы экономики: рыночная цена, в том числе и на недвижимость, формируется, как известно, в процессе взаимодействия между покупателями и продавцами, а также кредиторами. Последние помогают нарастить объем инвестиционных ресурсов, что также влияет на процесс формирования рыночной цены. Динамика рыночных цен на тот или иной объект недвижимости определяется соотношением между спросом и предложением: понятно, что увеличение предложения сопровождается движением цен вниз, тогда как опережающий предложение спрос приводит, соответственно, к увеличению стоимости объектов.

На территориальном рынке недвижимости идет непрерывный процесс изменения соотношения между предложением и спросом, невзирая на наличие у продавцов желания удовлетворить потребности покупателей в полном объеме. Главных причин, из-за которых на рынке возникает дисбаланс, несколько:

  • постоянно меняющиеся предпочтения покупателей;
  • их требования к потребительским качествам недвижимого имущества;
  • изменение в ту или иную сторону покупательской способности потенциальных инвесторов;
  • наконец, демографическая нестабильность.

Оценщику следует в обязательном порядке проанализировать все наблюдаемые в настоящее время тенденции рыночной конъюнктуры, а также определить, каково их влияние на изменение цен конкурирующих объектов.

При наличии достаточного количества статистических данных по рынку применение сравнительного подхода позволяет получить в конечном итоге точные оценки стоимости, которые к тому же достаточно легко объясняются. Как раз по этим причинам данный метод стараются применять даже в случаях, когда статистических данных по рынку недостаточно для получения достоверной, максимально приближенной к рыночной цене, оценки.

Используя метод сравнительного подхода, следует выполнить определенный перечень действий:

Хотелось бы еще снова, на сей раз более детально подчеркнуть все преимущества данного метода. Во-первых, после проведения оценки, итоговой стоимости недвижимого имущества будет отражено мнение типичных для данного регионального рынка покупателей и продавцов. Кроме того, в приведенных ценах отражена и инфляция, и динамика изменения финансовых условий. Метод является статистически обоснованным, поскольку оценка проводится путем анализа статистических данных, а также считается весьма простым в применении, но в то же время дающим надежные результаты. В расчеты внесены различные поправки для получения наиболее близкой к текущей рыночной стоимости.

Впрочем, есть и определенные недостатки, и о них также необходимо знать. В первую очередь следует отметить трудности со сбором информации о ценах, а также о специфических условиях той или иной состоявшейся сделки. К недостаткам следует отнести и отличия продаж. Метод серьезно зависит от активности рынка, равно как и от его стабильности. И, наконец, порой достаточно сложно согласовать данные о продажах, имеющих существенные различия.

Что такое затратный подход в оценке недвижимости — основные методы

Большинство сделок с жилплощадью требует проведения оценки её стоимости. Существует несколько подходов к расчёту цены, одним из которых является затратный. Что такое затратный подход в оценке недвижимости? Как производится расчёт при использовании данного подхода? Какие методы существуют и при каких условиях они актуальны? В каких ситуациях применение затратного метода будет неразумным и почему, иногда, оценщики отказываются его использовать?

Смысл затратного метода оценки и основные понятия

ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обозначает одним из подходов расчёта стоимости недвижимого объекта — «затратный». При данном способе вычисление цены основывается на расходах, которые необходимо будет понести для воссоздания или воспроизведения объекта в нынешнем состоянии, вместе с ценой (рыночной) участка, где расположен дом.
Читайте так же:  Куда пожаловаться на мегафон

При использовании этого метода важно понимать разницу между воссозданием и замещением недвижимости:

  • Воссоздание учитывает траты на строительные работы и материалы, которые необходимы для возведения сооружения с аналогичными характеристиками (архитектура, качество монтажа, расстановка и т.д.). Минусы постройки также принимаются во внимание, то есть все износы и недочёты, допущенные при постройке объекта, должны быть повторены точно.
  • Замещение учитывает суммы, которые будут направлены на строительство здания с аналогичной эффективностью, но в ином стилевом исполнении, по изменённым стандартам, с использованием других материалов и с разработкой отличной от имеющейся планировки.

В чём особенности?

Главной особенностью является то, что его применяют для оценки строящегося жилья, но не готового объекта, вложения в который минимальны.

Способ целесообразно применять, когда:

  1. Необходимо решить вопрос относительно создания.
  2. Решается вопрос о назначении земли (сельскохозяйственная деятельность, строительство и т.д.).
  3. Нужно определить, оставить здание или снести (метод даёт возможность сравнить расходы в обоих случаях).
  4. Рассчитываются затраты, которые придётся понести в результате стихийных бедствий.
  5. Проводится анализ ренты возведения сооружения.
  6. Решается вопрос о реконструкции здания.
  7. Нужно произвести оценку объекта специального назначения либо объекта в отрасли рынка, которая не является активной.
  8. Требуется определить степень эффективности пользования земельным участком.
  9. Решается вопрос со страхованием.
  10. Определяется размер налога.

Ещё одно направление — сделки с объектами специального назначения. Поскольку трудно найти для них аналоги, необходимо производить определение затрат на их воссоздание либо замещение.

Плюсом подхода является надёжность при оценке недостроенных или только что построенных объектов.

Минусы затратного способа оценки:

  1. Цена на рынке и расходы не всегда оказываются сопоставимы.
  2. Получение достоверного результата по оценке связано с увеличением оплаты труда.
  3. При проведении оценки в полученной сумме не учитывается приобретённый износ.
  4. Трудности при расчёте стоимости объектов, которые устарели.
  5. Невозможность точно определить размер приобретённого износа, когда речь идёт о старых постройках.
  6. Сложности, которые возникают при оценке земельных территорий в России.

Как происходят вычисления с использованием затратного подхода?

Рассмотрим применение метода на примере частного жилья, расположенного вне пределов города.

Оценка происходит следующим образом:

  1. Определение стоимости участка с помощью сравнивания предложений на рынке на землю, обладающую аналогичными характеристиками (расположение, инфраструктура, наличие рядом леса и т.д.).
  2. Расчёт размера затрат на строительство здания. С этой целью можно использовать пособия, в которых содержится информация по ценам на строительство.
  3. Из стоимости возведения дома нужно вычесть размер повреждений физического рода, то есть износа.
  4. Сложить стоимость земли и сумму, необходимую для постройки здания, предварительно вычтя из неё процент износа. После этого к полученной сумме следует прибавить прибыль инвестора, которая выражается в процентах и в среднем составляет 25%. Нужно помнить, что 25% актуально для рынка в состоянии стабильности. При нестабильной ситуации доход лица, вложившего средства, может варьироваться.

Применяемые методы

Существуют следующие методы:

  • Сравнительной единицы, при котором рассчитывается стоимость возведения единицы здания, являющегося аналогичным. При этом должны приниматься во внимание расхождения в сооружениях (оборудование, особенности планировки, наличие либо отсутствие права собственности и т.д.).
  • Разбивки по компонентам. В данном случае производится разбивка здания на такие компоненты, как фундамент, перекрытия, стены и т.д. и определяется стоимость каждого компонента.
  • Количественного обследования, при котором детально рассчитываются затраты на монтаж отдельных составляющих, на оборудование и постройку в целом. Также учитываются накладные расходы и иные затраты.

Данный способ включает такие методы, как:

  • Расчёт затрат.
  • Ресурсный, когда, исходя из ныне существующих цен и тарифов, рассчитываются траты на материалы, доставку, оплату коммуникаций, труда наёмных рабочих и т.д.
  • Ресурсно-индексный, который сочетает ресурсный метод и индексы стоимости (показатели, которые определяются соотношением текущих цен и цен на сопоставимые ресурсы).
  • Базисно-индексный — понятие, представляющее собой перерасчёт базовых цен на текущий уровень с использованием индексов.
  • Базисно-компенсационный – расчёт стоимости, исходя из базисных цен, но с учётом изменений цен и тарифов.

Отказ от подхода

Возникают ситуации, когда оценщик отказывается применять затратный подход. Происходит это в связи с тем, что эксперт не имеет необходимого количества сведений об объекте. Также способ не применяется, если износ сооружения сведён к минимуму либо не найден в принципе.

При отказе в применении метода оценщик обязан составить письменное обоснование. В документе указывается причина отказа и основания выбора иного подхода. Это может быть доходный метод оценки недвижимости или сравнительный подход в оценке недвижимости, что это узнайте тут.

Сделки с недвижимостью требуют её оценки. Для расчёта стоимости объекта эксперт выбирает из существующих подходов наиболее актуальный. Затратный способ оценки применяется в случае, если речь идёт об устарелом или разрушенном здании, требующем немалых вложений. Кроме того, способ востребован в отношении объектов специального назначения, у которых мало аналогов, а также в сфере страхования. Если сделка совершается с недвижимостью, не требующей вложений либо требующей минимальных затрат, применение затратного подхода будет признано нецелесообразным.

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

В каких случаях выполняется оценка недвижимости сравнительным подходом?

О требованиях к числу сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом

С развитием отечественного рынка недвижимости все большее значение приобретают методы сравнительного подхода к оценке типовых объектов, каждый из которых можно рассматривать как сопоставимый с однородной группой объектов, представленных на рынке.
В оценке недвижимости уже не является новинкой моделирование рынка методами многомерного корреляционно-регрессионного анализа. Приме использования этого мощного математического аппарата при оценке недвижимости вошли в учебники по эконометрике [1, 2] и оценке [З], им посвящены публикации в периодических изданиях [4, 5, 6], появилась и первая монография на русском языке [7].
Наконец, более пяти лет в Санкт-Петербурге успешно применяется методика определения арендной платы за нежильие помещения, построенная по результатам статистического моделирования городского рынка арендных ставок методами множественной регрессии.

Читайте так же:  Исковая давность понятие, значение, сроки

Тем не менее, при решении практических задач индивидуальной оценки недвижимости хорошо разработанные теоретически, легко реализуемые на современных компьютерах и достаточно объективные модели множественной регрессии используются лишь узким кругом российских оценщиков.
На наш взгляд, это связано не столько с молодостью оценочной деятельности в современной России и относительной неразвитостью рынка, сколько с отсутствием каких- либо обоснованных требований к объему выборки рыночных данных, необходимому для решения задач оценки методами регрессионного анализа.
Или, другими словами, остается неясным, сколько аналогов (сопоставимых объектов) необходимо использовать при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа рыночных данных.

Действительно, сегодня для построения надежной эконометрической модели рекомендуют [1, 7, 10] использовать объем выборки рыночных данных, равный 5-7-кратному числу используемых моделью независимых факторных переменных (ценообразующих факторов).
Применительно к наиболее распространенным значениям числа основных влияющих факторов (4-7), позволяющих строить адекватные модели для отдельных сегментов рынка недвижимости, необходимый объем выборки однородных рыночных данных должен составлять в этом случае порядка 25-50 сделок или предложений к ним. Опыт показывает, что это слишком жесткое требование для пассивных рынков российских поселений, за исключением, может быть, таких городов, как Москва, Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород и некоторые другие.

Видео (кликните для воспроизведения).

Но можно ли рассматривать данную рекомендацию и вытекающие из нее требования к объему выборки как минимально достаточные для решения практической задачи индивидуальной оценки недвижимости.
Мы полагаем, что нет, так как реально требуемый объем выборки для решения данной задачи может быть существенно меньше. Требование 5-7-кратного превышения объемом выборки числа факторных переменных призвано обеспечить значимость не только регрессионного уравнения в целом, но также и каждого из коэффициентов регрессии.
Практическая ценность значимости коэффициентов регрессии заключается в выявлении характера влияния каждого из факторов на исследуемую величину (результирующий признак). Вскрытие закономерностей, т.е. характера взаимосвязей между результирующим признаком и влияющими факторами в классической эконометрической постановке задачи статистического моделирования зачастую является главной целью исследования, так как призвано обеспечить возможность формирования количественно обоснованного управляющего воздействия на тот или иной влияющий фактор для придания результирующему признаку заданных значений.

На наш взгляд, выявление тонкой структуры указанных связей применительно к задаче индивидуальной оценки недвижимости является избыточным.
Действительно, оценщик, провода расчет рыночной стоимости (или ставки аренды) конкретного здания, помещения или земельного участка, не решает задачи иной, чем количественное определение суммарного результирующего влияния основных ценообразующих факторов на формирование цены (арендной ставки) данного объекта.
При этом на практике почти всегда наблюдается частичная мультиколлинеарность влияющих факторов, которая порой сводит к минимуму значимость влияния каждого из факторов на выходную величину.
Напомним, что наличие частичной мультиколлинеарности факторных переменных при выполнении остальных предпосылок линейной регрессии не смещает оценку среднего, а лишь ухудшает качество интервальной оценки (см., например, [1, 2, 8]).

Таким образом, для решения задачи индивидуальной оценки недвижимости сравнительным подходом достаточным, на наш взгляд, условием адекватности полученной модели множественной регрессии может являться статистическая значимость уравнения в целом (при этом предполагается выполнение условий, обеспечивающих получение несмещенных оценок, обсуждение которых мы откладываем до следующих публикаций).

Опыт практического моделирования сегментов рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге при решении задач индивидуальной оценки показывает, что существующее состояние рынка позволяет формировать выборки из объектов-аналогов, обеспечивающие получение коэффициента детерминации не ниже 0,8.

Это означает, что для наиболее часто применяемых моделей с числом факторов 4-5 статистическая значимость уравнения обеспечивается уже при объеме выборки, содержащем 10-12 аналогов соответственно.
При удовлетворении существующих рекомендаций потребовалось бы формировать выборку из 25-30 аналогов, что для большинства оцениваемых объектов пока невыполнимо. Отметим попутно, что с повышением однородности выборки (близости аналогов к объекту оценки) растет и адекватность применения собственно линейной модели регрессии.

Полученные соотношения, определяющие минимально достаточный объем выборки, не носят абсолютного характера, так как базируются на классической параметрической модели линейной регрессии с ее основными предпосылками.
Тем не менее, эти оценки подтверждаются практикой моделирования и существенно расширяют область применения методов аппарата множественной регрессии при решении задач индивидуальной оценки недвижимости на отечественном рынке.

Выводы
1. Существующие рекомендации по определению объема выборки рыночных данных, необходимого для эконометрического моделирования и равного 5-7-кратному числу используемых в модели факторных признаков (ценообразующих факторов), применительно к задачам индивидуальной оценки недвижимости являются в значительной степени избыточными.

2. Количество аналогов а, минимально необходимых для формирования адекватных моделей множественной линейной регрессии при индивидуальной оценке недвижимости, может быть определено значительно (в 2-З раза) меньшим числом, связанным с числом используемых факторов k как n = 2(k + 2) или даже n = 2(k + 1).

З. При современном уровне развития отечественных региональных рынков недвижимости существенное снижение требуемого объема выборки рыночных данных расширяет возможности решения задач индивидуальной оценки недвижимости методами регрессионного анализа, в значительной степени лишенными недостатков субъективной оценки, присущих альтернативным методам экспертного оценивания.

Литература
1. Эконометрика: Учеб. / Под ред. И.И. Елисеевой. М.: Финансы и статистика, 2001.
2. Магнус Я.Р., Катышев П.К., Пересецкий А.А. Эконометрика. Начальный курс: Учеб. 5-е изд., испр. М.: Дело, 2001.
3. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СП6: Питер, 2001.
4. Сивец С.А. Построение и практическое применение многофакторной гибридной модели оценки доход- ной недвижимости /7 Вопросы оценки. 2001. С14.
5. Грибовский С.В., Сивец С.А., Левыкина И.А. Новые возможности сравнительного подхода при решении старых проблем // Вопросы оценки. 2002. М94.
6. Трифонов Н.Ю., Шимаi:iовский С.А. Эконометрическая модель рынка квартир /7 Вопросы оценки. 2002. С4.
7. Сивец С.А., Левыкина И.А. Эконометрическо моделирование в оценке недвижимости: Учебно-практическое пособие для оценщиков. Запорожье: Полиграф, 2003.
8. Доугерти К. Введение в эконометрику: Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 2001. (Сер. «Университетский учебник»).
9. Грибовский С.В., Баринов Н.П., Анисимова И.Н. О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа // Вопросы оценки. 2002. 1191.
10. Теория статистики / Под ред. Р.А. Шмойловой. М.: Финансы и статистика, 1998.
ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ 1 2003 7

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о купле-продаже подобного недвижимого имущества в обозримом прошлом и сравнения с ним оцениваемых сооружений.

Сравнительный метод оценки недвижимости применим при условии высокого уровня развитости рынка недвижимости. Низкий уровень развития рынка недвижимого имущества или узкоспециализированность недвижимости приводят к тому, что сравнительный подход к оценке объектов недвижимости может быть неприменим.

Читайте так же:  Как продлить срочный трудовой договор

Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости основывается на 3-х базовых принципах:

На базе этих основополагающих принципов применяются количественные и качественные корректировки сопоставимых элементов недвижимости для определения стоимостного выражения оцениваемого недвижимого имущества. Принцип замещения является базовым при применении методов сравнительного подхода в оценке недвижимости. Этот принцип гласит: если на рынке недвижимости представлено некоторое количество аналогичных объектов недвижимого имущества, никто не заплатит сумму, больше той, за которую предлагают эту недвижимость.

Основополагающие этапы сравнительного подхода к оценке недвижимости

  1. Рынок недвижимости подвергается анализу и рассмотрению тенденций развития интересующего сегмента. Рассматривается недвижимость, недавно проданная и имеющая сходство с объектами оценки.
  2. Проводится сбор данных по аналогичной недвижимости, проводится сравнительный анализ каждого выявленного аналога.
  3. При оценке недвижимости сравнительным подходом вносятся корректировки в стоимость недвижимости на основании выявленных отличительных элементов у аналогов.
  4. Откорректированные стоимости аналогов приводятся к средней величине и формируется рыночная стоимость недвижимого имущества.

На этапе №1 требуется разбивка рынка на сегменты, обладающие сходными признаками.

  • назначение недвижимого имущества;
  • тип;
  • местоположение;
  • физические параметры.
  • наличие необходимых средств;
  • наличие источников финансирования;
  • возможность инвестирования.

Похожие объекты располагаются в одном и том же сегменте рынка и к ним применимы аналогичные условия:

  • срок окупаемости;
  • независимость сделки;
  • инвестиционная мотивация.

Следует следить за такими аспектами рынка недвижимости:

  • Срок экспозиции – это срок нахождения недвижимости на рынке. Для различных секторов рынка недвижимости срок разный. Например, если средний срок экспозиции для объекта недвижимости 3 месяца, а он был продан за пять недель – это яркое свидетельство заниженной стоимости. Если объект не продается дольше среднего срока экспозиции – это свидетельствует о завышенной стоимости. Эти два примера нетипичны для рынка, а потому не должны приниматься как образец сравнения для оценки стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом.
  • Независимость субъектов купли-продажи— это признак того, что сделки могут происходить по ценам, отличающимся от рыночных. Эти сделки не могут приниматься во внимание при сравнении. Так происходит, когда стороны, участвующие в купле-продаже недвижимого имущества:
    • родственники;
    • холдинг и дочернее предприятие;
    • в наличии взаимный интерес заключить сделку по цене ниже рыночной;
    • реализация имущества умершего владельца;
    • вынужденная реализация.
  • Инвестиционная мотивация— заключается в:
    • мотивах инвестора;
    • выборе самого эффективного способа эксплуатации недвижимого имущества;
    • степени износа.

Недвижимое имущество с коэффициентом износа более 0,6 не может эксплуатироваться по назначению без капремонта. Анализ подобных сделок приводит к заключению, что они могут быть проведены только для получения права строительства.

Базовые корректировки при подборе аналогичного вида недвижимости:

  • права собственности на недвижимое имущество;
  • условия финансирования;
  • месторасположение;
  • условия и время заключения сделки;
  • физические свойства.

Другой метод оценки – метод валового рентного мультипликатора. Применятся в качестве коэффициента сравнения при оценке недвижимости, который рассчитывается соотношением дохода и цены продажи (валовой рентный мультипликатор – это соотношение цены продажи или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД)) или общему коэффициенту капитализации.

Особенностью сравнительного подхода к оценке недвижимости является то, что его применение возможно только в случае достаточной развитости рынка недвижимости.

При видимой простоте применения подхода, его практическое использование связано с большим числом трудностей:

  • не существует двух совершенно идентичных сооружений;
  • многие сделки на рынке недвижимости не афишируются, и потому информации для сравнения мало.

Наиболее точные результаты сравнительный подход при оценке недвижимого имущества демонстрирует в ходе определения стоимости жилой (некоммерческой) недвижимости: коттеджей, квартир, дач.

Что такое сравнительный подход в оценке недвижимости — 3 применяемых метода

Достоверная оценка недвижимости – это кропотливый труд высококвалифицированных специалистов. В её ходе, по заданию заказчика, производится оценка рыночной стоимости объекта или прав на него. Именно оценщик, проводит анализ и выбирает подход или совокупность подходов к оценке, приемлемых в конкретной ситуации. Что такое сравнительный подход в оценке недвижимости? Каковы его методы, преимущества и недостатки? На каком рынке его применение даёт максимально точный результат? Поговорим об этом сегодня.

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Основной признак, по которому объекты относят к недвижимым — это их прочная привязка к земле. Недвижимость – это участки, любые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, природные объекты и т.д.

Собственник может использовать ОН (объект недвижимости) как для личных нужд, так и для извлечения прибыли. Его можно передать в аренду или в залог, продать, подарить, обменять, завещать, и т. п. Поэтому, иногда просто необходимо знать реальную рыночную стоимость ОН на текущий момент времени.

Специалист выполняет эту работу с применением подходов, установленных государством стандартами оценки.

Всего при оценке используется три подхода:

Каждый из указанных подходов имеет свою методологическую основу. Разберём последовательно сравнительный подход к оценке и его методы для определения стоимости объекта.

Сравнительный подход (СП)

Когда собственник хочет заняться продажей своей недвижимости, он определяет её начальную стоимость, сам того не подозревая, используя СП. Оценка квартир при продаже может быть выполнена самостоятельно. Владелец ищет на специализированных сайтах объекты, аналогичные своему, сравнивает их характеристики, продолжительность срока продажи, и делает выводы о той стоимости, за которую объект можно продать реально. Это и есть сравнительный подход.

Рыночная стоимость вычисляется путём сравнения цен объектов-аналогов. Адекватный продавец понимает, что при присутствии на рынке двух и более объектов, в равной мере удовлетворяющих запросы покупателя, устанавливать более высокую цену, по крайней мере, неразумно.

[1]

Основные постулаты

СП основан на данных о фактически проведённых в недавнем прошлом сделках с похожими объектами и соотнесение оцениваемой недвижимости с ей подобными аналогами.

Основные принципы СП:

Опираясь на эти принципы, для расчёта рыночной стоимости ПО, разработаны специальные методы оценки.

Сравнительный подход подразумевает использование 3-х методов оценки недвижимости и согласование их результатов для определения рыночной стоимости предмета оценивания.

Метод сравнительного анализа продаж (САП)

Стоимость определяется путём анализа недавних продаж объектов, сопоставимых с оцениваемым после внесения соответствующих поправок к стоимости на различия между ними.

Алгоритм расчёта:

  1. Поиск информации о недавних продажах сопоставимых объектов в соответствующем сегменте рынка;
  2. Анализ достоверности информации;
  3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов по ценообразующим отличиям;
  4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости объекта (среднее значение, медианное значение, самое часто встречающееся значение).

Итоговая величина стоимости представляет собой выверенное заключение, сделанное оценщиком на основе анализа всей имеющейся доступной информации и собственного профессионального опыта.

САП идеально подходит для оценки жилья, т.е. сегмента рынка, в котором совершается большое количество сделок со схожими объектами.

Читайте так же:  Как правильно перевозить автомобиль жд транспортом

Примитивный пример использования САП при оценке квартиры, приводимый просто для понимания сути метода.

Исходные данные объекта оценки:

  • 2-х комнатная квартира;
  • спальный район;
  • общая площадь/жилая площадь/кухня — 58/29/8 кв.м.;
  • тип планировки – распашонка;
  • 1-й этаж;
  • косметический ремонт;
  • 9-ти этажный кирпичный дом 1998 года постройки;
  • 2 лифта (пассажирский и грузовой);
  • свободна юридически и физически;
  • остановка общественного транспорта – в 3-х минутах от дома;
  • наличие парковки во дворе;
  • д/сад, школа – в пешей доступности;
  • поликлиника – рядом;
  • супермаркет в доме.

Найдена информация по сделкам с 5-тью схожими объектами, проданными на протяжении 2-х последних месяцев.

Отметим отличия аналогов по отношению к объекту оценки:

  • Аналог 1 – 1 700 000 руб. Отсутствие лифта –300 000 руб.
  • Аналог 2 – 1 900 000 руб. Требуется альтернатива –100 000 руб.
  • Аналог 3 – 1 890 000 руб. 6-й этаж –200 000 руб.
  • Аналог 4 – 1 800 000 руб. Площади 62/31/11 кв.м. –250 000 руб.
  • Аналог 5 – 1 980 000 руб. Центр — 250 000 руб.

Посчитаем стоимость оцениваемого объекта:

1 700 000 + 300 000 +100 000 + 200 000 — 250 000 — 250 000 = 1 800 000 руб.

На самом деле, расчёт конечно гораздо сложнее. В примере, не производилась рыночная оценка факторов, а просто была взята навскидку.

Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

В основе метода лежит гипотеза о прямой зависимости между ценой продажи объекта и потенциальным рентным доходом от сдачи его в аренду. Т.е., чем выше потенциальный доход от аренды, тем дороже объект.

В ипостаси единицы сравнения этот метод предусматривает использование ВРМ. Он равен отношению цены проданного объекта к валовому доходу от его использования в коммерческих целях.

Алгоритм расчёта:

  1. Определяем рыночный рентный доход от объекта за 12 месяцев, т. е. прикидываем за сколько реально сдать его в аренду, например, за 300 т. р. в год;
  2. Определяем ВРМ, исходя из недавних рыночных сделок (оценщик сам может просчитать его по недавним сделкам, но легче, воспользоваться статистическими данными по региону при их наличии, пусть он равен 20);
  3. Расчёт стоимости предмета оценки посредством умножения рыночного рентного дохода от объекта на ВРМ.

В применении к данным в нашем примере, стоимость объекта составит 6000 т. р. (300 т.р. * 20).

Метод ВРМ не требует дополнительных поправок на отличия в характеристиках объекта и аналогов. Это относительный показатель, в котором такие особенности учтены изначально.

Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)

ОКК применяется к чистому операционному доходу объекта (ЧОД).

ЧОД — это действительный валовой доход (ДВД), из которого вычтены годовые операционные расходы. К операционным относятся все расходы, без которых объект не сможет нормально функционировать (коммунальные платежи, обслуживание, ремонты и т.пр.).

ДВД рассчитывается как сумма потенциально возможного валового дохода (ПВД) и дохода от допуслуг, за вычетом потерь от недополученной прибыли.

ПВД – доход, который можно получить, когда недвижимость сдаётся в аренду без простоя. Зависит от площади объекта и арендной ставки. Соответственно, если объект простаивает, образуется недополученная прибыль.

ОКК определяется отношением ЧОД объекта-аналога к его цене и используется в качестве делителя к ЧОД объекта оценки.

Алгоритм расчёта:

  1. Расчёт ЧОД оцениваемого объекта;
  2. Подбор аналогов (от 3-х объектов и более), по которым есть данные из достоверных источников о фактической цене продажи и размере ЧОД;
  3. Внесение поправок, для увеличения схожести аналогов с предметом оценки;
  4. Раздельный расчёт ОКК по каждому аналогу;
  5. Определение общего ОКК (среднее арифметическое по всем аналогам);
  6. Расчёт рыночной стоимости как частного от деления ЧОД оцениваемого объекта к среднему ОКК по подобранным аналогам.

Следует произвести оценку рыночной стоимости объекта, ЧОД которого в прогнозируемом периоде — 250 000 тыс. руб.

Допустим, есть проверенная информация о трёх аналогах:

  • аналог 1: ЧОД — 330 000 руб., рыночная стоимость – 1 200 000 руб.;
  • аналог : ЧОД — 360 000 руб., рыночная стоимость – 1 250 000 руб.;
  • аналог 3: ЧОД — 370 000 руб., рыночная стоимость – 1 400 000 руб.

Рассчитаем ОКК для предмета оценки:

(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276

Цена продажи — 1 278 000 руб. (353 000 руб.*0,276).

Анализ результатов

При оценочных мероприятиях важно уметь оценить результаты, полученные с применением разных методов СП. Опытный оценщик знает какой вес занимает каждый метод при оценке конкретного объекта.

Если имущество может быть оценено всеми тремя методами (что случается не всегда), потребуется этап по согласованию результатов, в ходе которого будет определена максимально вероятная цена.

В противном случае, даётся мотивированное решение об отказе от использования того или иного метода оценки.

Отказ от использования сравнительного подхода (СП)

СП – один из самых достоверных и простых в применении подходов к определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Единственный, но главный минус данного подхода – отсутствие развитого рынка недвижимости нужного сегмента. В таких условиях от использования СП придётся отказаться. Ведь, сравнивать можно только не уникальные объекты.

Дополнительная информация о сравнительном подходе к оценке недвижимых объектов в этом видео:

Для оценки рыночной стоимости недвижимости следует обращаться только к высококлассным специалистам. Их опыт, эрудиция и профессионализм позволяют использовать максимально достоверные источники информации, грамотно проводить её анализ. Сравнительный подход к оценке не терпит невнимания к деталям, и неверных предположений.

Как проходит оценка квартиры для ипотеки читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Видео (кликните для воспроизведения).

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

[3]

Источники


  1. Горбункова И. М. Особенности правоохранительной деятельности российского нотариата в сфере наследственных правоотношений; Городец — Москва, 2010. — 144 c.

  2. Мельниченко Р. Г. Адвокатская деятельность. Универсальные правила успеха; Центрполиграф — М., 2013. — 216 c.

  3. Годунов, Н. Мера ответственности / Н. Годунов. — М.: Юридическая литература, 2017. — 176 c.
В каких случаях выполняется оценка недвижимости сравнительным подходом
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here