Виды оценки земельного участка рыночная, экспертная и другие экспертизы

Задачи экспертизы

Исходя из имеющихся целей исследование направлено на решение разного рода задач. К ним относится определение арендной стоимости, а также показателей цены рыночного вида, залогового и инвестиционного направления.

Объекты экспертизы

В процессе оценки земли анализу подвергаются непосредственно земельные участки разного назначения. Кроме того, иногда требуется проведение исследования соответствующей документации, касающейся характеристик недвижимости.

Вопросы экспертизы

Перечень вопросов обозначается в каждом отдельном случае и зависит он от индивидуальных особенностей недвижимости, типа оценки и других факторов. Можно сформулировать наиболее популярные из них:

  • Во сколько оценивается рыночная стоимость?
  • Какова залоговая стоимость объекта?
  • Каким образом используется участок для получения дохода?
  • Влияют ли на стоимостной показатель имеющиеся обременения?
  • Какова инвестиционная стоимость?
  • Какие обременения снижают стоимость объекта?
  • Благодаря каким особенностям повышается инвестиционная привлекательность участка?

Рецензирование заключений

При проведении оценочных мероприятий важно учитывать особенности каждого объекта и использовать наиболее подходящие методики и руководствоваться другими аспектами. Некорректное использование методик может привести к составлению отчета, не отражающего реальную стоимость недвижимости.

При наличии сомнений в действительности данных, несогласии с выводами вы всегда можете обратиться в стороннюю судебно-экспертную организацию и заказать встречную экспертизу. Это позволит получить достоверную информацию и основание для проведения повторной оценки.

Особенности процесса

Зачастую оценка требуется для совершения сделок купли-продажи, чтобы каждая из сторон получила справедливое возмещение (покупатель – корректную стоимость объекта, а продавец – соразмерную денежную компенсацию). Однако при этом важно, чтобы оценка производилась как можно ближе к дате сделки – в противном случае, цена не будет соответствовать текущей рыночной ситуации.

Для точного определения рыночной стоимости, необходимо учитывать:

  • расположение участка;
  • целевое назначение и варианты пользования конкретным объектом;
  • условия использования недвижимости;
  • предполагаемая динамика изменений рынка;
  • наличие инженерных коммуникаций;
  • другие сопутствующие факторы.

Стоимость, которая зафиксирована в окончательном заключении действительна в течение шести месяцев, начиная с даты получения, за исключением ситуации, когда в собственность вступает человек на правах наследования. Дать точную оценку с учетом основных параметров конкретного объекта могут только специалисты.

Последовательность проведения оценки

В нашем распоряжении огромная практическая база, позволяющая дать корректную фактическую оценку недвижимости с любыми условиями, расположением, характеристиками. В целом процедура оценки состоит из нескольких этапов:

  • заключение договора с обязательной фиксацией целей, задач оценки, а также иных значимых данных;
  • анализ полученных документов и параметров участка;
  • сопоставление фактических характеристик объекта и документально прописанных;
  • подбор релевантных факторов для образования цен;
  • анализ ситуации на рынке и подбор аналогичной недвижимости для определения соразмерной стоимости исследуемой земли;
  • окончательное формирование оценки на основе нескольких методов оценки – сравнительного, доходного, а также других.

При проведении экспертизы судебного плана формируется отчет по заранее поставленным вопросам.

Методика оценки

Методик для расчета стоимостного показателя объектов разного типа существует огромное множество, однако на практике основу составляют лишь три основных подхода: сравнительного, доходного и затратного.

Сравнительный метод базируется на распределении и сравнении других подобных объектов, доходный — на методе расчета остатка, варианта использования объекта и методе установления земельной ренты. Касаемо затратного способа, то его можно охарактеризовать как установление стоимости воспроизводства цене на улучшение объекта.

Чтобы получить достоверные сведения об участке, используется несколько методик, а их результаты отражаются в отчете эксперта.

Документальная база для оценки

Чтобы произвести оценку, необходимо предоставить определенный пакет бумаг, касающихся самого участка (свидетельства о собственности, геодезические планы), а также для удостоверения личности инициатора исследования (для частных лиц) или же правоустанавливающие (для юридических).

Для получения более подробной информации об объекте могут потребоваться видео- и фотоматериалы, кадастровый план и справка, разрешения, данные по обременению, финансовые сведения.

Правовая база для оценки

Документальные выводы специалистов по произведенной оценке земельного участка формируются на основе строгих стандартов. Так, документ должен быть прошит, иметь строгую постраничную нумерацию, подпись специалиста, проводившего оценку и визирование печатью.

Профессиональная помощь в экспертном центре «Консультант»

Экспертный центр «Консультант» предлагает квалифицированные услуги по оценке земли и всевозможных земельных участков различного назначения, размера и других характеристик. Мы работаем по запросу частных лиц, а также судебных органов, действуем быстро и профессионально.

В оценке используем собственный уникальный практический опыт проведения оценочных работ и современную методологию, что позволяет учитывать все значимые факторы и устанавливать реальную стоимость объекта.

В нашем штате трудятся специалисты высокой квалификации, работающие в оценочной сфере на протяжение длительного времени. Главное преимущество нашего центра в то, что мы применяем не только собственные наработки, но и другие прогрессивные современные методики.

Нам доверяют судебные органы и частные лица, муниципальные и коммерческие образования. С нами выгодно и удобно, потому что став нашим клиентом, вы получаете:

  • быстрое выполнение задачи;
  • индивидуальный подход к оценке стоимости конкретного земельного участка;
  • беспристрастную оценку объекта;
  • законность выполнения процедуры;
  • полную конфиденциальность.

Мы можем гарантировать, что вы получите беспристрастную и справедливую оценку стоимости участка, что поможет достичь поставленных целей, отстоять свои права и использовать полученные сведения с максимальной выгодой.

Экспертная оценка земли

Оценка земли, земельных участков

Оценка земли одна из распространенных услуг, предоставляемой нашей организацией. Знание рыночной стоимости земельного участка помогает собственнику использовать его наиболее эффективным образом. Типичными задачами при оценке земли являются: определение рыночной стоимости участка земли и определение стоимости права аренды земельного участка. На сегодняшний день земля очень часто выступает объектом сделок. Многие инвесторы рассматривают землю как выгодное вложение капитала, т.к. земля не подвержена физическому и моральному износу, а так же при ее экономическом использовании способна приносить доход. На рыночную стоимость земли оказывает влияние целый ряд факторов:

  • местоположение и площадь земельного участка;
  • целевое назначение земли;
  • наличие и качество подъездных путей;
  • наличие коммуникаций на земельном участке;
  • наличия построек, ограждения, охраны и иных улучшений;
  • наличие в непосредственной близости объектов улучшающих (ухудшающих) его рыночную привлекательность (леса, водоемы и т.д.) – это особенно важно при оценке земель промышленности;

«…Оценка земли осуществляется в целях:

1) определения стоимости земельных участков при их приватизации, продаже, покупке, передаче в аренду или доверительное управление, залоге (ипотеке), переуступке долговых обязательств, мене, передаче на условиях договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивенцем, внесения в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юридических лиц;

Читайте так же:  Особенности уплаты налога при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех лет

2) определения (исчисления) земельного налога, налога на имущество, переходящего в порядке наследования или дарения, налога на прирост уставных фондов (капиталов) или паевых фондов;

3) определения соразмерной платы при установлении частных и публичных сервитутов;

4) обоснования инвестиционных проектов, бизнес-планов и предпринимательских рисков;

5) разрешения споров о стоимости земли, в том числе при выкупе (изъятии) земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

6) удовлетворения претензий в результате действий, наносящих ущерб гражданам, юридическим лицам, Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям;

7) иных случаях, предусмотренных гражданским, земельным, налоговым, бюджетным законодательством Российской Федерации.

…Обязательность проведения оценки земель.

Проведение оценки земель является обязательным в случае вовлечения в сделку земельных участков, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям в том числе:

— при определении стоимости земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

— при использовании земельных участков принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации муниципальным образованиям в качестве предмета залога;

— при продаже или ином отчуждении земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

— при передаче земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юридических лиц;

а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

— при национализации земельных участков;

— при ипотечном кредитовании физических или юридических лиц, в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

— при выкупе или ином изъятии земельных участков у их собственников для государственных или муниципальных нужд;

— при проведении оценки земельных участков в целях контроля за правильностью уплаты налога в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы…»

(из Проекта, внесенного депутатом Государственной Думы РФ А.В. Четвериковым в ФЗ «Об оценке земель»)

При определении стоимости права аренды земли так же учитывается срок действия права аренды. Для нормативной денежной оценки земли понадобятся следующие документы:

— правоустанавливающие документы на участок (свидетельство о регистрации права, договор аренды, купли-продажи);
— кадастровый паспорт земельного участка;
— копия паспорта заказчика.

Стоимость оценки земли, земельных участков

Оценка земельных участков

Стоимость в рублях

Судебная оценочная экспертиза

Рецензия на экспертизу, проведенную сторонними организациями

Участие эксперта в суде

Выезд эксперта по г. Москве

Выезд эксперта по Московской области

Срок проведения оценки — до 10 рабочих дней.

Землеустроительная экспертиза — как проводится и стоимость

Из этой статьи Вы узнаете, для чего проводится землеустроительная экспертиза. Найдете ответы на все вопросы касающиеся этой проблемы.

Узнаете случаи, когда назначают экспертизу и ее основные виды.

Что такое земелеустроительная экспертиза

Землеустроительная экспертиза — это исследование, проводимое с целью измерения земельных участков для дальнейшей их эксплуатации.

Она помогает измерить соответствие размеров участка документально заверенным параметрам, а так же помогает выявить возможность разделения участка на маленькие куски.

Экспертиза может проводиться как по желанию владельца участка, так и в принудительном порядке, то есть через суд. Она является весомым аргументом в различных спорах за землю.

Правила проведения

Различают два метода проведения землеустроительной экспертизы:
  1. Документальный. Этот метод подразумевает под собой изучение всей документации по участку. Т.е. специалист (кадастровый инженер) проводит анализ имеющихся документов для создания общего представления об участке: его территориальные границы, площадь и другие параметры.
  2. Геодезический. Он касается изучения участка на местности. С использованием специальных приборов проводятся замеры, которые помогают вычислить точные сведения по участку. Затем при помощи компьютера создается объемная модель изучаемого участка.

Основные виды земельных экспертиз

Судебная земельная экспертиза проводится по решению суда

Различают два вида экспертиз:

  1. Судебные. К этому виду относятся исследования, назначенные судом. Одна из сторон судебного разбирательства может выступить с заявлением о назначение судебной экспертизы. В судебном процессе она может стать главным доказательством. Этот вид исследования может назначить только суд.
  2. Досудебные. Досудебная экспертиза проводится в частном порядке. Гражданин по своему желанию обращается к специалистам для проведения замеров на его участке. Это может потребоваться при оформлении земли, ее продажи или покупки, а также при любых других действиях с ней.

Случаи проведения

Земельный спор с соседями о наложении границ — одна из частых причин обращения в суд для проведения землеустроительной экспертизы

Землеустроительная экспертиза проводится для разрешения спорных моментов, связанных с землей и ее владением. Рассмотрим некоторые из них:

  • случай первый: возникновение земельного спора с соседями при межевании земельного участка. В данном случае экспертам следует выяснить, кому принадлежит спорная территория;
  • случай второй: рассмотрение легальности построек на земляных владениях. Изучая документацию и местность, специалисты дают заключение о возможности нахождения постройки на ее месте;
  • случай третий: исправление кадастровой ошибки. Кадастровая ошибка — это не правильно зарегистрированная информация об участке, то есть ошибка в данных. В связи с чем неверное нанесение участка на карту. В данном случае от специалиста требуется исправление ранее допущенной ошибки.

О том, как найти участок по кадастровому номеру, рассказывает следующая наша статья.

Кто наделен правом проводить экспертную оценку

Экспертную оценку по земле может дать любой специалист с соответствующим образованием. За помощью вы можете обратиться как в государственные органы, так и не государственные.

Главное, чтобы организация имела документы, подтверждающие ее полномочия.

Выбранная вами организация проведет независимую экспертизу по вашему участку. Что в дальнейшем поможет при решении спорных вопросов, относящихся к земельным владениям. Существует большое множество организаций выполняющих эту процедуру по достаточно привлекательной стоимости.

Сколько длится процедура в суде

Заключение по земле специалисты вынесут в течение десяти дней, иногда возможно и дольше. Это зависит от сложности работы.

Обычно работа проходит в три этапа:

  • подготовительные работы (изучение всей возможной документации по делу);
  • полевые работы (изучение участка на местности);
  • заключительные работы (детальная информация).

Необходимые документы

Если вам потребовалась экспертиза по земельному участку, то следует собрать следующие документы:
  • документы, подтверждающие ваши права на владение землей;
  • схема, составленная БТИ об имеющихся постройках и их расположении;
  • кадастровые карты;
  • межевание и его результаты. Межевание земельного участка — это определение границ земельного участка;
  • ответ органов власти о разрешение или отказе в использовании земли;
  • ответ из Росреестра, отвечающего за земельные вопросы.
Читайте так же:  Смена формы правления мкд как перейти от жкх, управляющей компании или совета дома к тсж

После предоставления всех необходимых документов информация о проведенной экспертизе заносится в кадастровый реестр.

Таким образом, землеустроительная экспертиза процесс сложный. Но необходимый, если вы хотите владеть земельным участком всецело и без лишних разбирательств. Достаточно просто собрать все документы и провести экспертизу. И тогда вы будете спокойны за свою собственность.

Смотрите видео, в котором эксперт рассказывает о некоторых нюансах проведения землеустроительной экспертизы:

Судебная экспертиза при определении рыночной стоимости объектов недвижимости: вопросы и выводы (на примере опыта Республики Башкортостан)

В вопросах, касающихся определения рыночной стоимости объектов (объектов капитального строительства, земельных участков, долей в уставном капитале и т.д.), у участников судебного процесса возникает потребность в специальных знаниях. Носителем таких специальных знаний является оценщик – судебный эксперт, который, как правило, привлекается судом для проведения исследования и дачи объективного заключения.

При этом для дачи заключения нередко ставятся вопросы права, которые, по сути, относится к исключительной компетенции суда. Что делать эксперту в случае постановки подобных вопросов? Об этом на примере опыта Республики Башкортостан рассказал генеральный директор ООО «Информ-эксперт», член экспертного совета НП СРО «СВОД», судебный эксперт Айдар Газдалетдинов.

По правилам действий

В соответствии с Информационным письмом №92 от 30 мая 2005 года Президиума ВАС РФ «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 «Закона об оценочной деятельности» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст.75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

При этом для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Видео (кликните для воспроизведения).

Проверка достоверности отчета как документа содержащего сведения доказательственного назначения подразумевает проверку достоверности величины рыночной стоимости (или иной стоимости) объекта оценки, указанной в отчете, поскольку именно итоговый результат стоимости объекта оценки является предметом спора.

Вне компетенции эксперта

Однако очень часто суды при формировании вопросов экспертам для дачи заключения ставят вопросы права и правовых последствий, что, по сути, относится к исключительной компетенции суда, за исключением вопросов установления содержания норм иностранного права (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 04 апреля 2014 года №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Так, например, в определениях арбитражного суда Республики Башкортостан о назначении экспертизы перед экспертом в области оценки недвижимости ставятся следующие вопросы:

  1. Соответствует ли Отчет «Об оценке рыночной стоимости …» Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки?
  2. Соответствует ли Отчет «Об оценке рыночной стоимости …» требованиям законодательства об оценочной деятельности? и т.д.

Все указанные примеры вопросов выходят за пределы компетенции экспертных знаний эксперта, поскольку данные вопросы относятся к вопросам права и правовых последствий оценки доказательств, что является исключительной компетенцией суда (ст. 71 АПК РФ).

К сожалению, многие эксперты-оценщики с удовольствием отвечают на такие вопросы даже при наличии положительного Экспертного заключения СРО оценщиков на представленный отчет об оценки, выданный в соответствии с требованиями законодательства об экспертизе отчета (ФСО №5). И как часто это бывает, находят какие-то ошибки и фактически признают отчеты об оценке коллег не соответствующими законодательству, причем, как часто это бывает, без привлечения самого оценщика, подготовившего отчет об оценке, что фактически лишает его возможности защитить результаты своей работы.

Что делать эксперту в случае постановки подобных вопросов?

В силу процессуальных прав у эксперта есть возможность включить выводы в свое заключение об обстоятельствах, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы (п. 2 ст. 86 АПК РФ), и реализовать в силу специальных знаний право на экспертную инициативу и сформулировать вопрос таким образом, чтобы он не относился к вопросам права и правовых последствий, а именно:

Достоверна ли определена рыночная стоимость объекта оценки, расположенного… ?

Подтверждается ли рыночная стоимость объекта оценки, расположенного…? и т.д.

К примеру, в Верховном суде Республики Башкортостан при рассмотрении исков об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости при постановке вопросов ставят всего один вопрос: «Какова рыночная стоимость земельного участка …?». Конечно, в данном случае сложно говорить о какой-либо тенденции, поскольку только с июля 2014 г. Верховным судам субъектов РФ подведомственны дела по оспариванию величины кадастровой стоимости, но старт довольно неплохой в части правильности постановки вопросов эксперту.

Оценка недвижимости

Оценочная экспертиза недвижимого имущества — подразумевает проведение исследования, при котором устанавливается величина рыночной или иной стоимости объекта или комплекса объектов недвижимого имущества с выдачей соответствующего заключения специалиста-оценщика или судебного эксперта.

Оценочная экспертиза недвижимого имущества подразделяется на досудебную и судебную экспертизу. И та и другая проводится при возникновении спора о стоимости объекта оценки, определении цены иска при подаче в суд искового требования, в том числе:

при изъятие объектов для государственных нужд (конфискация, приватизация, национализации имущества);

в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки, при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц;

при разделе имущества (имущественного спора) разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества, при составлении брачных контрактов или наследовании;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы, при проведении оценки объектов оценки, в целях контроля за правильностью уплаты налогов;

Читайте так же:  Заявление о возврате государственной пошлины

при нанесении материального ущерба, связанного с повреждением объектов;

при разделе активов предприятия, в случаях выхода из общества и реорганизации его;

Досудебная экспертиза (исследование) назначается по инициативе граждан и юридических лиц и подкрепляется договором между заказчиком (в данном случае им может быть как физическое лицо, так и юридическое лицо) и подрядчиком (экспертное учреждение, имеющее в штате одного и более эксперта оценочной специальности). Порядок проведения исследования, сроки проведения и размерам вознаграждения обсуждается заказчиком и подрядчиком при заключении договора.

[2]

Судебная экспертиза назначается следователями или судами различных инстанций (мировые суды, федеральные суды, арбитражные суды, апелляционные суды). Основанием для проведения судебной экспертизы является определение суда, где указываются обстоятельства дела, по которому назначена судебная экспертиза, название экспертного учреждения, вид экспертизы, вопросы и т.д. Порядок проведения экспертизы устанавливается экспертным учреждением в соответствии с действующим законодательством (Федеральный закон от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).

В качестве объектов при проведении оценочной экспертизы могут выступать следующие виды недвижимого имущества:

  • жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения;
  • земельные участки;
  • коммерческая недвижимость (офисные, торговые, складские и производственные помещения, гостиницы);
  • здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы;
  • сооружения — дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.;
  • инженерные коммуникации;
  • объекты незавершенного строительства.

Для проведения исследования в рамках оценочной экспертизы объектов недвижимого имущества необходимы следующие документы:

  • Правозакрепляющие документы (Свидетельство о государственной регистрации права собственности, регистрационное удостоверение и т.п.).
  • Правоустанавливающие документы (Договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, разрешение на ввод в эксплуатацию и т.п.).
  • Сведения о наличие обременений недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию недвижимости.
  • Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости).
  • Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания — юридическое лицо).
  • Технический паспорт БТИ на здание (Поэтажный план и экспликация).
  • Кадастровый паспорт (земельного участка или здания).
  • Иная техническая документация по объекту (проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию; пояснительные записки).
  • Другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые эксперту-оценщику.

При проведении оценочной экспертизы зданий и сооружений учитываются все факторы, влияющие на стоимость объекта: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку; внимательно и подробно изучим состояние оцениваемого объекта, определим износ всех основных конструкций. Окончательная стоимость объекта недвижимости устанавливается с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой предложений на покупку-продажу объектов-аналогов и сопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта собственности, а также с учетом способности объектов собственности приносить доход за счет его коммерческого использования.

ВС РАЗЪЯСНИЛ ПРИМЕНЕНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО МЕТОДА ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

31 августа 2018 года

Эксперты «АГ» неоднозначно отнеслись к решению ВС РФ. Так, один из них указал, что в принятых во внимание нижестоящими инстанциями заключениях экспертов имелись явные недостатки. По мнению второго, в отсутствие каких-либо подтверждений недостоверности экспертизы от компетентных лиц вывод Суда о наличии нарушений при проведении оценки является спорным.

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС18-3860, в котором указал, что при применении сравнительного метода оценки стоимости земельных участков эксперты должны использовать объекты-аналоги с аналогичными ценообразующими факторами, такими как сегмент рынка, площадь, местоположение и дата предложения о продаже.

ФКУ «Центравтомагистраль» уведомило ООО «Управляющая компания “Перспектива”», осуществляющее доверительное управление закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Созидание», о том, что часть земельных участков фонда в Раменском районе Московской области, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, подлежит изъятию для государственных нужд.

Позже ФКУ направило обществу проект соглашения, в котором указывалась выплата возмещения за изымаемые земельные участки в размере 25,5 млн руб. Сумма была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости и экспертного заключения. Так как компания не согласилась с такой выплатой, учреждение обратилось в суд.

Арбитражный суд Московской области по ходатайству сторон назначил оценочную экспертизу, которая была приведена с помощью метода сравнения продаж. В экспертном заключении указывалось, что единственным условно открытым источником информации в отношении цен сделок является база сделок Росреестра – «Мониторинг рынка недвижимости», согласно которой за предшествующий год в Раменском районе не было совершено сделок купли-продажи аналогичных земельных участков. В связи с этим эксперты использовали открытые источники информации о ценах предложений на дату определения рыночной стоимости спорных участков. Таким образом, анализируя в качестве объектов-аналогов земельные участки, имеющие иные виды разрешенного использования, они определили размер возмещения в сумме 155,5 млн руб.

ФКУ ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы, так как, по его мнению, эксперты в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности в качестве аналогов использовали объекты, не относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и с не сопоставимыми с ними ценообразующими факторами (существенно иная площадь, удаленность от МКАД, расположение в иных районах Московской области), что привело к существенному завышению рыночной стоимости спорных участков.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства. Вынося решение, он сослался на ряд статей ГК и ЗК РФ, п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11, Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 23 и, посчитав, что стоимость возмещения является достоверной, разумной и обоснованной, изъял у общества участки и установил компенсацию за них в размере 155,5 млн руб.

Десятый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. При этом, отклоняя ходатайство учреждения о проведении повторной судебной экспертизы, он не установил нарушений порядка проведения первой и пояснил, что основания для сомнений в достоверности оценки отсутствуют. Арбитражный суд Московского округа оставил судебные акты без изменения.

После этого ФКУ «Центравтомагистраль» обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой. Рассмотрев ее и материалы дела № А41-89689/2016, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что в соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» в таком отчете должна быть изложена подтвержденная информация, которая, с точки зрения оценщика, является существенной для определения стоимости объекта оценки. Кроме того, содержание отчета не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Читайте так же:  Что такое устав тсж как внести в него изменения и зарегистрировать новый образец

Верховный Суд указал, что важными факторами стоимости земельных участков являются его местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок и физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.). Кроме того, на стоимость влияют транспортная доступность и инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Судебная коллегия указала, что согласно п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

По мнению ВС РФ, оценщику нужно учитывать, что должны быть описаны объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Суд отметил, что для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Суд указал, что в нарушение требований ФСО № 3 и 7 эксперты использовали объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, не указав причин, по которым они не взяли участки, которые по местоположению, площади, удаленности от МКАД, направлению (шоссе) и дате предложения к продаже наиболее схожи с объектами оценки, с учетом того, что рыночная стоимость при проведении данных экспертиз определялась на одну дату.

Судебная коллегия отметила, что суды при наличии допущенных экспертами при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы. ВС РФ пришел к выводу, что решения нижестоящих судов приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем отменил их в части возмещения суммы в размере 155,5 млн руб. и направил дело в этой части на новое рассмотрение.

Комментируя данное решение, старший юрист АБ «Халимон и Партнеры» Денис Глухов указал, что позиция Верховного Суда не вызывает критики. «В принятых во внимание нижестоящими инстанциями заключениях экспертов имелись явные недостатки. Объекты-аналоги, использованные в ходе досудебной экспертизы, больше соответствуют объектам оценки, чем использованные в ходе судебных экспертиз. Кроме этого, позиция, занятая Верховным Судом, не противоречит интересам бюджета. В итоге оснований для оставления в силе ранее принятых постановлений оказалось меньше», – пояснил эксперт.

[3]

Он также обратил внимание на то, что единственный источник информации в отношении цен совершенных сделок («Мониторинг рынка недвижимости») не содержит сведений о сделках с аналогичными участками. «Это вызывает вопросы и требует проверки. Зачастую специалисты формально указывают на отсутствие сведений в данных Росреестра и переходят к анализу спроса как более удобного способа работы с информационными ресурсами. Подобное положение дел также отражает и тот факт, что сделки с недвижимым имуществом совершаются не только в форме простой купли-продажи, выявляющей реальную стоимость объекта и отражающейся в данных Росреестра», – указал Денис Глухов.

Юрист с интересом отметил, что все проведенные эксперты использовали только сравнительный метод оценки, и пояснил, что наряду с этим существует и доходный метод, предполагающий определение цены с учетом потенциала по возможному извлечению дохода от данного участка. Кроме того, он указал, что владение земельными участками, оптимизированное дорогостоящей структурой паевого инвестиционного фонда, предполагает дальнейшее развитие данных наделов, с учетом перспективного изменения категории земель и/или разрешенного вида использования земельного участка, развития окружающей инфраструктуры. «В связи с этим наиболее объективна оценка, использующая несколько методов, в том числе и доходный. Данный вариант оценки более трудоемкий, и добиться его использования – некая работа», – пояснил Денис Глухов.

Юрист ООО «Содружество земельных юристов» Зинаида Слепцова считает, что судьи, не обладая специальными познаниями в области оценочной деятельности, не могут достоверно судить о наличии или отсутствии нарушений при проведении судебной оценочной экспертизы.

Также она пояснила, что, как правило, заявления стороны спора о выборе некорректных объектов-аналогов без каких-либо документальных подтверждений не воспринимаются судом в качестве оснований для назначения повторной экспертизы. «В случае если у стороны имеются основания полагать, что экспертное заключение подготовлено с существенными нарушениями, разумно подготовить внесудебное заключение независимых экспертов либо рецензию независимых экспертов на судебную оценочную экспертизу в подтверждение своей позиции. Из судебных актов нельзя сделать однозначный вывод, что истец в судебных заседаниях подтверждал недостоверность отчета об оценке какими-либо доказательствами, помимо собственных суждений о некорректности объектов-аналогов и неактуальности использованных предложений о продажах», – указала Зинаида Слепцова.

По ее мнению, в отсутствие каких-либо подтверждений недостоверности экспертизы от компетентных лиц вывод Суда о наличии нарушений при проведении оценочной экспертизы является спорным.

Для чего нужна оценка рыночной стоимости земельного участка? Выдача отчета и экспертиза, если вы с ним не согласны

Мало кто из владельцев всю свою жизнь держит участок у себя. Практически все однажды решают каким-либо образом избавиться от него, причем это может быть не только продажа, а также, например, передача его по завещанию.

Однако для проведения любых манипуляций с участком требуется, чтобы все его данные были точно определены и зафиксированы. Одним из таких данных является стоимость.

Узнать рыночную стоимость земельного участка, из каких показателей она складывается, а также предоставляют ли отчет при оказании данной услуги, вы можете в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Оценка рыночной стоимости земельного участка – что это такое?

Процедура оценки подразумевает собой установление точной стоимости участка.

Она является незаменимым этапом на пути продажи, дарения или завещания участка в наследство.

Впрочем, точная стоимость недвижимого объекта вряд-ли может быть определена, поэтому имеют ввиду наиболее вероятную стоимость. Всего оценка бывает нескольких видов, о которых речь пойдет ниже.

Об оценке земельного участка смотрите видео:

Цели и задачи

Как уже было упомянуто выше, при любых взаимодействиях с земельным участком (далее – ЗУ), вы должны точно знать стоимость вашего участка, либо никакие операции с ним не смогут быть проведены.

Читайте так же:  Наследование по праву представления и наследственная трансмиссия

Например, не зная стоимость ЗУ (а точнее – не имея на руках заключение о проведении оценки), вы не можете подарить его, завещать, взять кредит под залог вашего ЗУ.

Точная стоимость требуется в бракоразводных процессах, когда происходит деление имущества.

В общем же смысле, оценка стоимости земельного участка необходима, когда возникают любые имущественные споры. Например, на соседствующем производстве произошли утечки вредных материалов на ваш участок, что сделало его непригодным для использования.

Естественно, вы хотите возместить весь полученный от этого ущерб и обращаетесь в суд.

Виды оценки стоимости земли

Всего различают 4 вида оценки рыночной стоимости земли.

  1. Инвестиционная. В данном случае стоимость определяется исходя из возможности получения прибыли с ЗУ, используя его в качестве инвестиционного инструмента. То есть, сколько денег вы можете получить, инвестировав в данный участок.
  2. Ликвидационная. При расчете ликвидационной стоимости учитывают факторы, из-за которых владелец готов продать ЗУ в максимальной короткий срок.

Характеристики, влияющие на стоимость ЗУ

При данном виде оценки рассчитывается то, сколько будет стоить конкретный ЗУ на рынке недвижимости, то есть сколько он стоит «здесь и сейчас». При этом учитываются такие характеристики, как:

  • расположение участка;
  • его площадь;
  • наличие или отсутствие на нем построек;
  • наличие рядом объектов инфраструктуры (садиков, школ, магазинов и прочего);
  • внешнее состояние ЗУ;
  • возможность его использования и многое другое.

Именно исходя из ее размера будут устанавливаться налоги при дарении и т.д.

Как происходит оказание данной услуги?

Первым и самым важным этапом будет выбор фирмы, которая этим займется. Для того, чтобы оценивать ЗУ, оценщик должен иметь соответствующую лицензию, без которой его деятельность будет незаконной.

Поэтому выбору компании стоит уделить особое внимание – обратите внимание на опыт работы этой компании, ее сертификаты и лицензии, достижения ее сотрудников.

С качественной, хорошо зарекомендовавшей себя компании у вас не будет никаких проблем, так как они дорожат своей репутацией и уделяют достаточное время подготовке персонала.

А вот обращаться в страховые компании не стоит. Несмотря на то, что они зачастую предлагают проведение оценки, их основным интересом остается сохранность собственных денег, а вот о клиенте они будут заботить далеко не в первую очередь.

После выбора фирмы необходимо договорить с оценщиком о времени посещения. Когда он придет, вы пройдете на участок, после чего он осмотрит его, сделает все требуемые измерения.

[1]

Стоит упомянуть, что если по каким-либо причинам оценщик не сможет попасть на ЗУ (допустим, вы не единственный владелец и другие собственники откажутся его пускать), то он сможет провести лишь внешний осмотр, а результаты заключения в таком случае могут быть весьма неточными.

Если оценивают землю под карьер

Отдельно стоит поговорить про оценку рыночной стоимости земли под карьер.

В данном случае учитываются также следующие характеристики:

  • какое сырье добывается и в каких количествах;
  • тип используемой для этого техники;
  • метод проведения добычи – взрывные работы, бурение, рыхление и т.д.;
  • рельеф самого карьера;
  • каким образом транспортируется сырье – автотранспорт или иной вид;
  • на какую дистанцию транспортируется сырье;
  • прочие механизмы, находящиеся и используемые на карьере – дробящие агрегаты и пр.

Дома и земельный участок

Точная стоимость оценки дома и земельного участка варьируется в зависимости от региона и компании, проводящей данную процедуру, поэтому назвать ее невозможно.

Однако можно привести приблизительную оценку стоимости дома с участком, от которой можно отталкиваться.

Для начала, стоит поговорить об оценке дома, который расположен на ЗУ. Стоимость его оценивания напрямую зависит от его площади – от 5-8 тысяч за маленький домик (менее 10 кв.м.) до 25 тысяч за особняк (размер более 1000 кв.м.).

Однако эта оценка справедлива только для стандартного дома без построек и на участке стандартной площади (6 соток). Если размер участка больше, то за каждую сотку придется доплатить около 500 рублей. Помимо этого, каждая постройка (беседка, сарай и т.д.) также будет стоить около 1000 рублей.

Помимо этого, придется заплатить за осмотр объекта. Это обойдется вам в 1-2 тысячи, в зависимости от расположения ЗУ.

После обработки всех собранных данных, оценщик составит отчет об оценке стоимости земли и предоставит его вам. В нем будет указана стоимость вашего ЗУ и именно с ним вам необходимо обращаться в органы, которые требуют цену вашего ЗУ.

Оспаривание стоимости оценки земельного участка

Разумеется, если вы не согласны с проведенной процедурой и считаете, что цену вашего ЗУ посчитали неправильно, вы можете обратиться в комиссию по рассмотрению споров с целью оспаривания стоимости оценка земли.

Для этого вам понадобится обосновать свое решение – например, провести экспертизу отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка. После проведения этой экспертизы вы можете направить ее заключение вместе с заключением об оценке в эту комиссию.

Разумеется, в случае отказа вы можете оспорить стоимость уже в суде.

Сколько стоит экспертиза отчета?

Какова стоимость экспертизы отчета об оценке земельного участка? Цена данной услуги может зависеть от региона, но в общем плане за один участок она составляет 40-50 тысяч рублей.

Заключение

Надеемся, что данная статья была полезной и вы сможете провести оценку ЗУ без каких-либо проблем. Если вы будете не согласны с результатами отчета об оценки стоимости земельного участка, вы всегда сможете их оспорить и получить новое заключение, удовлетворяющее вашим требованиям.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Видео (кликните для воспроизведения).

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источники


  1. Общая теория государства и права. Учебное пособие. — М.: Книжный дом, 2006. — 320 c.

  2. Жбанов, Евгений Вокруг версии; М.: Известия, 2013. — 256 c.

  3. Мазарчук, Д. В. Общая теория государства и права. Ответы на экзаменационные вопросы / Д.В. Мазарчук, Н.А. Глыбовская. — М.: ТетраСистемс, 2011. — 144 c.
Виды оценки земельного участка рыночная, экспертная и другие экспертизы
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here